1. Проектная деятельность

Проектирование включает в себя определение внешнего вида и формы здания, планировку внутренних помещений, проведе­ние рас­четов с целью создания здания, отвечающего требовани­ям прочности и устойчивости. В процессе проектирования должны быть выбраны материалы и конструкции, обладающие необхо­димыми свойствами, рассчитаны затраты рабочей силы и мате­риалов.

Схематично процесс проектирования можно представить

А. Предпроектные работы.

1.Обоснование целесообразности строительства гостиничного предприятия.

Обоснование целесообразности строительства (реконструкции) объекта заказчик готовит в виде справки, в которой должны быть от­ражены:

• природные особенности и климатические условия района строи­тельства, продолжительность, мощность и характер снежного по­крова, начало и конец купального сезона, температура воды;

• наличие охранных зон в районе будущего строительства, от­сутствие источников загрязнения среды;

• пролегающие туристские маршруты;

• контингент отдыхающих зимой и летом;

• возможность принятия иностранных туристов;

• назначение туристского учреждения (гостиница, турбаза, кем­пинг и т.д.), расчет вместимости в летнее и зимнее время, воз­мож­ность расширения намечаемого к строительству учреждения;

• наличие подъездных путей к объекту (в случае необходимости сооружения дорог указывается их ориентировочная протяженность);

• наличие сетей водопровода, канализации, энергоснабжения, связи;

• необходимость сноса жилых и нежилых зданий и условия ком­пенсации за снос;

• целесообразность сооружения собственной прачечной, гара­жа и т.п.;

• ориентировочная стоимость строительства.

2.Выбор участка.

3.Сбор исходных данных. Эта работа заключается в получении документов — согласований с заинтересо­ванными организациями, разрешающих проведение работ, связанных с проектированием и строительством объекта на выбранном участке.

4.Задание на проектирование. Задание на проектирование является важным документом, на основании которого осуществляется разработка проектно-сметной документации и финансирование проекно-изыскательских работ.

Б. Проект.

1.Технический проект: технико-экономическое обоснование, проектные предложения, сметная документация.

2.Рабочие чертежи.

2. Виды проектов

Проект — научно обоснованный комплекс технической доку­ментации (расчеты, чертежи, пояснительная записка, сметы), необхо­димой для осуществления строительства объекта.

Проект, разработанный для однократного применения, назы­ва­ется индивидуальным. Здания массового строительства строят, как правило, по типовым проектам, рекомендованным как наи­более эко­номичные, технически совершенные для многократно­го применения (жилые дома, школы, больницы, детские сады).

В настоящее время вновь открываемые гостиницы могут зани­мать новые здания или переоборудованные здания старой по­стройки. При оформлении проектной документации следует ру­ководствоваться следующими определениями.

Новое строительство — строительство здания, осуществляе­мое на новых площадках и по первоначально разработанному и утвержденному проекту.

Расширение действующего предприятия — осуществляемое по утвержденному новому проекту строительство вторых и последу­ющих очередей действующего предприятия, дополнительных зда­ний, а также расширение действующих зданий с увеличением пропускной способности.

Реконструкция действующего предприятия — осуществляемое по единому проекту полное или частичное переоборудование и переустройство предприятия (без строительства новых и расши­рения действующих объектов) с заменой устаревшего оборудо­вания.

Техническое перевооружение действующего предприятия — осу­ществление в соответствии с планом развития учреждения по проектам и сметам отдельных видов работ по повышению до со­временных требований технического уровня путем внедрения но­вой техники и новых технологий.

Проектирование гостиничных предприятий должно основывать­ся на следующих основных принципах.

Последовательность. Вариантность. Этапность процесса проектирования. Соблюдение одних предпочтений над другими.Возможность перспективного изменения предприятия.

3. Этапы проектирования жилых и общественных зданий

1. Предпроектное предложение (архитектурная концепция). После получения всей необходимой информации, архитектор приступает к разработке схем зонирования этажей, как надземных, так и подземных, "посадки объема здания" на генплан участка. Далее разрабатываются планировочные решения, фасады гостиницы, генплан участка.

