38. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Обращение взыскания на заложенный дом или квартиру.

НПА:

• ГК РФ;

• ФЗ 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

• ПП РФ 2000 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования ";

• Закон Москвы 1999 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве»;

• ПП Москвы 2006 "О страховании жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном жилищном кредитовании в городе Москве, для участников городских жилищных программ".

--------

ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ: одна сторона – залогодержатель (кредитор), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами.

Стороны:

1. Залогодержатель – ФЛ, ЮЛ, государство.

2. Залогодатель – ФЛ, ЮЛ; м.б. сам должник или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Предмет:

1. недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы установленном в порядке;

2. право аренды (только с согласия арендодателя);

3. уступка права требования, которая совершается путем заключения залогодержателем договора уступки права требования или путем передачи прав по закладной (совершением передаточной надписи и передачи самой закладной).

НЕ м.б. предметом ипотеки имущество:

• изъятое из оборота;

• на которое не м.б. обращено взыскание;

• в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Форма договора:

3. письменная;

4. подлежит гос регистрации (внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке). Несоблюдение правил о регистрации влечет недействительность.

Существенные условия:

• предмет;

• его оценка;

• существо;

• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке м.б. удостоверены закладной. Закладная - именная ЦБ, удостоверяющая права ее владельца:

1. на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования обязательств;

2. право залога на имущество, обремененное ипотекой.

--------

ОСОБЕННОСТИ:

6. Целевое назначение – приобретение жилья.

7. Предмет – жилые помещения:

• предназначенные для постоянного проживания дома и квартиры;

• часть дома / квартиры (1 или нескольких изолированных комнат);

• наряду с жилым помещением - доля в праве общей собственности (при ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности);

• строящиеся жилые дома.

8. НЕ м.б. предметом ипотеки ЖП: дома и квартиры, находящиеся в гос или муниципальной собственности!

9. Согласие ООП на отчуждение / передачу в ипотеку ЖП, в котором проживают находящиеся под опекой, попечительством, оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи.

РЕГИСТРАЦИЯ:

1. На основании совместного заявления:

• залогодателя и залогодержателя;

• залогодателя и нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

2. Отказ в регистрации - если ипотека указанного имущества не допускается законодательством, если содержание договора об ипотеке не соответствует требованиям гос регистрации.

3. При регистрации указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства.

4. Погашается регистрационная запись на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН:

Залогодатель обязан:

• страховать заложенное имущество в полной стоимости;

• уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты / повреждения имущества;

• несет риск случайной гибели / повреждения имущества;

Залогодатель имеет право:

• пользоваться предметом залога;

• отчуждать предмет залога, передавать в аренду / безвозмездное пользование с согласия залогодержателя;

• завещать заложенное имущество;

• в любое время до продажи прекратить на него обращение взыскания, исполнив обязательство.

Залогодержатель имеет право:

• проверить наличие, количество, состояние, условия хранения имущества;

• требовать принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

• приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования.

-----

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Условия - дом или квартира были заложены:

1. по договору об ипотеке;

2. по ипотеке в силу закона (кредит или целевой займ на приобретение / строительство дома или квартиры, капремонт, погашение ранее предоставленных кредита или займа).

Обращение взыскания - основание для прекращения права пользования ЖП залогодателем.

Порядок:

• судебный;

• внесудебный (если предусмотрено договором об ипотеке или права залогодержателя удостоверены закладной).

Дом или квартира реализуются путем продажи с торгов (в форме открытого аукциона или конкурса).

Особенности выселения лиц:

• Гражданам предоставляются ЖП в домах маневренного фонда:

1. из расчета не менее 6 кв.м. на человека;

2. договор найма ЖП маневренного фонда заключается до завершения расчетов после продажи ЖП, на которое обращено взыскание.

• Лица, проживающие в заложенных домах / квартирах на условиях договора найма, не подлежат выселению при реализации дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма жилого помещения сохраняет силу.