- •1. Классификация объектов недвижимости.
- •5)Текущая стоимость обычного аннуитета:
- •6)Взнос на амортизацию единицы:
- •3. Понятие стоимости недвижимости, основные виды стоимости и их определение.
- •4. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
- •5. Краткая характеристика принципов оценки недвижимости.
- •4 Категориям:
- •6. Основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •7. Подходы и методы оценки недвижимости, сравнительный анализ.
- •8. Затратный подход к оценке недвижимости, особенности и практика применения.
- •9. Понятие стоимости воспроизводства и стоимости замещения улучшений.
- •10. Особенности определения сметной стоимости строительства.
- •11. Определение затрат на воспроизводство или замещение объекта недвижимости.
- •12.Виды износа, определение накопленного износа объекта недвижимости.
- •13.Метод сравнительного анализа продаж, особенности и практика применения
- •14. Виды поправок и методы их внесения.
- •15. Метод мультипликатора валовой ренты в оценке недвижимости.
- •16. Метод прямой капитализации при оценке недвижимости, особенности и практика применения.
- •17. Определение ставки капитализации при оценке недвижимости, основные методы.
- •18. Порядок определения чистого операционного дохода.
- •19.Определение ставки дисконтирования при оценке недвижимости, основные методы
- •20. Безрисковая ставка. Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации.
- •21.Метод дисконтирования денежного потока, особенности его применения
- •22. Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости.
- •23. Техника Эллвуда в ипотечном анализе.
- •24. Техника инвестиционной группы в ипотечном анализе.
- •25. Применение традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа
- •2.2.Ииа на основе капитализации дохода.
- •26. Рынок земли, структура, функции, структура, объекты, субъекты.
- •27. Особенности методов оценки зу под застройку
- •28. Особенности применения техники остатка для оценки зу в городе.
- •29. Оценка с/х земель методом капитализации земельной ренты.
- •30. Кадастровая оценка с/х, городских и лесных земель.
- •1.Машины и оборудование как объекты оценки:
- •2.Классификация и идентификация технических объектов.
- •3. Методы определения физического износа в оценке транспорта машин и оборудования
- •4.Метод стадии ремонтного цикла (Линейная схема)
- •6.Метод расчета по цене однородного объекта.
- •7.Метод поагрегатного и поэлементного расчета
- •8.Расчет по удельным затратным показателям
- •9.Экспертный метод определения физ.Износа в оценке транспорта,машин и оборудования
- •10 Расчет стоимости транспорта,машин и оборудования по укрупненным нормативам
- •11.Метод снижения доходности в оценке транспорта,машин и оборудования
- •13.Общая характеристика сравнительного подхода
- •14.Метод ценовых индексов (индексирования по фактору времени)
- •15.Метод прямого сравнения с идентичным объектом
- •16.Метод прямого сравнения с аналогом
- •17.Метод направленных качественных корректировок
- •19.Метод равноэффективного функционального аналога.
- •20 Применение затратного подхода при оценки ущерба, причинённого транспортным средствам, проблемы оценки утери товарной стоимости при ремонтном воздействии на транспортное средство
- •22. Экономический износ оборудования и способы его определения.
- •24. Область применения и ограничения сравнительного подхода при оценке машин и оборудования.
- •25. Область применения и ограничения доходного подхода при оценке машин и оборудования
- •26. Особенности оценки стоимости машин и оборудования различного назначения.
- •27. Особенности оценки стоимости машин и оборудования при лизинге
- •28 Особенности оценки летательных аппаратов.
- •29. Особенности оценки морских судов.
- •30. Особенности оценки технологического оборудования.
- •1. Понятие нма и оис. Общие вопросы собственности.
- •2.Метод исходных затрат в оценке нма и оис.
- •3.Метод стоимости восстановления в оценке нма и оис.
- •4.Метод стоимости замещения в оценке нма и оис.
- •5.Метод стоимости приобретения в оценке нма и оис.
- •6.Метод сравнения аналогов продаж в оценке нма и оис.
- •7.Метод прямой капитализации в оценке нма и оис.
- •8.Метод ддп в оценке нма и оис.