2. Эскизный проект или технико-экономические обоснования (ЭП.ТЭО) обычно включают в себя: ситуационный план, генплан, фасады, разрезы, планы с основными размерами, с расстановкой мебели или инженерного оборудования, с расчетом площадей и объемов, с окончательным решением архитектурно-художественных задач. Стоимость такого проекта обычно составляет 15-30% от стоимости полного проектирования.

3. Рабочая документация - самый полный комплект проектной документации, включающий в себя разделы: архитектурно-строительный, конструктивное решение, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электрооборудование, сметы. Стоимость рабочей документации составляет 70-85 % от стоимости полного проектирования

4. Нормативная база проектирования и строительства

Проектирование, строительство и реконструкция зданий гостиниц, мотелей и кемпингов должны осуществляться в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, устанавливающих нормы и правила, проектирования и строительства как зданий в целом, так и его функциональных частей. Такими документами являются Технические регламенты, Строительные нормы и правила, Рекомендации по проектированию, ГОСТы.

В РФ введены в практику проек­тирования и строительства нормы и правила, обязательные для всех проектных и строительных организаций и предприятий — произво­дителей строительных материалов и изделий.

ГОСТ Р 51185-98 Туристские услуги. Средства размещения. общие требования распространяется на средства размещения, пред­назначенные для проживания туристов (далее - средства размеще­ния). Стандарт устанавливает виды средств размещения, общие тре­бования к средствам размещения и услугам средств размещения.

N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и со­оружений" (с 1 июля 2010 г.) принят в целях:

1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального иму­щества;

2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;

3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобре­тателей;

4) обеспечения энергетической эффективности зданий и соору­жений

5. Общие требования к средствам размещения

Средства размещения туристов должны соответствовать требованиям настоящего стандарта, СНиП 2.08.02 и ВСН 62 (при проектировании) и СНиП 2.07.01 (при планировке и застройке).

Общие требования к гостиницам и мотелям определяются - по ГОСТ Р 50645 и Правилам предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации [2].

Правила устройства, оборудования и содержания общежитий - по СанПиН 42-121-4719.

Средства размещения должны иметь удобные подъезды с необ­ходимыми дорожными знаками, вымощенные пешеходные дорожки. Гостиница, занимающая часть здания другого назначения, должна иметь отдельный вход и самостоятельный подъезд к обслуживающей группе помещений.

Прилегающая к средствам размещения территория должна быть благоустроена, хорошо освещена в вечернее время; должна иметь площадку с твердым покрытием для кратковременной парковки автотранспорта и необходимые справочно-информационные указатели. Средства размещения должны иметь:

• освещение в жилых и общественных помещениях - естест­венное и искусственное, в коридорах - круглосуточно естественное или искусственное

• холодное и горячее водоснабжение и канализацию

• отопление, поддерживающее температуру воздуха в жилых помещениях не ниже 18,5 ⁰C;

• вентиляцию (естественную или принудительную), обеспечи­вающую циркуляцию воздуха и исключающую проникнове­ние посторонних запахов в жилые помещения

• телефонную связь;

• пассажирский лифт (при необходимости)

Минимальная площадь жилой комнаты - не менее 9 м2. Минимальная площадь жилой комнаты на одного проживающего в зданиях: круглогодичного функционирования - не менее 6,0 м²; сезонного (летнего) функционирования - не менее 4,5 м².

В жилой комнате должны быть:

• мебель (кровать, тумбочка, стол, стул, шкаф), инвентарь (прикроватный коврик, зеркало и т.д.) и постельные принадлежности по количеству проживающих;

• плотные занавеси или жалюзи, обеспечивающие затемне­ние помещения;

• сеть радиовещания (подводка во все жилые комнаты);

• потолочные (настенные) и прикроватные светильники, элек­тророзетки с указанием напряжения;

• замки в дверях с внутренним предохранителем.

