37. Долевое участие граждан в строительстве многоквартирных домов.

НПА:

• ЖК;

• ФЗ 2004 "Об участии в долевом строительстве МД и иных объектов недвижимости";

• ФЗ 2008 "О содействии развитию жилищного строительства";

• ФЗ 2004 "О жилищных накопительных кооперативах";

• Указ Президента 1994 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов"

Цель долевого строительства - привлечение денежных средств.

Привлечение денежных средств допускается:

1. на основании договора участия в долевом строительстве;

2. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами;

3. путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов (эмитентом, имеющим в собственности / на праве аренды ЗУ и получившим разрешение на строительство МД).

Застройщик вправе привлекать денежные средства только после:

1. получения разрешения на строительство;

2. опубликования проектной декларации;

3. гос регистрации права собственности / договора аренды / безвозмездного срочного пользования ЗУ, предоставленного для строительства.

Основание для гос регистрации права собственности на объект долевого строительства:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;

• передаточный акт.

------

ДОГОВОР

По договору участия в долевом строительстве:

• одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию - передать соответствующий объект участнику долевого строительства;

• другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект.

Договор:

• в письменной форме;

• подлежит гос регистрации (считается заключенным с момента регистрации);

• должен содержать (иначе считается незаключенным):

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

2. срок передачи застройщиком объекта (единый для всех участников долевого строительства; если нарушение - пени в размере 1/300 ставки рефинансирования);

3. цену договора, сроки, порядок уплаты (просрочка внесения платежа более чем 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора + пени в размере 1/300 ставки рефинансирования);

4. гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет и не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование).

Передача объекта застройщиком и принятие осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию).

Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора.

Риск случайной гибели / повреждения до передачи несет застройщик.

В случае смерти гражданина права и обязанности по договору переходят к наследникам.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, применяется законодательство о защите прав потребителей.

ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА:

Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует требованиям (договора, технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и др.).

Если объект построен с отступлениями, приведшими к ухудшению качества или иными недостатками, которые делают его непригодным, участник долевого строительства вправе потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены;

• возмещения расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований или неустранения недостатков, участник вправе:

1. в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора;

2. потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА:

Односторонний отказ участника:

1. срок передачи объекта нарушен застройщиком (на 2 месяца);

2. существенного нарушения требований к качеству объекта;

3. неустранения застройщиком существенных недостатков;

4. и др.

В судебном порядке (по требованию участника):

1. прекращение строительства, когда очевидно, что объект не будет передан в срок;

2. существенное изменение проектной документации;

3. и др.

Застройщик обязан возвратить денежные средства + проценты на эту сумму за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Односторонний отказ застройщика:

1. просрочка внесения платежа участников более чем 2 месяца (если уплата должна производиться путем единовременного внесения платежа);

2. нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения более чем 2 месяца (если уплата производиться путем внесения платежей в предусмотренный период).

Застройщик обязан возвратить денежные средства в течение 10 рабочих дней.

------

КООПЕРАТИВЫ

ЖСК / ЖНК – добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей в ЖП путем объединения денежных средств для строительства МД.

Отличие кооперативов - накопительные не имеют целью содержание построенного дома!

ЗУ передается в безвозмездное срочное пользование из Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

ЖСК выступает в качестве застройщика (в соответствии с выданным разрешением на строительство).

Члены ЖСК вносят паевой взнос. За счет паевых взносов обеспечиваются затраты на:

1. строительство (ЖП, объектов инженерной инфраструктуры);

2. обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на строительство.

После полной оплаты взноса помещение предоставляется в собственность + вступительные, членские взносы.

Характеристика:

• Создается на определенный срок / без ограничения срока деятельности на собрании учредителей;

• Имеет устав (ПП РФ 2012 г. "Об утверждении типового устава ЖСК);

• Подлежит гос. регистрации (как потребительский кооператив);

• Отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом

Членство: заявительный порядок; с 16 лет, минимум 5 человек.

Члены своими средствами участвуют в:

• строительстве;

• реконструкции;

• последующем содержании МД.

Органы управления:

1. общее собрание / конференция (если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом);

2. правление и председатель правления;

3. ревизионная комиссия (ревизор).

------

СЕРТИФИКАТЫ

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций, удостоверяющих право их собственника на:

1. приобретение квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

2. получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

В качестве эмитентов м.б. ЮЛ:

• зарегистрированные на территории РФ;

• имеющие права заказчика на строительство жилья;

• отведенный под жилищное строительство ЗУ и проектную документацию.

Сделки с сертификатами, в т.ч. договоры купли-продажи - в простой письменной форме.

Передача сертификатов - в соответствии с законодательством о ценных бумагах.

Запрещается вносить и принимать сертификаты в качестве взноса в уставный капитал.

-------

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ:

Административная:

• Привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это права / привлекающим денежные средства в нарушение требований, установленных законодательством (штраф до 1 млн.р.); + гражданин может потребовать немедленного возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

• Опубликование застройщиком проектной декларации, содержащей неполную / недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной / недостоверной информации, нарушение сроков опубликования / размещения проектной декларации (штраф до 400 т.р.);

• Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, отчетности, представление отчетности, содержащей недостоверные сведения / не в полном объеме (штраф до 200 т.р.);

• Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан для строительства, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор, сведений / документов, необходимых для осуществления контроля и надзора (штраф до 200 т.р.).