
- •1. Классификация объектов недвижимости.
- •5)Текущая стоимость обычного аннуитета:
- •6)Взнос на амортизацию единицы:
- •3. Понятие стоимости недвижимости, основные виды стоимости и их определение.
- •4. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
- •5. Краткая характеристика принципов оценки недвижимости.
- •4 Категориям:
- •6. Основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •7. Подходы и методы оценки недвижимости, сравнительный анализ.
- •8. Затратный подход к оценке недвижимости, особенности и практика применения.
- •9. Понятие стоимости воспроизводства и стоимости замещения улучшений.
- •10. Особенности определения сметной стоимости строительства.
- •11. Определение затрат на воспроизводство или замещение объекта недвижимости.
- •12.Виды износа, определение накопленного износа объекта недвижимости.
- •13.Метод сравнительного анализа продаж, особенности и практика применения
- •14. Виды поправок и методы их внесения.
- •15. Метод мультипликатора валовой ренты в оценке недвижимости.
- •16. Метод прямой капитализации при оценке недвижимости, особенности и практика применения.
- •17. Определение ставки капитализации при оценке недвижимости, основные методы.
- •18. Порядок определения чистого операционного дохода.
- •19.Определение ставки дисконтирования при оценке недвижимости, основные методы
- •20. Безрисковая ставка. Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации.
- •21.Метод дисконтирования денежного потока, особенности его применения
- •22. Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости.
- •23. Техника Эллвуда в ипотечном анализе.
- •24. Техника инвестиционной группы в ипотечном анализе.
- •25. Применение традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа
- •2.2.Ииа на основе капитализации дохода.
- •26. Рынок земли, структура, функции, структура, объекты, субъекты.
- •27. Особенности методов оценки зу под застройку
- •28. Особенности применения техники остатка для оценки зу в городе.
- •29. Оценка с/х земель методом капитализации земельной ренты.
- •30. Кадастровая оценка с/х, городских и лесных земель.
- •1.Машины и оборудование как объекты оценки:
- •2.Классификация и идентификация технических объектов.
- •3. Методы определения физического износа в оценке транспорта машин и оборудования
- •4.Метод стадии ремонтного цикла (Линейная схема)
- •6.Метод расчета по цене однородного объекта.
- •7.Метод поагрегатного и поэлементного расчета
- •8.Расчет по удельным затратным показателям
- •9.Экспертный метод определения физ.Износа в оценке транспорта,машин и оборудования
- •10 Расчет стоимости транспорта,машин и оборудования по укрупненным нормативам
- •11.Метод снижения доходности в оценке транспорта,машин и оборудования
- •13.Общая характеристика сравнительного подхода
- •14.Метод ценовых индексов (индексирования по фактору времени)
- •15.Метод прямого сравнения с идентичным объектом
- •16.Метод прямого сравнения с аналогом
- •17.Метод направленных качественных корректировок
- •19.Метод равноэффективного функционального аналога.
- •20 Применение затратного подхода при оценки ущерба, причинённого транспортным средствам, проблемы оценки утери товарной стоимости при ремонтном воздействии на транспортное средство
- •22. Экономический износ оборудования и способы его определения.
- •24. Область применения и ограничения сравнительного подхода при оценке машин и оборудования.
- •25. Область применения и ограничения доходного подхода при оценке машин и оборудования
- •26. Особенности оценки стоимости машин и оборудования различного назначения.
- •27. Особенности оценки стоимости машин и оборудования при лизинге
- •28 Особенности оценки летательных аппаратов.
- •29. Особенности оценки морских судов.
- •30. Особенности оценки технологического оборудования.
- •1. Понятие нма и оис. Общие вопросы собственности.
- •2.Метод исходных затрат в оценке нма и оис.
- •3.Метод стоимости восстановления в оценке нма и оис.
- •4.Метод стоимости замещения в оценке нма и оис.
- •5.Метод стоимости приобретения в оценке нма и оис.
- •6.Метод сравнения аналогов продаж в оценке нма и оис.
- •7.Метод прямой капитализации в оценке нма и оис.
- •8.Метод ддп в оценке нма и оис.
- •9.Метод преимущества в прибыли в оценке нма и оис.
- •10.Метод выигрыша в себестоимости в оценке нма и оис.
- •11. Метод освобождение от роялти в оценке нма и оис
- •12. Бухгалтерский метод в оценке нма и оис.