Санузел в номере должен быть оборудован умывальником, унитазом, ванной или душем. При отсутствии санузла в номере средства размещения должны иметь санитарные объекты общего пользования (из расчета один унитаз, один умывальник и один душ не более чем на 10 человек, раздельные для мужчин и женщин).

В коллективных средствах размещения туристов должны быть предусмотрены:

• комната бытового самообслуживания, место для стирки и сушки одежды с необходимым оборудованием и инвентарем;

• помещение для предоставления услуг питания по ГОСТ Р 50762 и/или кухня для самостоятельного приготовления пищи;

• помещение или часть помещения для просмотра телепере­дач и других культурно - массовых мероприятий;

• камера хранения;

• устройства для удобного доступа инвалидов: наклонные пан­дусы у входных дверей для проезда инвалидной коляски, лифты, специально оборудованные номера и туалеты и др.

6. Градостроительные требования к зданиям гостиниц, мотелей и кемпингов

Гостиницы, мотели и кемпинги следует размещать в соответст­вии с Генеральным планом города и проектами планировки функцио­нальных территорий, а также действующими проектами детальной планировки и проектами застройки, разработанными ранее, утвер­жденными в установленном порядке.

Размещение гостиниц, мотелей и кемпингов, не предусмотрен­ных вышеперечисленной градостроительной документацией, произ­водится с учетом требований Градостроительного кодекса Россий­ской Федерации (с изменениями).

Этажность гостиниц и мотелей принимается с учетом требова­ний Правил землепользования и застройки в зависимости от местопо­ложения участка.

При выборе местоположения гостиниц рекомендуется отдавать предпочтение участкам, располагающимся в пешеходной доступно­сти от станций метрополитена.

При проектировании планировки и застройки гостиниц следует соблюдать:

– интенсивность использования территории, дифференцированную для центрального ядра города, городских узлов, примагистральных и межмагистральных территорий;

– количественное соотношение территорий или фонда различного функционального назначения, соответствующее функционально-планировочному образованию;

– требования охраны памятников истории и культуры, сохранения исторической планировки и застройки;

– требования охраны окружающей среды и территорий природного комплекса (ПК);

– санитарно-гигиенические нормы и требования пожарной безопасности.

7. Месторасположение гостиниц и требования к участку

современные лучшие гостиницы представляют собой многофункциональный комплекс, в который включены и собственно гостиничный фонд, и залы (выставочные, банкетные, для конференций и др.), и многочисленные пищевые блоки, в отечественной и зарубежной практике, учитывая возрастающее общественное значение гостиниц, в последнее время развивается тенденция строить новые гостиницы, как композиционные центры жилых районов и микрорайонов.

Размещение гостиниц на «пороге» города и за его пределами имеет свою специфику. Такие гостиницы, как правило, предназначены для автотуристов. Они, в основном, размещаются на главных автомагистралях города, в зоне въезда в большие города.

Месторасположение является наиболее важным фактором при выборе типа отеля. Центр города совершенно обоснованно подразумевает появление отелей высшего и среднего делового сегмента, а близость выставочного центра диктует необходимость возведения конгресс-отеля. Абсолютно ясно отсутствие и абсурдность строительства таких отелей в горах и на трассах.

Среди наиболее популярных мест расположения отелей можно выделить следующие:

Аэропорт: расположенные в непосредственной близости от аэропорта или на его территории, эти отели ориентированы на бизнес-туриста, небольшие конференции или деловые встречи. Они также принимают категорию гостей, имеющих отношение к авиакомпаниям. Например, экипажи и пассажиры с отложенных рейсов.

Шоссе, магистрали: отели, расположенные рядом с шоссе или крупной магистралью, принимают у себя тех туристов, котoрые путешествуют на автомобиле. В таких отелях останавливаются бизнес-туристы или туристы-путешественники. Доступность, удобный подъезд, видимость с магистрали – все это необходимо для нормального функционирования подобных отелей.

