17. Определение ставки капитализации при оценке недвижимости, основные методы.

Ставка капитализации представляет собой очень важный показатель, используемый в оценке рыночной стоимости недвижимости, поскольку он выражает тот уровень доходности, который может соответствовать имеющимся у объекта оценки характеристикам.

Методы расчета ставки капитализации: ,

гдеY –ставка дох-сти инвестиций (капитала); - норма возврата капитала.

Методы расчета нормы возврата капитала:

1)метод Ринга – прямолиненйный метод возврата капитала. Этот метод целесообразно использовать когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

где n – оставшийся срок эк-ой жизни,

норма возврата капитала - ,

- ставка дох-сти инвестиций.

2)метод Инвуда: используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.

где SFF – фактор фонда возмещения, Y – ставка дохода на инвестиции.

3)Метод Хоскольда: используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.

где - безрисковая ставка %.

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

18. Порядок определения чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный вало­вой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с вла­дением недвижимостью и ее эксплуатацией: ЧОД = ДВД – ОР

Состав операционных расходов зависит от оцениваемого объек­та недвижимости, а также от способа прогнозирования эксплуатацион­ных затрат. Однако в любом случае в их состав не включаются амортизационные отчисления, расходы на финансирование объекта оцен­ки и налог на прибыль.  

 Амортизационные отчисления не являются для собственника затратами и, по сути, представляют собой возврат через арендные плате­жи ранее понесенных расходов на приобретение недвижимости, т. е. данная статья для собственника объекта является притоком денежных поступлений.

Расходы на финансирование объекта оценки включают сумму погашения кредита с начисленными процентами, который ранее был получен для приобретения оцениваемого объекта. Данная статья для собственни­ка является фактическим расходом, однако она возникает только в том случае, если объект приобретался с участием ипотечного кредита. Основ­ной довод для исключения данной статьи из состава операционных рас­ходов – независимость стоимости объекта от способа финансирования недвижимости покупателем (рассчитывается исходя из предположения о единовременной оплате объекта полностью за счет собственных средств инвестора). Фактическая цена сделки купли-продажи недвижимости, проведенной с участием заемных средств, предоставленных банком или продавцом, будет выше рассчитанной рыночной стоимости.

Налог на прибыль. Как правило, оценка недвижимости проводит­ся на доналоговой основе, поскольку при использовании приемов сравнительного подхода для расчета доходов, операционных расходов, ста­вок доходности и капитализации такой прием позволит устранить влияние различий в порядке налогообложения оцениваемого объекта и его аналогов. Однако в оценке можно использовать величину дохо­да, скорректированную на сумму налога на прибыль.

Операционные расходы для целей оценки делятся:

• на условно-постоянные;

• условно-переменные (эксплуатационные);

• резерв затрат капитального характера.

Условно-постоянные расходы – это расходы, размер которых не зависит от величины коэффициента загрузки объекта. Напри­мер:

– налог на имущество;

– страховые взносы;

– заработная плата обслуживающего персонала (если она фик­сирована вне зависимости от загрузки здания) и налоги на нее и др.

Условно-переменные расходы – это расходы, зависящие от степе­ни загрузки объекта. Например:

– коммунальные платежи;

– содержание территории и уборка мусора;

– охрана объекта недвижимости;

– реклама, консультации и юридическое обслуживание и др.

Резерв затрат капитального характера (расходы на замещение предметов с более коротким сроком службы) – это гипотетические отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов зданий. Данная статья расходов рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся элементов здания, остаточного срока их полезной службы, а также ставки дохода, получаемой инвес­тором от использования инвестиционных ресурсов. Игнорирование или неправильный учет данных затрат искажает величину чистого операционного дохода и снижает объективность оценки рыночной стоимости недвижимости.

Чистый операционный доход, на основе которого в подавляющем большинстве случаев на практике проводится стоимостная оценка, обычно рассчитывается как годовая величина.