36. Особенности купли-продажи жилых помещений.

НПА:

• ГК ч.2.;

• ЖК;

• НК ч.2.;

• ФЗ 1997 "О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

--------

По договору купли-продажи ЖП: продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять ЖП и уплатить за него денежную сумму.

ОСОБЕННОСТИ:

Форма – письменная.

Существенные условия:

4. предмет (д.б. указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче - точный адрес, площадь и иная информация; при отсутствии этих данных условие о предмете считается не согласованным, а договор - не заключенным);

5. цена (цена здания / сооружения включает цену соответствующей части ЗУ или права на нее);

6. если в ЖП проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим ЖП после его приобретения покупателем - перечень лиц, имеющих право пользования ЖП с указанием конкретных прав. Такими лицами м.б. члены семьи собственника, наниматель и постоянно проживающие с ним граждане, граждане, являющиеся поднанимателями и т.д.

+ другие условия (не обязательные, но важные):

• условия о качестве ЖП (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т. д.)

Гос регистрации подлежат:

3. договор (считается заключенным с момента регистрации);

4. переход права собственности (если одна из сторон уклоняется от гос регистрации перехода права на недвижимость, суд вправе вынести решение о гос регистрации).

Порядок регистрации договора:

6. в Федеральную службу гос регистрации, кадастра и картографии (управление), оплата ГП (1000р.).

7. составление заявлений (просьба зарегистрировать договор).

8. Предъявление документов (на имущество и удостоверяющих личность).

9. Предоставление плана ЖП и документа, содержащего описание ЖП, удостоверенных органами по учету объектов недвижимого имущества (поэтажный план или кадастровый паспорт и экспликация).

10. Справка о лицах, имеющих право пользования ЖП, заверенная лицом, ответственным за регистрацию по месту жительства и пребывания.

Несовершеннолетние:

• если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого ЖП, то на отчуждение требуется согласие ООП;

• ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

Принцип единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов (покупателю одновременно передаются права на ЗУ, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования).

При покупке ЖП в многоквартирном доме – также передается доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Передача недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания документа о передаче.

Особенности купли-продажи отдельных видов ЖП:

• Если ЖП является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (напр. при продаже комнаты в коммунальной квартире).

• Если отчуждаемое ЖП нажито супругами совместно, то при его отчуждении требуется согласие другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независимо от его регистрации.