6. Методи оцінки вартості земельних ділянок

за комбінованим підходом

Оцінка вартості земельних ділянок функціонально-цільового призначення виконується на базі Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою КМУ №1531 від 11.10.2002року. Залежно від мети оцінки, наявності інформаційної бази використовується широкий спектр технічних процедур, що відповідають порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. Характеристика методів оцінки вартості земельної ділянки за комбінованим підходом представлена в табл.8.5.

Таблиця 8.5.

Методи оцінки вартості земельних ділянок за комбінованим підходом

Мета оцінки	Метод	Порядок проведення розрахунків
Комбіноване використання підходів, заснованих на зіставленні цін продажу подібних ділянок, капіталізації чистого операційного доходу або рентного доходу та врахуванні витрат на земельні поліпшення	Метод розвитку (можливого використання)	Визначається різниця між дисконтованими доходами від найбільш ефективного використання земельних ділянок та дисконтованими витратами на досягнення цього використання

7. Метод порівняльної одиниці

Метод порівняльної одиниці визначає вартість одиничного показника еталонного об’єкта оцінки і реалізується за такими етапами:

1. виконується діагностика об’єкта оцінки на місці та вибір еталонного аналога;

2. проводиться коригування вартості порівняльної одиниці оцінки залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціональних відмінностей між порівнювальними об’єктами;

3. визначається вартість об’єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки.

Вартість земельної ділянки визначається на основі методу порівняльної одиниці за формулою [1 с.135]:

Воб = Под х Q, де:

Воб - вартість земельної ділянки на дату оцінки;

Под - вартість порівняльної одиниці;

Q - загальна кількість порівняльних одиниць.

8. Експертні методи оцінки вартості земельних ділянок

Експертні методи порівняння визначають результати експертизи експертів-оцінювачів щодо вартості земельних ділянок і використовуються за браком ринкової інформації та неможливістю формалізації зв’язку вартості об’єкта оцінки з основними параметрами ринку нерухомості чи аналога.

Експертні методи порівняння передбачають, що експерти-оцінювачі володіють повною інформацією про стан ринку нерухомого майна. Вартість земельних ділянок за експертними методами порівняння розраховується на основі обґрунтування залежності між існуючими параметрами і вартістю аналогів.

Звіт про оцінку є результуючим документом, у якому відображаються передумови та підсумки діяльності оцінювача з визначення вартості земельних ділянок. Оцінювач розкриває всі істотні моменти в контексті поставленого завдання, наявні припущення й обмеження, необхідні обґрунтування і розрахунки, свої судження й остаточний висновок щодо вартості земельних ділянок.

Основні позиції завдання на оцінку вартості земельних ділянок наведено в табл. 8.6.

Таблиця 8.6.

Основні позиції завдання на оцінку вартості земельних ділянок

1	Назва та місце розташування земельної ділянки
2	Власник або користувач земельної ділянки та інших обєктів нерухомості
3	Загальні відомості про замовника і про оцінювача
4	Підстава для оцінки : договір, нормативно-правові акти, стандарти
5	Точний опис оцінки нерухомого майна: кадастрова інформація, функціональні, технічні та метричні характеристики
6	Мета оцінки
7	Вид вартості та його визначення
8	Дата, на яку встановлюється вартість об’єкта оцінки
9	Вихідні дані, джерела їх одержання, відповідальні за їхнє надання
10	Склад виконуваних робіт : зміст і послідовність виконання етапів оцінки
11	Перелік особливих умов, пов’язаних із проведенням оцінки
12	Обсяг необхідного технічного й екологічного огляду об’єкта оцінки
13	Форма надання результатів оцінки
14	Допустимий термін дії звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки
15	Строки виконання завдання на оцінку

Відомості про оцінку вартості земельних ділянок представляються у звіті за таким планом:

1. назва об’єкта оцінки, найменування оцінювача і дата звіту;

2. мета, завдання, дата і функція оцінки;

3. база оцінки, у тому числі вид вартості та її визначення;

4. ідентифікація об’єкта оцінки й пов’язаних з ним прав;

5. дата, характер і масштаб обстежень;

6. будь-які припущення й обмежувальні умови;

7. інформація щодо використання нормативної бази оцінки майна;

8. підпис оцінювача;

9. копії кваліфікаційних документі оцінювача і дозвільних документів на проведення оціночної діяльності.

Оцінка вартості земельних ділянок підприємства виконується на базі методичних підходів Національних стандартів оцінки (НСО) та вимог Міжнародних стандартів оцінки (МСО).