41. Правовое регулирование деятельности тсж.

НПА:

• ЖК

• ГК

• ПП Москвы 2000 "О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности ТСЖ"

ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МД.

Цели:

1. совместное управление имуществом (общим имуществом в МД; имуществом собственников в нескольких МД / ЖД);

2. обеспечение владения, пользования, распоряжения общим имуществом в МД или совместного использования имущества (собственников в нескольких МД / ЖД);

3. деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению имущества;

4. предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в МД или ЖД;

5. иная деятельность по управлению МД либо совместному использованию имущества собственников в нескольких МД / ЖД.

Характеристика:

• Имеет Устав.

• Создается без ограничения срока деятельности.

• Отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом; не отвечает по обязательствам членов ТСЖ.

• Члены ТСЖ не отвечают по его обязательствам.

• Является ЮЛ с момента гос регистрации (имеет печать, расчетный и иные счета в банке).

• Число членов, создавших ТСЖ, должно превышать 50% голосов собственников.

СОЗДАНИЕ:

1. 1 дом = 1 ТСЖ.

2. Теоретически возможно создание одним лицом.

3. Созыв общего собрания собственников.

4. Принятие решения о создании ТСЖ (решение принято, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% процентами голосов от общего числа голосов собственников) и устава ТСЖ (большинством голосов от общего числа собственников).

5. Подписание протокола собрания всеми проголосовавшими собственниками.

6. Государственная регистрация (как ЮЛ - представляются протокол, устав, сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности).

ТСЖ м.б. создано:

• Собственниками помещений в нескольких МД.

Условия: количество квартир не более 30 + дома расположены на участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются элементы инфраструктуры для совместного использования.

Особенности: решения о создании, утверждении устава, избрании правления и т.д. принимаются на общих собраниях в каждом доме большинством не менее 2/3 голосов общего числа голосов.

• Собственниками нескольких расположенных близко ЖД, дачных домов.

Условия: дома расположены на участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем 1 ЖД.

Особенности: решения о создании, утверждении устава - по соглашению всех собственников; решения об избрании правления, наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, гос регистрации ЮЛ, избрании председателя правления принимаются на общем собрании большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов.

ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ:

1. Общее собрание (высший орган управления ТСЖ). Состоит из собственников-членов ТСЖ. Обязательно годовое общее собрание! Компетенция:

• устав (изменение / утверждение новой редакции);

• реорганизация, ликвидация ТСЖ;

• избрание и досрочное прекращение полномочий (членов правления, ревизионной комиссии (ревизора), председателя правления);

• обязательные платежи и взносы (установление размера);

• специальные фонды (резервного фонда, фондов на проведение текущего и капремонта общего имущества и др., утверждение отчетов об их использовании);

• годовой план содержания и ремонта общего имущества (утверждение плана и отчета);

• сметы доходов и расходов (утверждение смет на год, отчетов об исполнении, аудиторских заключений (при проведения проверок));

• рассмотрение жалоб (на действия правления, председателя правления, ревизионной комиссии) и др.

2. Правление (исполнительный орган ТСЖ, подотчетный общему собранию). Избрание: на общем собрании; срок - установленный уставом, но не более 2 лет. Состав: члены правления, председатель. Полномочно принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ (за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания и общего собрания членов ТСЖ). Обязанности:

• соблюдение ТСЖ законодательства и требований устава;

• контроль за своевременным внесением членами ТСЖ обязательных платежей и взносов;

• составление смет доходов и расходов на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию для утверждения;

• управление МД / заключение договоров на управление им;

• наем работников для обслуживания МД и увольнение их;

• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;

• ведение реестра членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;

• созыв и проведение общего собрания ТСЖ и др.

3. Ревизионная комиссия (ревизор). Избирается общим собранием; срок - не более чем 2 года; в состав не могут входить члены правления; комиссия из своего состава избирает председателя. Полномочия:

• не реже чем 1 раз в год ревизии финансовой деятельности ТСЖ;

• представляет общему собранию заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской отчетности;

• представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

• отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.

ПРАВА ТСЖ:

1. заключать договоры (договор управления МД, иные обеспечивающие содержание и ремонт общего имущества и т.д.);

2. определять смету доходов и расходов на год (расходы на содержание и ремонт общего имущества, на капремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд и т.д.);

3. устанавливать размеры платежей и взносов (на основе сметы; для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности);

4. выполнять работы и предоставлять им услуги (для собственников);

5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и услуги;

7. продавать, передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ;

8. предоставлять в пользование / ограниченное пользование часть общего имущества;

9. надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

10. получать в пользование / приобретать в общую долевую собственность ЗУ (для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек, их эксплуатации);

11. осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к дому ЗУ;

12. требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и полного возмещения причиненных убытков (в случае неисполнения собственниками обязанностей по участию в общих расходах).

13. создать объединение (ассоциацию, союз) ТСЖ (2 и более ТСЖ по договору; цель - представление и защита общих интересов; управление таким объединением - в соответствии с ФЗ о некоммерческих организациях).

ОБЯЗАННОСТИ ТСЖ:

1. обеспечивать выполнение требований законодательства и устава ТСЖ;

2. осуществлять управление МД;

3. выполнять обязательства по договору;

4. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества;

5. обеспечивать выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности;

6. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7. принимать меры, необходимые для предотвращения / прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования, распоряжения общим имуществом;

8. представлять законные интересы собственников, связанные с управлением общим имуществом в отношениях с третьими лицами;

9. вести реестр членов ТСЖ и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию реестра в органы жилищного надзора;

10. при внесении изменений в устав - представлять в органы жилищного надзора заверенные председателем и секретарем общего собрания выписку из протокола о принятии решения о внесении изменений в устав с приложением копий текстов изменений.

РЕОРГАНИЗАЦИЯ:

1. Преобразование в ЖК / ЖСК (по решению общего собрания).

2. Разделение (ТСЖ, созданного в 2 и более домах; решение - на общем собрании большинством голосов членов, присутствующих на собрании, при условии согласия общего собрания в каждом доме).

3. Выделение (ТСЖ, созданного в 2 и более домах; решение - на общем собрании в доме, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников).

ЛИКВИДАЦИЯ:

• Как у ЮЛ (по решению учредителей / по решению суда).

• Обязательная - если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (решение – на общем собрании).

-----

ПРОБЛЕМЫ:

1. Неготовность жителей к управлению домом.

2. Недостаточная работа МСУ по разъяснению преимуществ того или иного способа управления МД.

3. Непрофессионализм председателей, членов правления. Подготовка кадров.

4. Нет механизма «выбивания» денег из злостных неплательщиков.

5. Проблемы при заключении договора с поставщиками коммунальных услуг (модельные акты договоров ТСЖ с поставщиками).

6. Сложности при переходе от управляющей компании к ТСЖ. Бывает, что УК не передают техническую документацию, а при её отсутствии тормозится заключение договоров поставщиков с ТСЖ».

7. Взаимодействие с властью, особенно с МСУ.