- •13. Метод избыточных прибылей в оценке нма и оис
- •14. Формульный метод в оценке нма и оис.
- •15. Факторы, оказывающие влияние на стоимость нма
- •16. Расчет стоимости роялти
- •17. Оценка стоимости лицензии.
- •18. Оценка стоимости программ для эвм и баз данных.
- •1.Затратный
- •1)Метод начальных затрат
- •2)Рыночный метод
- •3) Затратный метод
- •4)Сравнительный метод
- •2.Доходный метод
- •3.Сравнительный
- •19. Произведения науки, литературы и искусства.
- •20. Программы для электронных вычислительных машин (программы для эвм). Базы данных.
- •21.Исполнения.Фонограммы.Сообщения в эфир или по кабелю радио- или телепередач(вещание организаций эфирного или кабельного вещания)
- •22.Изобретения
- •24. Промышленные образцы
- •25.Селекционные достижения
- •26. Топология интегральных микросхем
- •27. Секреты производства (ноу-хау)
- •28. Фирменные наименования
- •29. Товарные знаки и знаки обслуживания. Наименования мест происхождения товаров.
- •30. Коммерческие обозначения
- •1.Понятие, цели и орг-ия оценки сто-ти п/п (бизнеса)
- •2.Основные подходы и методы осп (б)
- •3. Дп: метод дисконт-ых дп (дпп).
- •4. Дп: метод капитализации доходов.
- •5.Сп: метод сделок.
- •6. Сп: метод рынка капитала.
- •7. Сп: метод отраслевых коэффициентов.
- •8. Зп: метод стоимости чистых активов.
- •9. Зп: метод ликвидационной стоимости.
- •10. Оценка контр-го и неконтр-го пакета акций.
- •11. Особенности оценки предприятий в целях инвестирования.
- •12. Особенности оценки предприятий в целях налогообложения.
- •13. Особенности оценки финансово-кредитных институтов.
- •14. Особенности оценки стоимости предприятия в целях реструктуризации.
- •15. Оценка кадрового потенциала как составляющей стоимости предприятия.
- •16. Реализация метода ддп. Анализ ретроспективной, текущей информации, расчет аналитических показателей. Прогноз денежных потоков.
- •17. Реализация сравнительного подхода. Анализ текущей информации, подбор предприятий - аналогов, расчет рыночных мультипликаторов.
- •18. Ликвидационная стоимость. План ликвидации, анализ затрат.
- •19. Обоснование итоговой величины стоимости.
- •20. Понятие стоимости ценных бумаг и факторы, ее определяющие. Взаимосвязь внутренней стоимости и рыночной цены ценной бумаги.
- •21. Использование метода дисконтирования денежных потоков при оценке рыночной стоимости различных видов облигаций.
- •22. Понятие стоимости ценной бумаги и факторы, ее определяющие.
- •23. Оценка стоимости ценной бумаги с фиксированным доходом.
- •25. Оценка долевых ценных бумаг.
- •26. Особенности оценки различных видов акций обыкновенных и привилегированных акций с равномерно возрастающими дивидендами и акций компаний с изменяющимся темпом роста.
- •27. Особенности оценки производных ценных бумаг.
- •28. Особенности использования интервальных мультипликаторов в оценке стоимости бизнеса.
- •29. Особенности использования моментных мультипликаторов в оценке стоимости бизнеса.
- •30. Особенности расчета денежного потока на собственный и инвестированный капитал.
25. Оценка долевых ценных бумаг.
Оценка долевых ценных бумаг является непростой задачей, которую часто необходимо решить инвестору при решении о покупке или продаже акций. На стоимость акций любой компании может влиять множество факторов: финансовое состояние компании, ликвидность данного вида ценных бумаг, котировка аналогичных ценных бумаг, а также текущая и возможная стоимость данного вида ценных бумаг.
