60. Законодательные основы и практика деятельности управляющих организаций в условиях рынка жилищно-коммунальных услуг.

НПА:

• ЖК

• ПП Москвы 2007 "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в Москве в соответствие с ЖК"

Собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления МД:

1. непосредственное управление;

2. ТСЖ / потребительский кооператив;

3. управляющая организация.

Способ управления выбирается на общем собрании и м.б. выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Если собственниками не выбран способ управления или принятое решение не было реализовано, ОМСУ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

-----

УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ -  коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению МД (м.б. ЮЛ (независимо от формы) / ИП).

Требования:

1. не проводится процедура банкротства / ликвидации;

2. деятельность не приостановлена в порядке, предусмотренном КОАП;

3. отсутствие задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 % балансовой стоимости активов;

4. отсутствие кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов.

МД может управляться только 1 организацией!

Суть:

• С каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (условия договора одинаковы для всех собственников в доме, срок - не менее чем 1 год и не более чем 5 лет).

• Управляющая организация от имени собственников заключает договоры с организациями – поставщиками ЖКУ.

В договоре д.б. указаны:

1. состав общего имущества МД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;

2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт ЖП и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

Собственники (на основании решения общего собрания) в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если управляющая организация не выполняет условий договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками за:

• оказание всех услуг / выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества (качество должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества);

• предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома (качество должно соответствовать требованиям правил предоставления, приостановки, ограничения предоставления коммунальных услуг).

Управляющая организация должна:

1. составить годовой план управления МД, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и силами подрядных организаций;

2. ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации:

• об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности;

• об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества;

• о порядке и условиях их оказания и выполнения, их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы в соответствии со стандартом раскрытия информации.

Контроль:

1. со стороны собственников (отчеты, Совет дома)

2. со стороны МСУ (жилищные инспекторы)

 + в целях защиты граждан от недобросовестных управляющих организаций ПП Москвы 2007 создан и функционирует Единый реестр управления многоквартирными домами г. Москвы (ЕРУ).

------

ПРОБЛЕМЫ:

• Отсутствие законодательного регулирования!

• Низкая эффективность работы, халатность, отсутствие большого выбора.

• Беспредел (напр. выставление двойных счетов за услуги ЖКХ, завышение тарифов и т.д.)

• Взаимоотношения с собственниками, МСУ.