14. Виды поправок и методы их внесения.
Поправка-это корректировка,вводимая в цену продажи объекта аналога при ведении его ценообраз-их характеристик к характеристикам оцениваемого объекта в зависим-ти от отношений к цене единицы,срав. поправки делятся на %-ые и денежные(абсолютные и относительные).
Поправки:денежные(относительные):V=(Ceд*Кед)+(Под,*Кед)=(Сед+Под)*Кед),где Под-величина относительной денежной поправки;
Дененжные (абсолютные) : V=(Cед*Кед)*Под и процентные V=(Cед*Кед)+Ппр=(Сед+Ппр)*Кед,где V-стоим-ть оцениваемого объекта;Сед-цена продажи едницы сравнения,Кед-колич-во единиц сравнения.
Выделяют 9 основных групп элементов срав,которые классиф-ся на послед. и независимые в зависимости от порядка внесения корректировок в стоим-ти аналогов по элементам:
- 1.Последовательные (корректируются уже подкорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения:
1)передаваемые право собствен-ти (обременение арендой, сервитутом,качество прав на зем. участки);
2)условия финансирования (льготное кредитование,платеж эквивалентом д.с,платеж в рассрочку);
3)услов продажи (наличие фин-го давления,ликвидация,обещание субсидий или льгот на развитие);
4) рыночные условия(изменение цен во времени,измен-ие нового законодат-ва);
- 2. Независимые корректировки их можно подразделить:
1)по местоположению (престижность района, близость к центу,транспорт,экология,рекреация);
2)физич. характеристики объекта (размер, качество строительства,уникальность,потребность в ремонте,функционал-ть);
3) экономические характеристики (возмож-ть ресурса сбережения,срок и условия аренды, качество управления);
4)использование объекта (со-твия нэи,функционал-ая пригодность, наличие ограничений);
5)наличие дополнит-ых компонентов стоим-ти(мебель, парковка, гараж,состояние системы безопасн-ти).
15. Метод мультипликатора валовой ренты в оценке недвижимости.
Валовый рентный мультипликатор (ВРМ)-это отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу (ПВД) или к действительному валовому доходу(ДВД) позволяет трансформировать доход,приносимый объектом в стоимость путем умножения.
Для применения метода ВРМ необходимо:1)оценить рыночный валовый доход,генерируемый объект ;
2)опред-ть среднерыночную ВРМ путем деления цены на ПВД ;
3)умножить
ПВД оцениваемого объекта на среднерын.
ВРМ по аналогам
Цоб |
- вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
ПВДо |
- валовой доход от оцениваемого объекта; |
ВРМа |
- усредненный валовой рентный мультипликатор; |
Цia |
- цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
ПВДia |
- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; |
m |
- количество отобранных аналогов. |
16. Метод прямой капитализации при оценке недвижимости, особенности и практика применения.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
где:
C
– стоимость объекта недвиж-сти (ден.ед.),
– коэф капитализации (%).
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Метод исп-ся если: 1)потоки стабильны; 2)темпы роста устойчивы.
Реализация метода: 1)ожидаемый годовой доход; 2)ставка капитализации; 3)стоимость.
Проблема реализации: 1) «информационная непрозрачность» рынка недвижимости; 2)отсутствие стабильных доходов.
Специфика метода: 1)в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период; 2)не рассчитывается цена реверсии.
Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:
• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
• способность учитывать конкурентные колебания;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
• нестабильность потоков доходов;
• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.