- •9.Метод преимущества в прибыли в оценке нма и оис.
- •10.Метод выигрыша в себестоимости в оценке нма и оис.
- •11. Метод освобождение от роялти в оценке нма и оис
- •12. Бухгалтерский метод в оценке нма и оис.
- •13. Метод избыточных прибылей в оценке нма и оис
- •14. Формульный метод в оценке нма и оис.
- •15. Факторы, оказывающие влияние на стоимость нма
- •16. Расчет стоимости роялти
- •17. Оценка стоимости лицензии.
- •18. Оценка стоимости программ для эвм и баз данных.
- •1.Затратный
- •1)Метод начальных затрат
- •2)Рыночный метод
- •3) Затратный метод
- •4)Сравнительный метод
- •2.Доходный метод
- •3.Сравнительный
- •19. Произведения науки, литературы и искусства.
- •20. Программы для электронных вычислительных машин (программы для эвм). Базы данных.
- •21.Исполнения.Фонограммы.Сообщения в эфир или по кабелю радио- или телепередач(вещание организаций эфирного или кабельного вещания)
- •22.Изобретения
- •24. Промышленные образцы
- •25.Селекционные достижения
- •26. Топология интегральных микросхем
- •27. Секреты производства (ноу-хау)
- •28. Фирменные наименования
- •29. Товарные знаки и знаки обслуживания. Наименования мест происхождения товаров.
- •30. Коммерческие обозначения
- •1.Понятие, цели и орг-ия оценки сто-ти п/п (бизнеса)
- •2.Основные подходы и методы осп (б)
- •3. Дп: метод дисконт-ых дп (дпп).
- •4. Дп: метод капитализации доходов.
- •5.Сп: метод сделок.
- •6. Сп: метод рынка капитала.
- •7. Сп: метод отраслевых коэффициентов.
- •8. Зп: метод стоимости чистых активов.
- •9. Зп: метод ликвидационной стоимости.
- •10. Оценка контр-го и неконтр-го пакета акций.
- •11. Особенности оценки предприятий в целях инвестирования.
- •12. Особенности оценки предприятий в целях налогообложения.
- •13. Особенности оценки финансово-кредитных институтов.
- •14. Особенности оценки стоимости предприятия в целях реструктуризации.
- •15. Оценка кадрового потенциала как составляющей стоимости предприятия.
- •16. Реализация метода ддп. Анализ ретроспективной, текущей информации, расчет аналитических показателей. Прогноз денежных потоков.
- •17. Реализация сравнительного подхода. Анализ текущей информации, подбор предприятий - аналогов, расчет рыночных мультипликаторов.
- •18. Ликвидационная стоимость. План ликвидации, анализ затрат.
- •19. Обоснование итоговой величины стоимости.
- •20. Понятие стоимости ценных бумаг и факторы, ее определяющие. Взаимосвязь внутренней стоимости и рыночной цены ценной бумаги.
- •21. Использование метода дисконтирования денежных потоков при оценке рыночной стоимости различных видов облигаций.
- •22. Понятие стоимости ценной бумаги и факторы, ее определяющие.
- •23. Оценка стоимости ценной бумаги с фиксированным доходом.
- •25. Оценка долевых ценных бумаг.
- •26. Особенности оценки различных видов акций обыкновенных и привилегированных акций с равномерно возрастающими дивидендами и акций компаний с изменяющимся темпом роста.
- •27. Особенности оценки производных ценных бумаг.
- •28. Особенности использования интервальных мультипликаторов в оценке стоимости бизнеса.
- •29. Особенности использования моментных мультипликаторов в оценке стоимости бизнеса.
- •30. Особенности расчета денежного потока на собственный и инвестированный капитал.
29. Особенности использования моментных мультипликаторов в оценке стоимости бизнеса.
К моментным мультипликаторам относят:
цена/балансовая стоимость активов
цена/ чистая стоимость активов.
1 Мультипликатор цена/балансовая стоимость активов
Для расчета в качестве финансовой базы используется балансовая стоимость аналогичных компаний на дату оценки либо на последнюю отчетную дату.