Центр города: Отели, расположенные в центре города, ориентированы в основном на бизнес-туриста и корпоративные мероприятия. В зависимости от того, сколько вблизи отеля имеется ресторанов, он может предлагать очень ограниченный набор точек питания. Уровень обслуживания и разнообразие дополнительных услуг в таких гостиницах диктуются окружением – офисными, выставочными и деловыми центрами и их уровнем. Основным требованием к отелю, расположенному в центре города, является наличие собственной парковки или подземного гаража.

Пригород: пригородные отели зачастую располагаются рядом с удаленными от центра города офисными центрами, индустриальными и промышленными районами. В этой гостинице должен быть ресторан, тренажерный зал и т.д. Вся инфраструктура, которая имеется в центре города, становится доступна благодаря появлению такого отеля.

Деловые и выставочные центры: Отели, расположенные рядом с деловыми центрами, рассчитывают свою загрузку исходя из проводимых в центрах мероприятий. Они предлагают выбор баров и ресторанов, дополнительные переговорные и конференц-залы, а также условия для отдыха.

Курорты: Курортные отели привлекают к себе туристов, приехавших отдохнуть, участников корпоративных выездов и вечеринок. Они предлагают несколько ресторанов и баров, условия для отдыха и развлечений, магазины. В этих отелях традиционно налажена такая услуга, как заказ экскурсий по курортной или исторической тематике.

Отели в составе многофункциональных комплексов: В последнее время усилилась тенденция к размещению отелей в составе многофункциональных комплексов (офисы, торговые, выставочные и развлекательные центры). Подобный «симбиоз» коммерческих площадей различных типов является выигрышным для всего проекта и позволяет диверсифицировать риски, связанные со строительством и эксплуатацией объекта

Процесс проектирования гостиниц начинается с оценки участка земли под застройку: его площади, рельефа, наличия на нем коммуникаций, окружающей застройки. Неотъемлемым условием участка должны быть удобные съезды с транспортных артерий и хорошая видимость здания на далеких подступах к нему.

Площадь участка определяется заданием на проектирование или проектом с учетом условий размещения, характера городской среды, функционального состава и категории гостиницы. При проектировании гостиниц и гостиничных комплексов (кроме мотелей) их участки рекомендуется располагать в пешеходной доступности от станций метрополитена (в радиусе 700 м).

Участок, выбранный для строительства гостиничного комплекса, прежде всего должен обладать достаточной площадью территории с учетом специфики эксплуатации гостиничного комплекса и его емкости. Желательно, чтобы участок имел прямоугольную форму и не более чем с двух сторон был ограничен магистральными улицами. Не целесообразно размещение гостиничных комплексов на участках с острыми углами, что усложнит процесс проектирования и строительства гостиничного здания.

Участок должен обладать хорошей транспортной доступностью, удобной связью с центром города и вокзалами. Он должен также иметь свободные территории для устройства подъездов и стоянок для пассажирских, экскурсионных автобусов, автомашин.

К участкам для размещения гостиничных комплексов следует предъявлять и архитектурно-ландшафтные критерии: наличие озеленения, водных поверхностей, рельефа. Желательно, чтобы рядом с гостиницей располагался парк, сад или сквер.

В составе участка следует предусмотреть:

– благоустроенные площадки перед входами в помещения общественного и жилого назначения (из расчета не менее 0,2 м² на одного проживающего);

– площадки для стоянки автомобилей;

– площадки для временной парковки автомобилей и автобусов;

– внутренние сквозные проезды, подъезды к главному и другим входам в гостиницу, въезды в подземные гаражи или стоянки (шириной 7 м при двустороннем движении);

– хозяйственную зону, изолированную от зоны гостей, с проездом для грузового транспорта шириной не менее 4,5 м и с поворотной площадкой размером не менее 12 х 12 м, с подъездами автотранспорта к разгрузочным площадкам и дебаркадерам.

На земельных участках мотелей и кемпингов в соответствии с заданием на проектирование дополнительно могут предусматри­ваться:

- зона технического обслуживания автомобилей в составе тех­нологических сооружений и устройств;

- зона отдыха с площадками для игр и отдыха;

- зона спортивных площадок и сооружений и др.