5. Договір піднайму житла

Стаття 823. Договір піднайму житла

1. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. 2. Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму. 3. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. 4. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. 5. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Коментована стаття надає наймачеві житла право передати все найняте приміщення або його частину в піднайм іншій особі, уклавши з нею відповідний договір. Договір піднайму є похідним від договору найму та повністю слідує його долі. Тобто в піднайм можна здати тільки те приміщення, яке отримане наймачем за договором найму, піднаймачеві можуть бути передані тільки ті права, які має наймач тощо. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом та може здійснювати це тільки на умовах, визначених наймачем. Договір піднайму можна укласти виключно за згодою наймодавця, оскільки останньому не байдуже, хто буде користуватися належним йому житлом. Згода наймодавця на передачу житла в піднайм може бути надана як шляхом вказівки відповідного права наймача у договорі найму, так і шляхом надання її окремо (наприклад, у письмовій відповіді на запит наймача). Договір піднайму житла є оплатним, тобто піднаймач зобов'язаний сплачувати за користування житлом. Розмір плати за договором піднайму визначається самостійно наймачем та піднаймачем в договорі. Розмір плати за договором піднайму не залежить від розміру плати за договором найму. Він може бути як більшим, так і меншим або дорівнювати розміру плати за договором найму. Залежність договору піднайму від договору найму розповсюджується також і на умову про його строк. Строк договору піднайму може бути або меншим, або дорівнювати строку договору найму. В разі дострокового припинення договору найму автоматично достроково припиняється і договір піднайму. Це пояснюється тим, що наймач не може передавати третім особам прав більше, ніж має сам, а в разі припинення договору найму наймач втрачає право користування житлом сам та не може передати таке право іншим особам. Піднаймач не має переважного права на укладення договору піднайму на новий строк. Отже наймач не зобов'язаний звертатися до нього в разі бажання продовжувати здавати житло в піднайм та може укласти договір піднайму з іншою особою за згодою наймодавця.

6. Правові наслідки розірвання договору найму житла

Стаття 826. Правові наслідки розірвання договору найму житла

1. У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Розірвання договору найму житла призводить до припинення права користування житлом і виникнення обов'язку звільнити помешкання. Наслідком розірвання договору майна є виселення наймача. Якщо між наймачем і наймодавцем припинився договір найму житла, а наймач не звільняє помешкання, то його виселення відбувається в судовому порядку. На відміну від ЖК за ст. 826 ЦК наймач у разі розірвання договору, незалежно від підстав розірвання, виселяється разом з іншими особами, які проживали у помешканні, без надання їм іншого житла.

Згідно зі ст. 653 ЦК, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов'язання припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Розірвання договору найму житла є підставою позбавлення житла. Стаття 826 ЦК передбачає один з правових наслідків розірвання договору найму житла. Таким наслідком є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду без надання їм іншого житла. Необхідність постанови рішення суду про виселення зумовлене конституційною вимогою, що міститься б ст. 47 Конституції України та ст. 311 ЦК. Відповідно до вимог ч.і ст. 144 ЦПК позивач вправі об'єднати в одній позовній заяві кілька вимог, пов'язаних між собою. Позовні вимоги про розірвання договору найму житла і вимоги про виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, безумовно, пов'язані між собою. Перша вимога визначає долю позовної вимоги про виселення. Очевидно, що, виходячи з інтересів наймодавця, доцільно об'єднувати в одній позовній заяві вимоги про розірвання договору найму житла і про виселення. Відповідачами у таких справах мають бути наймач і всі повнолітні особи, які проживали у помешканні. Хоча в ст. 826 говориться про проживання вказаних осіб у минулому часі, підлягають виселенню й особи, які продовжують жити після розірвання договору. Виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, може полягати в звільненні житла від майна цих осіб, позбавлення їх реєстрації за цією адресою.