Тема: « Оцінка об’єктів нерухомості»

План

1.Сутність категорії « нерухомість».

2.Загальна класифікація нерухомості.

3.Загальна класифікація нерухомості.

4.Родові та власні ознаки нерухомого майна.

5. Характеристика основних параметрів об’єктів нерухомості при проведенні їх вартісної оцінки.

Самостійна робота:

1.Природні та антропогенні земельні поліпшення.

2.Бухгалтерський облік нерухомості та прав на нерухомість.

3.Поняття земельних поліпшень та їх основні характеристики.

Література:

[19], с.23 – 31, [21], с. 26 - 27

Питання 1

Сутність категорії «нерухомість»

З теоретичної точки зору під об’єктом нерухомості мається на увазі земельна ділянка з усім нерухомим майном, яке є над нею і під нею. Тобто об’єкт нерухомості можна визначати як конус, що бере початок у центрі землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплююче визначення об’єкта нерухомості. Між іншим, у кожній країні існують свої правові особливості цього поняття.

Так, наприклад, німецький цивільний кодекс до нерухомості відносить: земельні ділянки, їх складові частини; речі, міцно пов’язані з ґрунтом; споруди; продукти землі поки вони зв’язані з ґрунтом; насіння, якщо воно внесене в землю; рослини й насадження. Аналогічні ознаки нерухомості містяться в Цивільних кодексах Італії, Японії, Швейцарії.

Французьке право виходить із більш широкої концепції нерухомості. До нерухомості за її природою віднесені: земля та пов’язані з нею споруди, врожай, ліси тощо, а за її призначенням — машини, інструменти, сировина, що використовуються на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба (хоча за своєю природою це майно є рухомим; якщо ж ці об’єкти виділяються зі складу господарства, то розглядаються вже як рухоме майно). Згідно із французьким законодавством підпадають під поняття «нерухомість», установлені на землю майнові права — сервітути, іпотека.

Отже, нерухомість — це все те, що не може без зазнаної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (земельна ділянка).

 У законодавстві України (Цивільному Кодексі України) подається таке визначення нерухомості: нерухоме майно (нерухомість) — земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Отже, головною особливістю нерухомості є її нерозривний зв’язок із земельною ділянкою. Поза зв’язком із земельними ділянками нерухомі об’єкти (наприклад, дерева, вирощені у спеціальних розсадниках чи будинки, призначені під знос) втрачають звичайне призначення.

Разом із тим, Цивільний кодекс України відносить до нерухомості й об’єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але права на які підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Юридичне визначення вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомого майна.

Звернемо увагу й на те, що згідно з Цивільним кодексом України до складу поняття «нерухоме майно» входить підприємство як єдиний майновий комплекс, до складу якого входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. У зв’язку з цим саме поняття «нерухомість» розширюється: нерухомістю вже вважається не окремий об’єкт, а цілісна система об’єктів та відносин. Але варто пам’ятати, що обладнання, устаткування, яке розташоване у будівлях (наприклад, опалення, водопроводи, каналізація, ліфти тощо) відноситься до рухомого майна. Але в той же час це майно є невід’ємною частиною нерухомості. Отже, має місце перехід деяких видів рухомого майна у нерухоме. Тому під час укладання угоди щодо об’єкта нерухомості слід детально описати все рухоме майно, що включене до складу нерухомого. Варто відзначити, що має місце і зворотній процес — деякі види нерухомого майна можуть переходити у рухоме майно. Так, наприклад, ліси та багаторічні насадження згідно з визначенням нерухомості відносяться до нерухомого майна, але заготовлений ліс — це вже рухоме майно.

Специфічним різновидом нерухомості є також кондомініум. Кондомініум означає «спільну власність». У всіх країнах світу (Україна не є винятком) у багатоповерхових житлових будинках квартирами та помешканнями володіють різні типи власників. Є приватні квартири, муніципальні, відомчі, нежитлові приміщення, зайняті підприємцями. У будь-якому будинку є місця загального користування (під’їзди, коридори, підвали, дахи і т.д.) та інженерне устаткування (ліфти, сантехнічне устаткування та інше), що обслуговує усіх, хто живе в будинку. Крім того, із будинком нерозривно пов’язана земельна ділянка, на якій він розташований та інші об’єкти, що складають із ним (із будинком) єдиний комплекс (гаражі, стоянки, дитячі ігрові майданчики тощо). Для управління й розпорядження всім цим господарством і створюються товариства або об’єднання власників — кондомініуми.

До складу кондомініуму можуть входити такі об’єкти:

— один будинок, його частина або декілька будинків, в яких приміщення належать різним домовласникам, із прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, багаторічними зеленими насадженнями, пішохідними та транспортними дорогами та іншими подібними об’єктами;

—  декілька компактно розташованих будинків — одно сімейних, садових чи дачних будинків із присадибними ділянками чи без них, гаражів або інших об’єктів, об’єднаних загальною земельною ділянкою чи елементами інфраструктури.

Питання 2

Основними об’єктами нерухомості є земельна ділянка та земельні поліпшення.

Земельна ділянка — частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час оцінки, земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні або простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних покращень.

  Земельне поліпшення — результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних покращень належать матеріальні об’єкти, розташовані в межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без знецінення цих об’єктів та зміни їх призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт, що спричинили зміну рельєфу, умов освоєння земельної ділянки. Земельними поліпшеннями є будинки (житлові та нежитлові), споруди, передавальні пристрої та багаторічні насадження.

Будинки — це земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо. Як основні конструктивні елементи будинки мають стіни й дах.

Якщо будинки примикають один до одного і мають спільну стіну, але кожен із них є самостійним конструктивним цілим, їх вважають окремими об’єктами. Зовнішні прибудови до будинку, що мають самостійне господарське значення, окремо розташовані будинки котелень, а також надвірні будівлі (склади, гаражі, огородження, сараї, забори, колодязі та ін.) є самостійними об’єктами. Вбудовані приміщення, призначення яких інше, ніж призначення будинку (наприклад, у житловому будинку є вбудовані приміщення, що призначені під магазин, перукарню, відділення зв’язку, банку тощо), входять до складу цього будинку. До складу будинку входять внутрішні комунікації, необхідні для експлуатації будинку: система опалення з устаткуванням, включаючи котельну установку; внутрішня мережа водопроводу, газопроводу, каналізації з усіма пристроями; внутрішня мережа електроосвітлювальної електропроводки; внутрішні телефонні і сигналізаційні мережі; ліфти.

Окремо розглядаються житлові будинки та не житлові.

До житлових будинків відносять будинки, призначені для постійного проживання, різні приміщення, що використовуються для житла, а також історичні пам’ятки, ідентифіковані, в основному, як житлові будівлі.

До складу нежитлових будинків входять будівельно-архітектурні об’єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу (наприклад, цехи, адміністративні будівлі підприємства), соціально-культурного обслуговування (наприклад, бібліотеки), збереження матеріальних цінностей (склади).

  Споруди — це інженерно-будівельні об’єкти, призначені для створення й виконання спеціальних технічних функцій (наприклад, дамби, шахти, тунелі, дороги, греблі, мости), або для обслуговування населення (стадіони, басейни).

Передавальні пристрої створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації будь-якого походження та виду на відстань (наприклад, лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв’язку тощо).

Багаторічні насадження — види штучних багаторічних насаджень незалежно від віку: плодово-ягідні, захисні, декоративні, озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, науково-дослідних організацій.