47. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

НПА:

• ЖК;

• ФЗ «О введении в действие ЖК»;

• ГК;

• ПП РФ 2006 "Правила содержания общего имущества в МД"

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО:

1. помещения общего пользования (предназначенные для обслуживания более 1 помещения в доме: лестничные площадки, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, технические подвалы);

2. крыши;

3. ограждающие несущие конструкции (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие колонны);

4. ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более 1 помещения (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты);

5. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более 1 помещения;

6. земельный участок, на котором расположен дом и границы которого определены на основании данных кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

7. иные объекты (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания 1 дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки).

Границы:

• Внешняя граница сетей электро-, тепло-, водоснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества - внешняя граница стены дома.

• Граница эксплуатационной ответственности при наличии коллективного прибора учета соответствующего коммунального ресурса - место соединения прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МД.

• Внешняя граница сетей газоснабжения - место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Право общей долевой собственности на общее имущество - у собственников помещений в МД:

• Доля пропорциональна размеру площади принадлежащего на праве собственности помещения.

• Доля следует судьбе права собственности на помещение.

Собственник помещения в МД не вправе:

1. осуществлять выдел в натуре своей доли;

2. отчуждать свою долю, совершать действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение

ПРАВА (по соглашению всех участников):

1. Владение

2. Пользование

3. Распоряжение

ОБЯЗАННОСТИ:

• Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества (доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности):

1. плата за содержание и ремонт ЖП - в случае управления МД управляющей организацией или непосредственно собственниками;

2. обязательные платежи и взносы собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, ЖК.

• Соблюдение Правил содержания общего имущества, установленных Правительством РФ.

• Проведение мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества (в соответствии с принципами, установленными Правительством РФ, ОИВ субъектов РФ).

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ:

Виды:

1. годовое общее собрание (обязательно);

2. внеочередные собрания  (м.б. созвано по инициативе любого из собственников);

3. собрание в форме заочного голосования (если не набирается кворум).

Собрание правомочно, если приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить о его проведении не позднее чем за 10 дней. Сообщение д.б. направлено каждому собственнику заказным письмом / вручено под роспись / размещено в помещении дома.

Решения принимаются большинством или большинством не менее 2/3 голосов. Решения оформляются протоколами.

Решение является обязательным для всех, в т.ч. для тех кто, не участвовали в голосовании. Возможно обжалование в суде в течение 6 мес.

ОСОБЕННОСТИ:

• Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции.

• По решению собственников (на общем собрании), объекты общего имущества м.б. переданы в пользование иным лицам.

• Собственникам помещений принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капремонта общего имущества.

• Земельный участок, на котором расположен дом, м.б. обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Обременение устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения, и собственниками помещений в МД. Споры разрешаются в судебном порядке.

• В случае разрушения МД собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на момент разрушения МД.

-------

ПРОБЛЕМЫ:

Несоответствие между нормами ГК и ЖК;

• Термины: «квартиры» в ГК, «помещения» в ЖК. Отсюда – не ясная ситуация с нежилыми помещениями.

• Управление имуществом: ГК - по соглашению всех участников. ЖК - не по соглашению всех участников, а по решению лишь большинства.

• Совершение сделок: ГК РФ - не указывает: кто и от чьего имени совершает сделки, но предполагает такой правовой инструмент, как простое товарищество (полномочия товарищей удостоверяются доверенностями, либо письменным договором) – принцип консенсуса. ЖК РФ - применяет принцип большинства. При этом возникает правовая неопределенность полномочий лиц, которые совершают сделки вроде бы от имени всех собственников, но уполномочены на это не всеми собственниками.