Розділ 8. Оцінка вартості нерухомості

8.1. Оцінка вартості нерухомого майна

Майновий комплекс, що існує на підприємстві, включає призначені для господарсько-виробничої діяльності основні види нерухомого майна: земельні ділянки, будівлі, споруди. Об’єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка та розміщені на ній інші об’єкти нерухомості [1,с.120].

В умовах товарно-вартісних відносин, що існують в ринковій економиці може відбуватися зміна власника підприємства. Оцінка вартості земельної ділянки, будівлі, споруди показує підприємцям властивості підприємства як товару, його корисність, а також витрати, що необхідні для підтвердження цієї корисності.

Формування нерухомості підприємства пов’язано з юридичними процедурами, що регламентують відносини власності на ці об’єкти ринку. Головною особливістю використання нерухомого майна підприємства є необхідність правових норм Земельного кодексу України та законодавче урегулювання законних інтересів суб’єктів ринку. Законодавчо-правові та нормативні акти з оцінки нерухомого майна представлені на рис 8.1.

Завдяки законам прямої дії на підприємстві необхідною є така практика:

• інвентаризації об’єктів оцінки з мінімальним використанням інструкцій;

• розмежування земель державної і комунальної власності,

• створення системи державного кадастру і державної реєстрації прав

• власності,

• земельних аукціонів та державного іпотечного банку.

Властивості земельних ділянок на ринку землі представлені на рис.8.2.

Рис.8.1. Законодавчо-правові акти з оцінки вартості нерухомого майна

Приватні землі			Суспільні землі
громадян	підприємств		держави		територіальної громади
За метою використання
для особистих потреб		для підприємництва		для державних та громадських потреб
За функціональним призначенням
сільськогосподарські землі	землі житлової забудови		землі промисловості		землі комерційного використання
За ступенем облаштування
неосвоєні		освоєні, але не забудовані		забудовані
За обсягом прав, що передаються
повного права	оренди		забудови		сервітуту

Рис. 8.2. Властивості земельних ділянок на ринку землі

Прогнозуючи ринок промислової нерухомості в Україні можливо стверджувати, що тенденції останніх років на світових ринках нерухомості характеризуються позитивними змінами і переходом на якісно новий рівень розвитку. Девелопери в конкурентних умовах більш ретельно оцінюють риски реалізації проектів на земельних ділянках і більш уважно підходять до питань юридичної обґрунтованості титулу та аналізу використання земельних ресурсів підприємства.

Нерухоме майно є юридичним поняттям, що визначає інтереси, права та вигоди, котрі пов’язані з власністю на нього. Нерухоме майно не може бути переміщенним у просторі, без заподіяння йому шкоди з погляду можливості подальшого використання у напрямку його первісного функціонального призначення [2, с.30].

Нерухоме майно – це земельна ділянка без поліпшеня або земельна ділянка з поліпшенням, яке з нею нерозривно пов язано, будівлі, споруди, їх

частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна [3,4].

Земельна ділянка є частиною земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами.

Характеристика ресурсного підходу до оцінки вартості земельної ділянки показана на рис.8.3.

Рис.8.3.Характеристика ресурсного підходу до оцінки вартості

земельних ділянок підприємства

Земельне поліпшення є результатом будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельного поліпшення належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт [4].

Оцінка вартості нерухомого майна виконується залежно від елементного складу об'єктів нерухомості. Визначаючи потенціал підприємства, як сукупність внутрішніх і зовнішніх, явних чи прихованих можливостей цілісної земельно-майнової та соціально-організаційної системи, зайвий раз слід підкреслити складність його кількісної детермінації [1,с.121]. Вартість земельної ділянки, будівель і споруд є структурним елементом вартості потенціалу підприємства. Визначення бази оцінки вартості земельної ділянки передує укладанню договору на проведення оцінки майна підприємства і виконується на основі методичних підходів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна.

Вибір бази оцінки вартості земельної ділянки залежить від цілей оцінки майна підприємства, його особливостей, а також нормативних вимог.