8.2. Методичні підходи до оцінки вартості земельних ділянок
Оцінка вартості земельних ділянок ґрунтується на використанні принципів, що уможливлюють найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей в ринкових умовах. Відповідно до цього заведено розрізняти такі принципи оцінки вартості земельних ділянок:
принцип попиту та пропозиції показує, що взаємодія факторів попиту та
пропозиції визначає ринкову вартість земельної ділянки в ринкових
цінах;
принцип найбільш ефективного використання свідчить, що ринкова
вартість земельної ділянки залежить від потенційних варіантів її
використання;
принцип внеску визначає дохід, що виникає із земельної власності,
становить величину, яка залишається після відшкодування витрат;
принцип очікування підтверджує, що вартість земельної ділянки
еквівалентна поточній вартості майбутніх економічних вигід від володіння земельною ділянкою;
принцип заміщення показує, що обізнаний про стан земельного ринку
покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж за аналогічні
земельні ділянки, що продаються ринку;
принцип альтернативності інвестицій визначає для покупця величину
інвестицій у земельну ділянку, яка не може перевищувати упущеної
вигоди, що могла б бути отримана з можливих альтернативних
варіантів вкладення капіталу.
Вартість земельної ділянки підприємства в ринкових умовах показує еквівалент цінності земельної ділянки, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець та оцінюється за методами витратного, дохідного та порівняльного методичних підходів.
Витратний підхід використовується в методиках оцінки вартості земельних ділянок, що містять земельні поліпшення та оцінки вартості земельних поліпшень і полягає у визначенні залишкової вартості заміщення чи вартості відтворення об'єкта оцінки.
Залишкова вартість земельних ділянок складається із залишкової вартості земельних поліпшень та ринкової вартості земельних ділянок і прав, що пов'язані з використанням земельних ділянок.
Витратний підхід до оцінки вартості земельних ділянок, що містять земельні поліпшення виконується за умовами такої схеми його практичної реалізації:
1) визначити ринкову вартість земельних ділянок і прав, що пов'язані з їх використанням;
2) визначити залишкову вартість земельних поліпшень;
3) розрахувати величину зносу або знецінення земельного поліпшення;
4) визначити залишкову вартість заміщення чи вартість відтворення об'єкта оцінки.
Дохідний підхід до оцінки вартості земельних ділянок та прав, що пов’язані із земельними ділянками ґрунтується на основі принципа корисності. Інформаційна база дохідного підходу до оцінки вартості земельних ділянок визначає відомості про фактичні чи майбутні доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна.
Оцінка вартості земельних ділянок за умови найбільш ефективного їх використання виконується з урахуванням встановлених сервітутів, обмежень, на основі визначення ренти за допомогою прямої чи непрямої капіталізації чистого операційного або рентного доходу.
Величина ренти за рахунок освоєння території визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення регіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури.
Величина ренти за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.
Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки та не залежить від конкретних властивостей земельної ділянки.
Монопольна рента утворюється на всіх земельних ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть потребувати найрізноманітніших умов для свого розміщення [1,с.130].
Характеристика поняття прямої капіталізації, непрямої капіталізації, чистого операційного доходу та рентного доходу наведена на рис.8.4.
Рис.8.4. Характеристика поняття прямої та непрямої капіталізації, чистого операційного доходу та рентного доходу
Порівняльний або ринковий підхід до оцінки вартості земельних ділянок ґрунтується на базі аналізу інформації про продаж подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння. Методи порівняльного підходу, що засновані на зіставленні цін аналогів продажів, використовуються в умовах розвиненого ринку земельних ресурсів, коли інформація про продаж земельних ділянок є достовірною та доступною.
Зіставний продаж ґрунтується на порівнянні вартості ділянки землі з аналогами, щойно проданими на ринку. Зіставлення і порівняння вартості земельних ділянок з проданими аналогами проводиться за одиницями та елементами порівняння на основі Національних стандартів оцінки.
Порівняльний підхід до оцінки вартості земельних ділянок, що містять земельні поліпшення виконується за умовами такої схеми його практичної реалізації:
1) визначити метод оцінки вартості земельних ділянок на основі інформації,що використовується;
2) зіставити вартість земельних ділянок з об'єктами порівняння за умовами коригування ціни;
3) визначити ринкову вартість земельної ділянки шляхом урахування величини поправок до вартості об'єктів порівняння;
4) обґрунтувати результати оцінки ринкової вартості земельних ділянок. Оцінка вартості земельних ділянок в умовах ринку на основі витратного, дохідного та порівняльного методичних підходів повинна відповідати вимогам, що діють в нормативних актах з оцінки нерухомого майна.
В Методиці оцінки майна, що затверджена Постановою КМ України, розроблені методи оцінки вартості земельних ділянок на засадах витратного, дохідного та порівняльного методичних подходів [5].
На думку вчених, існує понад двадцять методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, хоч за ретельного аналізу змістового наповнення і техніки розрахунків їх коло значно звужується. Якщо не зважати на термінологічні різночитання і процедурні відмінності, всі вони, по суті, є різновидами основоположних підходів: витратного, порівняльного та результатного [1.с.129].
З урахуванням цілей та інформаційної бази оцінки вартості земельних ділянок, можна виокремити як самостійні такі методи:
метод оцінки вартості земельних ділянок за умовою врахування витрат на земельні поліпшення;
методи оцінки зіставлення ціни продажу з цінами подібних земельних ділянок;
методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом зіставлення з цінами продажу;
методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом капіталізації доходів продажу;
методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом прямої капіталізації доходів;
методи оцінки вартості земельних ділянок за комбінованим підходом;
метод порівняльної одиниці;
експертні методи оцінки вартості земельних ділянок.
1.Метод оцінки вартості земельних ділянок за умовою
врахування витрат на земельні поліпшення
Вартість земельних ділянок за умовою врахування витрат на земельні поліпшення визначається як різниця між майбутнім доходом від продажу поліпшеної ділянки , тобто капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання, та витратами на земельні поліпшення за формулою [6]:
Цо = Цм - Вос, де:
Цо - вартість земельних ділянок, що визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення, гривень;
Цм – майбутній дохід від продажу поліпшених земельних ділянок або капіталізований чистий операційний дохід, або рентний дохід від її використання, гривень;
Вос – витрати на земельні поліпшення, гривень.
Майбутній дохід від продажу поліпшених земельних ділянок або капіталізований чистий операційний дохід, або рентний дохід від її використання та витрати, які нерівномірно розподіляються у часі, визначаються за методом дисконтування відповідних грошових потоків.
Витрати на земельні поліпшення може бути визначені шляхом становлення порівняння між ринковою вартістю землі та вартістю земельного поліпшення у районі розташування об’єкта оцінки.