22. Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости.
Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов.
Период реализации права собственности: приобретение актива, использование собственности, ликвидация.
Модели ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА).
Существует два подхода к проведению ипотечно-инвестиционного анализа:
Традиционная
На основе капитализации дохода: техника Эллвуда, Метод инвестиционной группы, Метод прямой капитализации.
23. Техника Эллвуда в ипотечном анализе.
Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда находится по формуле:
к - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимостьпри заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);
C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:
+ dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;
- app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;
SFF(T;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;
∆ - изменение дохода;
J - коэффициент стабилизации дохода. Если J=1 то:
k = Y - m * C - d * SFF(T;Y).
Ипотечный коэффициент Эллвуда: C = Y + P * SFF(T;Y) – f
где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
SFF(T;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;
f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.
где P - процент выплаты кредита;
i - ставка процента по кредиту;
t - полный срок амортизации кредита;
T - период владения собственностью.
где Y - ставка отдачи на собственный капитал;
T - период владения собственностью.
где f - ежегодная ипотечная постоянная;
i - ставка процента по кредиту в год;
t - полный срок амортизации кредита.
24. Техника инвестиционной группы в ипотечном анализе.
Метод инвестиционной группы - способ расчета ставки капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств. Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.
25. Применение традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа
При традиционной модели ИИА стоимость собственности рассчитывается как сумма стоимости собственного капитала (выручка от перепродажи + текущая стоимость денежных поступлений) + основная сумма ипотечного кредита.
Стоимость собственного капитала рассчитывается по след формуле:
Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS)
где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,
CF - денежные поступления,
PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,
PS - выручка при перепродаже.
Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала.
V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP
V - стоимость собственности (первоначальная),
PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,
CF - денежные поступления,
PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,
PS - выручка при перепродаже,
MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.
Денежные поступления рассчитываются по след. формуле:
CF = NOI – DS,
Выручка при перепродаже:
PS = RP – OS,
NOI - чистый текущий операционный доход
DS - обслуживание долга (годовое)
RP - цена перепродажи собственности
OS - остаток ипотечного долга при перепродаже.
Тогда развернуто V будет выглядеть следующим образом:
V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP .
Традиционный анализ осуществляется в 4 этапа:
Этап 1. Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений.
А. Оценка ежегодного чистого операционного дохода (NOI)
Потенциальный валовый доход.
Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей.
Прочие доходы.
Операционные расходы.
Чистый операционный доход (1.А.1 - 1.А.2 + 1.А.3 - 1.А.4) (NOI).
Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту.
Первоначальная основная сумма ипотеки (I).
Срок полной амортизации (t).
Ставка процента (i).
Ежемесячный платеж (DSm).
Ежегодные выплаты по обслуживанию долга (1.Б.4 * 12) (DS).
В. Ежегодные денежные поступления (1.А.5 - 1.Б.5).
Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений.
Ставка отдачи на собственный капитал (Y).
Период владения собственностью (T).
Фактор аннуитета (PWAF).
Текущая стоимость ожидаемых денежных поступлений (1.В * 1.Г.3).
Этап 2. Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода.
А. Цена перепродажи.
Первоначальная стоимость имущества.
Рост стоимости имущества в год (d).
Цена перепродажи (RP).
RP = P * (1 + d) T
Б. Затраты по совершению сделки.
В. Остаток ипотечного долга на дату перепродажи (OS).
Г. Выручка от перепродажи (2.А.3 - 2.Б -2.В).
Д. Оценка ожидаемой выручки от перепродажи (текущая стоимость 2.Г).
Фактор текущей стоимости реверсии (PWF).
Текущая стоимость выручки от перепродажи (2.Г * 2.Д.1).
Этап 3. Оценка текущей стоимости собственности.
А. Оценочная стоимость собственного капитала (1.Г.4 + 2.Д.2).
Б. Оценочная стоимость собственности (3.А + 1.Б.1).