35. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере и регистрация прав на это имущество.

НПА:

• ГК

• ЖК

• НК

• ФЗ «о гос регистрации прав на недвижимое имущество …»

• "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"

------

Чтобы следки с ЖП были действительными необходимо соблюдать требования:

1. ЖП должно принадлежать на праве собственности / хоз.ведения / оперативного управления;

2. Дееспособность сторон;

3. Сделка (содержание) не противоречит закону;

4. Соблюдение формы сделки, гос регистрации;

5. Волеизъявление участников сделки.

1. КУПЛЯ-ПРОДАЖА

По договору купли-продажи ЖП: продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять ЖП и уплатить за него денежную сумму.

ОСОБЕННОСТИ:

Форма – письменная.

Существенные условия:

1. предмет (д.б. указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче - точный адрес, площадь и иная информация; при отсутствии этих данных условие о предмете считается не согласованным, а договор - не заключенным);

2. цена (цена здания / сооружения включает цену соответствующей части ЗУ или права на нее);

3. если в ЖП проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим ЖП после его приобретения покупателем - перечень лиц, имеющих право пользования ЖП с указанием конкретных прав. Такими лицами м.б. члены семьи собственника, наниматель и постоянно проживающие с ним граждане, граждане, являющиеся поднанимателями и т.д.

Гос регистрации подлежат:

1. договор (считается заключенным с момента регистрации);

2. переход права собственности (если одна из сторон уклоняется от гос регистрации перехода права на недвижимость, суд вправе вынести решение о гос регистрации).

Порядок регистрации договора:

1. в Федеральную службу гос регистрации, кадастра и картографии (управление), оплата ГП (1000р.).

2. составление заявлений (просьба зарегистрировать договор).

3. Предъявление документов (на имущество и удостоверяющих личность).

4. Предоставление плана ЖП и документа, содержащего описание ЖП, удостоверенных органами по учету объектов недвижимого имущества (поэтажный план или кадастровый паспорт и экспликация).

5. Справка о лицах, имеющих право пользования ЖП, заверенная лицом, ответственным за регистрацию по месту жительства и пребывания.

Несовершеннолетние:

• если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого ЖП, то на отчуждение требуется согласие ООП;

• ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

Принцип единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов (покупателю одновременно передаются права на ЗУ, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования).

При покупке ЖП в многоквартирном доме – также передается доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Передача недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания документа о передаче.

Общая собственность:

• Если ЖП является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (напр. при продаже комнаты в коммунальной квартире).

• Если отчуждаемое ЖП нажито супругами совместно, то при его отчуждении требуется согласие другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независимо от его регистрации.

2. мена

По договору мены: каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Применяются правила договора купли-продажи (каждая из сторон признается продавцом и покупателем).

Cпециальные правила:

• презюмируется равноценность обмениваемых товаров;

• допускается обмен неравноценными товарами с оплатой разницы;

• одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче.

Гос регистрации подлежат:

1. договор (считается заключенным с момента регистрации);

2. переход права собственности.

3. ОБМЕН

Кто: наниматель ЖП по договору соцнайма (с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи).

Что: обмен ЖП на ЖП, предоставленное по договору соцнайма другому нанимателю.

Условие: ЖП находятся в разных домах или квартирах (как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ).

Обмен не допускается, если:

1. к нанимателю предъявлен иск о расторжении / изменении договора соцнайма;

2. право пользования ЖП оспаривается в судебном порядке;

3. ЖП признано непригодным для проживания;

4. принято решение о сносе дома или его переоборудовании;

5. принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством / перепланировкой;

6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (туберкулез и т.д.).

Форма договора – письменная.

Регистрация не требуется!

Согласие или отказ в даче согласия оформляется наймодателем в письменной форме (не позднее 10 рабочих дней со дня обращения).

Договор и согласие каждого наймодателя являются основанием расторжения ранее заключенных договоров соцнайма и одновременного заключения каждым из наймодателей нового договора соцнайма с новым гражданином.