Этот мультипликатор относится к так называемым моментным показателям, поскольку используется информация о состоянии на конкретную дату, а не за определенный отрезок времени.
Оптимальная сфера применения данного мультипликатора - оценка холдинговых компаний, либо необходимость быстро реализовать крупный пакет акций.
Финансовой базой для расчета являются чистые активы оцениваемой компании и компаний-аналогов.
Необходимо учитывать следующие факторы:
а) необходимо проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибыли в выручке от реализации, так как решение о купле-продаже акций может привести к искусственному росту прибыли в последний год;
б) оценщик должен изучить по всему списку сравниваемых компаний структуру активов, используя различные признаки классификации, такие как виды активов, местоположение и т.д.;
в) весьма важным представляется анализ чистых активов всех компаний, позволяющий определить наличие и долю в них акций, представляющих контрольные пакеты дочерних фирм;
г) необходимо оценить ликвидность всех финансовых активов компании, так как соотношение долей акций, принадлежащих открытым и закрытым компаниям, является определяющим признаком сопоставимости.
2 Мультипликатор цена/чистая стоимость активов можно применять в том случае, если соблюдаются следующие требования:
а) оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование;
б) основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности.
Если возможно применение мультипликатора цена/чистая стоимость активов, то в состав критериев сопоставимости Оценщик должен дополнительно включить следующее:
а) необходимо проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибыли в выручке от реализации;
б) Оценщик должен изучить по всему списку сравниваемых компаний структуру активов;
в) важным представляется анализ чистых активов всех компаний, позволяющий определить наличие и долю в них акций;
30. Особенности расчета денежного потока на собственный и инвестированный капитал.
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК — разница между доходами и издержками экономического субъекта, выраженная в разнице между полученными и сделанными платежами.
Денежный поток для собственного капитала формируется, исходя:
1) из анализа сроков, размеров и условий платежей и поступлений, предусмотренных уже заключенными предприятием закупочными, сбытовыми, трудовыми, строительными, арендными и кредитными договорами и контрактами;
2) из будущей прогнозной доходности предприятия и будущей потребности в инвестициях.
На основе денежного потока для собственного капитала определяется рыночная стоимость собственных средств компании.
Рыночная стоимость бизнеса во многом зависит от того, какие у него перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы, и с каким риском сопряжено их получение. Эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП). Применяя метод дисконтированного денежного потока, можно оперировать в расчетах либо так называемым денежным потоком для собственного капитала, либо денежным потоком для всего инвестируемого капитала. Вне зависимости от типа денежного потока, при корректном и последовательном применении процедур метода и соответствующих ставок дисконтирования, результаты расчетов должны совпадать. Денежный поток для собственного капитала(полный денежный поток), работая с которым, можно непосредственно оценивать рыночную стоимость собственного капитала предприятия (что и представляет собой рыночную стоимость последнего), отражает в своей структуре планируемый способ финансирования стартовых и последующих инвестиций, обеспечивающих жизненный цикл продукта (бизнес линии). Иначе говоря, этот показатель дает возможность определить, сколько и на каких условиях будет привлекаться для финансирования инвестиционного процесса заемных средств. Применительно к каждому будущему периоду в нем учитываются ожидаемые прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь взятых взаймы кредитных фондов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания. Поскольку доля и стоимость заемных средств в финансировании бизнеса (инвестиционного проекта) здесь учтены уже в самом прогнозируемом денежном потоке, то дисконтирование ожидаемых денежных потоков (если это «полные денежные потоки») может происходить по ставке дисконта, равной требуемой инвестором (с учетом рисков) доходности вложения только его собственных средств, т.е. по так называемой ставке дисконта для собственного капитала, которая в дальнейшем (по умолчанию) будет называться просто «ставкой дисконта». Применяя модель денежного потока для всего инвестируемог капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые не входят в величину чистой прибыли предприятия. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, уменьшают их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия. Таким образом, согласно методу дисконтированных денежных потоков, стоимость предприятия определяется на основе будущих, а не прошлых денежных потоков. Поэтому основная задача оценки – сделать прогноз денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.