28. Особенности применения техники остатка для оценки зу в городе.

Условия применения метода:

-имеющиеся здания и сооружения сооств-т варианту НЭИ зем-го участка.

-известен годовой чистый операц-й доход от эксплуатации единого объекта недвижимости.

-стоимость зданий и сооружений, располож-х на зем0м участке, м/б рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации.

Этапы метода:

1)расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений,

2)расчет ЧОД от единого объекта недвиж-ти

3)расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за год

4)расчет остатка ЧОД дохода для земли

5)расчет рыночной стоимости зем-го участка.

Этап 1.Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка:

Прямые затраты + косвенные затраты + прибыль инвестора – накопленный износ = Стоимость воспроизводства.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы:

ПВД => ДВД => ЧОД =>

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений:

Методы расчета коэфф-та капит-ии для улучшений:

Метод анализа рыночных аналогов => метод определния коэфф-та капит-ии с учетом возмещения капит-х затрат.

Условия расчета коэффициента капитализации: НЭИ соспоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки => условия финансирования сделок продажи аналогов явл-ся типичными => местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются => Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

29. Оценка с/х земель методом капитализации земельной ренты.

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

1) определение величины капитализируемого дохода

2) определение коэфф-та капитализации

3) определение рыночной стоимости зем-го участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода =>

1) зем-я рента при оценке с/х и лесных земель

2) зем-я арендная плата при оценке земель поселений

3) часть дохода от единого объекта недвижимости на застроенный зем-й участок, рассчитанная методом остатка.

4) доход прироста стоимости зем-го участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации=>

1)исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки

2)исходя из установл-го гос-вом срока капитализации

3)метод кумулятивного построения

4)метод анализа сравнительных продаж.

Метод кумулятивного построения:

,где

К - коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

Ко - безрисковая ставка дохода на капитал;

Ki - премия за риск по i-му фактору риска;

n - число факторов риска.

Экономическое содержание безрисковой ставки:

-отражает доходность на наиболее ликвидные активы

-доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам.

Типичные риски:

-за риск вложения в зем-й участок: обусловлен видом использования и региональным местоположением.

-за низкую ликвидность: , где

П ликв – премия за низкую ликвидность,

Ко – безрисковая ставка дохода,

Т – типичный срок экспозиции зем-го участка на рынке (месяцев).

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка

, где

А — величина годовой арендной платы за земельный участок;

Сб — базовая ставка арендной платы за 1 кв. м;

Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;

Км — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S — площадь земельного участка.