Процесс оценки долевых ценных бумаг может быть начат как при покупке или продаже активов, так и при реструктуризации предприятия, выдаче кредита под залог ценных бумаг, или передаче акций в доверительное управление другой компании. Многие инвесторы обращаются в аудиторские компании, которые могут провести независимую оценку ценных бумаг. Как правило, данный шаг необходим в случае разногласий между покупателем и продавцом, которые могут возникнуть при оценке стоимости ценных бумаг, например, при получении кредита под залог.В настоящее время существует множество методик оценки долевых ценных бумаг, многие из которых были использованы при создании программного обеспечения, используемого инвесторами или консалтинговыми компаниями.Долевыми ценными бумагами являются разные виды акций. Различают несколько количественных характеристик, используемых для оценки акции, — внутренняя, номинальная, балансовая, конверсионная и ликвидационная стоимости, а также эмиссионная и курсовая цены. Оценка целесообразности операций с акциями предполагает расчет теоретической стоимости акции и сравнения ее с текущей рыночной ценой, однако здесь возникают определенные сложности. Дело в том, что доход по акциям является непредсказуемым, поскольку полностью зависит от конечных финансовых результатов. Акционеры могут рассчитывать распределение чистой прибыли, величина которой заранее неизвестна. Невозможность определения ожидаемых доходов приводит к тому, что в правой части DCF-модели не известен основной параметр — CFk, т.е. формула не применима. Для того чтобы все-таки воспользоваться формализованными алгоритмами оценки, идут на некоторые условности, т. е. вводят искусственные ограничения, которые позволяют делать оценки параметра CFk- Иными словами, в оценке акций имеет место определенная условность: с помощью модели можно оценивать лишь привилегированные акции, а также обыкновенные акции, на динамику дивидендов которых наложены ограничения.
Привилегированная акция , как и бессрочная облигация, приносит ее держателю регулярный постоянный доход, причем неопределенно долго, т. е. возвратный поток представляет собой аннуитет постнуме-рандо, а потому ее текущая теоретическая стоимость может быть определена по формуле Наиболее простым вариантом оценки привилегированной акции является отношение выплачиваемого по ней постоянного дивиденда к рыночной норме прибыли по акциям данного класса риска
26. Особенности оценки различных видов акций обыкновенных и привилегированных акций с равномерно возрастающими дивидендами и акций компаний с изменяющимся темпом роста.
Акция (фр. action – действие, голл. aktie – ценная бумага, то есть пай) представляет собой титул собственности, выдаваемый обладателю части капитала акционерного общества как удостоверение его совладельческих прав.
Акция АО – это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца на получение части прибыли АО в виде дивидендов, на участие в управлении АО и на часть имущества, оставшегося после его ликвидации.
Как и в случае с облигациями, различают несколько количественных характеристик, используемых для оценки акции: внутренняя, номинальная, балансовая, конверсионная и ликвидационная стоимости, а также эмиссионная и курсовая цены.
Номинальная стоимость акции – это цена акции, обозначенная на ней. В отличие от облигации, для которой номинальная стоимость имеет существенное значение, поскольку проценты по облигациям устанавливаются по отношению к номиналу независимо от курсовой цены, для акции этот показатель практически не имеет значения и несет лишь информационную нагрузку, характеризуя долю уставного капитала, которая приходилась на одну акцию в момент учреждения компании.
Эмиссионная цена представляет собой цену, по которой акция эмитируется, то есть продается на первичном рынке. Эта цена может отличаться от номинальной стоимости, поскольку чаще всего размещение акций производится через посредническую фирму, являющуюся профессиональным участником фондового рынка. В этом случае посредническая фирма скупает весь выпуск акций по согласованной цене и в дальнейшем реализует их на рынке по цене, которая определяется уже этой фирмой и, естественно, превышает номинал.
С началом операций компании доля капитала, приходящаяся на одну акцию, немедленно меняется. С этой точки зрения акция характеризуется балансовой стоимостью, которая может быть рассчитана по балансу как отношение стоимости чистых активов (общая стоимость активов по балансу за минусом задолженности кредиторам) к общему числу выпущенных акций.
Ликвидационная стоимость акции может быть определена лишь в момент ликвидации общества. Она показывает, какая часть стоимости активов по ценам возможной реализации, оставшаяся после расчетов с кредиторами, приходится на одну акцию. Поскольку учетные цены активов могут значительно отличаться от их рыночных цен в зависимости от инфляции и конъюнктуры рынка, ликвидационная стоимость не равна балансовой.
Конверсионную стоимость можно рассчитывать для привилегированных акций, в условиях эмиссии которых предусмотрена возможность конвертации в обыкновенные акции. Устанавливается обычно с небольшим превышением над рыночной ценой обыкновенных акций.
