2. Методи оцінки зіставлення ціни продажу з цінами

подібних земельних ділянок

При зіставленні ціни продажу подібних земельних ділянок визначають їх правовий статус і умови продажу, особливості місця розташування, якісні характеристики та геологічні параметри ґрунтів, а також типові культури, що вирощуються на земельних ділянках.

Характеристика методів оцінки зіставлення ціни продажу з цінами подібних земельних ділянок представлена в табл.8.1.

Таблиця 8.1.

Методи оцінки зіставлення ціни продажу з цінами

подібних земельних ділянок

Мета оцінки	Метод		Порядок проведення розрахунків
Зіставлення ціни продажу подібних земельних ділянок	Метод попарного порівняння (зіставлення)		Виконується пряме порівняння з цінами раніше проданих на порівнянних умовах земельних ділянок з наступним внесенням поправок
	Метод статистичного аналізу ринку		Використовуються корреляційно-регресійні моделі оцінки вартості земельних ділянок на основі методів математичної статистики та факторного аналізу

3. Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом

зіставлення з цінами продажу

Характеристика методів оцінки вартості земельних ділянок за підходом зіставлення з цінами продажу представлена в табл.8.2. Для поліпшених земельних ділянок дохід від землі визначається шляхом відокремлення загального доходу від землі.

Таблиця 8.2.

Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом

зіставлення з цінами продажу

Мета оцінки	Метод	Порядок проведення розрахунків
Зіставлення з цінами продажу подібних земельних ділянок з урахуванням витрат на земельні поліпшення	Економічний метод	Визначається різниця між очікуваною ціною продажу поліпшених земельних ділянок та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку забудовника
	Метод співвідношення (перенесення)	Виконується виділення вартості земельних ділянок, як частки в сумарній вартості поліпшених земельних ділянок

4. Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом

капіталізації доходів продажу

Коефіцієнт капіталізації доходів продажу визначає співвідношення між чистим операційним доходом і ціною продажу подібних земельних ділянок, яке характеризує процес отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

Заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації: 1) загальний коефіцієнт капіталізації;

2) коефіцієнт капіталізації власного капіталу;

3) коефіцієнт капіталізації позикового капіталу;

4) коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки [1,с.110].

Характеристика методів оцінки вартості земельних ділянок за підходом капіталізації доходів продажу представлена в табл.8.3.

Таблиця 8.3.

Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом

капіталізації доходів продажу

Мета оцінки	Метод	Порядок проведення розрахунків
Пряма капіталізація чи дисконтування чистого операційного доходу чи рентного доходу	Інвестиційний метод	Виконується капіталізація чи дисконтування чистого операційного доходу, отриманого від надання земельних ділянок в оренду
	Метод капіталізації земельної ренти (методи вигід)	Виконується капіталізація чи дисконтування доходів від цільового використання земельних ділянок, відмінних від оренди, власником чи землекористувачем

5. Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом

прямої капіталізації доходів

Характеристика методів оцінки вартості земельних ділянок за підходом прямої капіталізації доходів представлена в табл.8.4.

Таблиця 8.4.

Методи оцінки вартості земельних ділянок за підходом

прямої капіталізації доходів

Мета оцінки	Метод	Порядок проведення розрахунків
Пряма капіталізація чи дисконтування чистого операційного доходу чи рентного доходу з урахуванням витрат на земельні поліпшення	Метод залишку для землі	Визначається різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу чи рентного доходу, отриманого з поліпшеної земельної ділянки і вартістю земельних поліпшень
	Метод розподілу доходу	Капіталізація за ставкою, встановленою для землі