59. Незаконное строительство, незаконное привлечение средств вкладчиков под строительство жилых домов, практические вопросы защиты вкладчиков.

В РФ существует институт долевого строительства.

Привлечение денежных средств допускается:

1. на основании договора участия в долевом строительстве (одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию - передать соответствующий объект участнику долевого строительства; другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект);

2. жилищно-строительными и накопительными кооперативами (добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей в ЖП путем объединения денежных средств для строительства МД; ЗУ передается в безвозмездное срочное пользование из Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства);

3. путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов (особый вид облигаций, удостоверяющих право их собственника на: приобретение квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости сертификата).

Застройщик вправе привлекать денежные средства только после:

• получения разрешения на строительство;

• опубликования проектной декларации;

• гос регистрации права собственности / договора аренды / безвозмездного срочного пользования ЗУ, предоставленного для строительства.

Основание для гос регистрации права собственности на объект долевого строительства:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;

• передаточный акт.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ:

Административная:

• Привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это права / привлекающим денежные средства в нарушение требований, установленных законодательством (штраф до 1 млн.р.); + гражданин может потребовать немедленного возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере % от суммы этих средств и возмещения сверх суммы % причиненных убытков.

• Опубликование застройщиком проектной декларации, содержащей неполную / недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной / недостоверной информации, нарушение сроков опубликования / размещения проектной декларации (штраф до 400 т.р.);

• Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, отчетности, представление отчетности, содержащей недостоверные сведения / не в полном объеме (штраф до 200 т.р.);

• Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан для строительства, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор, сведений / документов, необходимых для осуществления контроля и надзора (штраф до 200 т.р.).

---------

СЕРЫЕ СХЕМЫ:

1. Будущим участникам долевого строительства показывается «пока пустая» строительная площадка, чертежи дома или незаконченный «нулевой цикл» – вырытый котлован под фундамент. А денежные средства берутся в полном объёме в размере стоимости готовой квартиры. Так, мошенники имеют «в запасе» несколько лет, пока потерпевшие не поймут, что обмануты, а их деньги многократно «прокручиваются».

2. Использование договоров:

• инвестирования (соинвестирования);

• о совместной деятельности (простого товарищества);

• предварительных договоров участия в долевом строительстве (одновременно с заключением договоров займа, выдачей векселей и т.п.);

• предварительных договоров купли-продажи несуществующей недвижимости;

• всевозможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам и т.п.

3. Мошенники из числа руководителей строительных и посреднических структур, обычно действуют по следующей схеме:

• совершают реорганизацию компании во главе с другим руководителем или просто меняется директор организации, ссылаясь в дальнейшем на то, что договоры были заключены с другими лицами и спрашивать нужно с них;

• уговаривают вкладчиков внести доплату, т.к. стоимость строительства якобы резко возросла;

• умышленно затягивают строительство, превращая его в долгострой.

4. Финансовые пирамиды (организации, привлекающие денежные средства под обещания и гарантирования высокой доходности, превышающей рыночный уровень). Признаки:

• Отсутствие лицензии на осуществление деятельности по привлечению денежных средств.

• Обещание высокой доходности.

• Гарантирование доходности (что запрещено на рынке ЦБ).

• Массовая реклама в СМИ.

• Отсутствие какой-либо информации о финансовом положении организации.

• Выплата денежных средств новым участникам из денежных средств, внесенных вкладчиками ранее.

• Отсутствие собственных основных средств, других активов.

-------

ЗАЩИТА ВКЛАДЧИКОВ

Согласно ФЗ 2004 "Об участии в долевом строительстве» любое лицо может потребовать от любого застройщика предъявить для ознакомления: 

1. учредительные документы; 

2. свидетельство о государственной регистрации;

3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 

4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за 3 последних года осуществления предпринимательской деятельности (за исключением регистров бухгалтерского учета); 

5. аудиторское заключение за последний год. 

Целесообразно изучить предыдущий опыт строительства данным застройщиком.

Не желательно покупать квартиры на нулевом цикле. Лучше покупать в доме, который построен хотя бы наполовину и строительство активно ведется.

Черновик договора с фирмой-застройщиком лучше отдать на экспертизу юристу. Фирмы неохотно идут на внесение изменений в типовой договор, но можно на этом настоять.