Для учета и анализа наибольшее значение имеет курсовая (текущая рыночная) цена. Это цена, по которой реально покупается акция. Курс акции находится в прямой зависимости от размера получаемого по ним дивиденда и в обратной от уровня банковского процента за кредит.
Курсовая цена зависит от разных факторов:
-конъюнктуры рынка,
- рыночной нормы прибыли,
- величины и динамики дивиденда, выплачиваемого по акции, и др.
Она может определяться различными способами, однако в основе их лежит один и тот же принцип – сопоставление дохода, приносимого данной акцией, с рыночной нормой прибыли.
В качестве показателя дохода можно использовать либо дивиденд, либо величину чистой прибыли, приходящейся на акцию. Более оправданным является использование дивиденда, однако в некоторых случаях, например, когда компания находится в стадии становления или крупной реорганизации, когда значительная часть чистой прибыли реинвестируется, использование показателя чистой прибыли на акцию позволяет получить более реальную оценку экономической ситуации.
Внутренняя стоимость определяется расчетным путем по базовой формуле оценки финансовых активов.
Процесс установления цены акции в зависимости от реально приносимого ею дохода называется капитализацией дохода и осуществляется через фондовые биржи, рынок ценных бумаг.
Оценка целесообразности приобретения акций, как и в случае с облигациями, предполагает расчет теоретической стоимости акции и сравнение ее с текущей рыночной ценой.
Что касается обыкновенных акций, то известны различные методы их оценки: наиболее распространенным из них является метод, основанный на оценке их будущих поступлений, то есть на применении формулы дисконтирования стоимости финансовых активов.
При этом базовыми являются три способа оценки внутренней стоимости акций в зависимости от динамики прогнозных значений дивидендов:
1) дивиденды не меняются (ситуация аналогична ситуации с привилегированными акциями);
2) дивиденды возрастают с постоянным темпом прироста;
3) дивиденды возрастают с изменяющимся темпом прироста.
Оценка обыкновенных акций с равномерно возрастающими дивидендами
Предполагается, что базовая величина дивиденда (последнего выплаченного дивиденда) равна С; ежегодно она увеличивается с темпом прироста g.
Модель оценки стоимости акций с постоянно возрастающим уровнем дивидендов (она известна как «Модель Гордона») имеет следующий вид:
= C1 / (r – g) |
|
где: Д – сумма последнего выплаченного дивиденда; g – темп прироста дивидендов.
Естественно, что данная формула имеет смысл только при r > g. Показатели r и g в этой и последующих формулах берутся в долях единицы. Очевидно, что числитель формулы представляет собой первый ожидаемый дивиденд фазы постоянного роста.
Оценка обыкновенных акций с изменяющимся темпом прироста
Темп прироста дивидендов оказывает большое влияние на размер текущей цены обыкновенной акции. Даже незначительное его изменение может существенно повлиять на цену. Поэтому в расчетах иногда пытаются разбить интервал прогнозирования на подынтервалы, каждый из которых характеризуется собственным темпом прироста g.
В теории и практике оценки акций описана и получила достаточно широкое распространение ситуация, когда темп прироста дивидендов в течение нескольких лет прогнозного периода меняется (фаза постоянного роста), однако по истечении этих лет он устанавливается на некотором постоянном уровне. Считается, что такое развитие событий характерно для компаний, находящихся в стадии становления, либо уже зрелых компаний, осваивающих новые виды продукции или перспективные рынки сбыта.
Основной недостаток модели в том, что при выделении нескольких подперидов она становится более громоздкой в представлении. Но вместе с тем вычислительные процедуры достаточно просты.
Пример 6.
В течение последующих трех лет компания планирует выплачивать дивиденды соответственно 2,2; 2,4; 2,8 долл. на акцию. Ожидается, что в дальнейшем дивиденд будет увеличиваться равномерно с темпом 5% в год. Рассчитать теоретическую стоимость акции, если рыночная норма прибыли 10%.
Величина ожидаемого дивиденда четвертого года будет равна: 2,8 * 1,05 = 2,94 руб.
Vt = [2,2 / (1,1)1 + 2,4 / (1,1)2 + 2,8 / (1,1)3] + [2,94 / (0,1 – 0,05) * 1 / (1,1)3] = 50,24 долл.
Таким образом, в условиях эффективного рынка акции данной компании на момент оценки должны продаваться по цене, примерно равной 50,24 долл.