Возможность принудительного обмена ЖП в судебном порядке:

• Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене;

• Учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом ЖП.

Предварительное согласие ООП в письменной форме (при обмене ЖП, в которых проживают несовершеннолетние / недееспособные / ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей).

4. ДАРЕНИЕ

По договору дарения: одна сторона - даритель безвозмездно передает другой стороне - одаряемому вещь в собственность (право требования) либо освобождает ее от имущественной обязанности.

Условие: отсутствие встречной передачи вещи / встречного обязательства.

Форма договора – письменная (т.к. дарение обязательно в письменном виде, если стоимость дара превышает 3 т.р., а также дарителем является ЮЛ или договор содержит обещание дарения в будущем).

Гос регистрации подлежат:

1. договор;

2. переход права собственности.

Обещание признается договором дарения и связывает обещавшего, если оно сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем передачу вещи / освободить от имущественной обязанности.

Существенное условие: указание на конкретный предмет (подробное описание).

Отказ принять дар:

• в любое время до передачи дара;

• если договор заключен в письменной форме / зарегистрирован – отказ также в письменной форме и подлежит гос регистрации;

• даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Передача дара осуществляется посредством символической передачи (вручение ключей), вручения правоустанавливающих документов.

5. РЕНТа

По договору ренты: одна сторона - получатель ренты передает другой стороне - плательщику ренты в собственность ЖП, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание.

Чаще всего – пожизненная рента (содержание с иждивением).

Применяются нормы купли-продажи (если отчуждение ЖП - за плату) и дарения (если бесплатно).

Форма – письменная + нотариальное удостоверение.

Гос регистрации подлежат:

1. договор, предусматривающий отчуждение ЖП;

2. переход права собственности.

6. НАЙМ

По договору найма: одна сторона - наймодатель обязуется предоставить другой стороне - нанимателю ЖП за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем м.б. только ФЛ.

Форма договора - письменная

Срок – не более 5 лет (или краткосрочный найм – менее года).

Регистрации не подлежит.

Существенные условия:

1. предмет договора (изолированное ЖП, пригодное для постоянного проживания);

2. плата (за наем) и сроки;

3. граждане, постоянно проживающие в ЖП вместе с нанимателем

Особенности:

• Переход права собственности на ЖП не влечет расторжения или изменения договора найма.

• Наниматель в МД имеет право пользоваться общим имуществом.

• Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

• Наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

• С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в ЖП м.б. вселены другие граждане (искл. – несовершеннолетние дети).

• Текущий ремонт - обязанность нанимателя, капитальный – наймодателя.

• Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.

7. ЗАЛОГ (ИПОТЕКА)

Договор об ипотеке: одна сторона – залогодержатель (кредитор), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного ЖП другой стороны – залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами.

Форма договора:

1. письменная;

2. подлежит гос регистрации (внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке).

Существенные условия:

• предмет;

• его оценка;

• существо;

• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Особенности:

1. Целевое назначение – приобретение жилья.

2. Предмет – ЖП (дома, квартиры, комнаты, доля в общем имуществе).

3. НЕ м.б. предметом ипотеки ЖП: дома и квартиры, находящиеся в гос или муниципальной собственности!

4. Согласие ООП на отчуждение / передачу в ипотеку ЖП, в котором проживают находящиеся под опекой, попечительством, оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи.

5. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства – обращение взыскания. Гражданам предоставляются ЖП в домах маневренного фонда (6 кв.м / чел.).

--------

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЖП:

1. прием документов;

2. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3. установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

5. совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Общий срок регистрации – 20 дней. Исключения – регистрация ипотеки (5 / 15 дней). Отказ м.б. обжалован в судебном порядке.

Документы:

1. Заявление собственника;

2. Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о наследовании, решение суда);

3. Копия документа, удостоверяющего личность физического лица, и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (паспорт, свидетельство о рождении – до 16 лет);

4. Для представителей ЮЛ: доверенность и пакет учредительных документов;

5. Квитанция об оплате гос пошлины.