Технико-экономическое обоснование строительства городов.

Технико-экономические особенности городского строительства. Направления градостроительной политики. Научно-технический прогресс в городском строительстве.

Технико-экономические основы генеральных планов городов. Экономические требования к выбору территории для города. Компетентность территории. Затраты по компенсации потерь сельского хозяйства. Затраты по освоению территории.

Земельный фонд. Городские земли. Земельная рента. Земельный рынок. Современные тенденции развития городских территорий.

Экономические обоснования при решении градостроительных задач. Баланс территории. Социально-экономическое развитие городской территории.

Исходными для развития генеральных планов поселений и городских округов являются актуальные принципы развития современного общества и цивилизации, учитывающие многовековую историю городов:

-принцип устойчивого развития - во все эпохи лучшие образцы градостроительства демонстрировали гармонию природной и рукотворной среды, органично сохраняя и акцентируя в городской среде природные элементы;

-принцип культурной идентичности - заложен в материальных носителях наиболее выразительных и устойчивых национальных и географических культурных традиций;

принцип глобализации - города задолго до индустриальной эпохи стали главными каналами взаимопроникновения культур, распространения гуманитарных и технологических инноваций;

-принцип демократии и социального партнерства, без которого немыслимо общество XXI века;

-принцип стратегического планирования - для достижения общих целей и предотвращения кризисов.

Важнейшей частью генерального плана, обеспечивающей выполнение им регулятивной функции, является градостроительное зонирование, которое устанавливает рамки разрешенного использования территории, внутри которых допускается весьма широкий диапазон конкретных градостроительных решений.

Второй фундаментальной особенностью генерального плана поселения и городского округа является его статус правового, нормоустанавливающего документа. Заложенные в плане регулятивные механизмы позволяют адресовать содержащиеся в нем требования конкретным категориям субъектов (участников) градостроительной деятельности, имеющим необходимые полномочия и несущим ответственность за выполнение указанных требований. В г. Москве создан не имеющий аналогов в отечественной градостроительной практике прецедент - итогом разработки Генерального плана города становится принятие органом законодательной власти города - Московской городской думой Закона города Москвы «О Генеральном плане развития города Москвы». Тем самым Генеральный план приобретает статус документа высшей юридической силы и, что существенно важно, становится основанием для принятия судом решений по вопросам градостроительной деятельности, затрагивающей интересы государства, общества, отдельных граждан и юридических лиц. Закон - это важнейший правовой инструмент контроля градостроительной деятельности и координации взаимодействия законодательной и исполнительной власти города и органов местного самоуправления в городе Москве. Не выходя за рамки полномочий города Москвы по предметам совместного ведения Российской Федерации и города Москвы, он создает правовую базу для регулирования градостроительной деятельности, связанной с осуществлением городом Москвой функций столицы Российской Федерации.

Третье, что характеризует новизну Генерального плана, - состав, структура и содержание его материалов. Новый Генеральный план включает документацию двух уровней: утверждаемая правительством Москвы градостроительная документация - «Генеральный план развития города Москвы на период до 2020 года» и нормативный правовой акт - Закон города Москвы «О Генеральном плане развития города Москвы».

Структура Генерального плана содержит четыре части:

-Основные направления градостроительного развития Москвы определяют принципы и стратегические цели градостроительства.

-Градостроительное зонирование территории города Москвы является основным территориальным регламентом регулирования градостроительной деятельности в городе.

- Программа первоочередных градостроительных мероприятий на период до 2005 года содержит перечень и характеристики необходимых мер по развитию территорий и инфраструктур города.

-Особенности градостроительного развития Москвы в связи с осуществлением ею функций столицы Российской Федерации обосновывают требования к градостроительным условиям для осуществления функций столицы и градостроительные требования Москвы к развитию и размещению объектов, связанных с осуществлением функций столицы.

Специальное место занимают обосновывающие Генеральный план аналитические и прогнозные материалы, характеризующие социально-экономические и территориальные предпосылки градостроительного развития Москвы. В них рассмотрены вопросы взаимосвязанного развития Москвы и Московской области, демографические тенденции, тенденции структурных изменений в экономике и занятости, в динамике валового регионального продукта, доходов и потребительского спроса населения, финансовых ресурсов города, приведены прогнозы основных показателей социально-экономического развития Москвы. В отличие от технико-экономических обоснований (ТЭО) традиционных генеральных планов, основанных на «трансляции» в город «сверху» государственных народно-хозяйственных директив и неизбежно закладывающих фундамент «остаточного подхода» к решению задач развития города, социально-экономические обоснования нового Генерального плана опираются на раскрытие внутреннего потенциала развития города и его использования в интересах жителей Москвы.

Концептуальные основы Генерального плана выражает сформулированная здесь цель градостроительного развития Москвы - «сохранение и приумножение историко-культурного, ландшафтного и архитектурно-пространственного своеобразия города, создание для настоящего и будущих поколений безопасной, благоприятной для жизнедеятельности и многообразной городской среды». В этой формуле сконцентрированы гуманитарные установки и базовые ценности Генерального плана. Причем они не только продекларированы, но и предметно раскрыты в основных направлениях градостроительного развития Москвы, в генеральных схемах градостроительного зонирования и в программе первоочередных мероприятий. Исходными для всех положений Генерального плана являются требования и мероприятия, определенные в разделах по охране окружающей среды, обеспечению экологической безопасности, устойчивости природного комплекса и сохранения исторического и культурного наследия.

Принципиально новой стала переориентация градостроительной политики на развитие и обустройство территории Москвы в существующих границах города. Впервые в практическую плоскость переведены вопросы реорганизации производственных территорий и сокращения занимаемой ими в городе площади. Радикально изменился подход к развитию жилых территорий и к жилищному строительству - ввод нового жилья в квадратных метрах перестал быть самоцелью.

Равноприоритетными увеличению средней обеспеченности населения жильем стали: комплексность, качество и разнообразие жилой среды, социальные гарантии в жилищной сфере, ликвидация аварийного и ветхого фонда, комплексное благоустройство, капитальный ремонт, реконструкция и модернизация существующей застройки. Новое качество придает организации городского пространства решение двуединой задачи - сохранение природно-ландшафтной основы планировочной структуры города и развитие многополярной системы урбанизированного каркаса территории, концентрирующего общественную и деловую активность многомиллионного города. Наконец, отчетливо сформулированы территориальные приоритеты градостроительной политики:

-сохранение и воссоздание исторического своеобразия, развитие культурных, общественных и представительских функций центральной части города;

-реорганизация территории и инфраструктуры «срединного пояса» Москвы с перераспределением в него массовых деловых и торговых потоков;

-создание полноценной, функционально наполненной городской среды в жилых районах «периферийного пояса».

Новый Генеральный план радикально меняет представление о роли инфраструктуры города. Традиционно она рассматривалась в качестве важного, но вторичного, обслуживающего потребности жилищного, общественного и производственного строительства элемента. Сегодня и в обозримой перспективе транспортная, инженерная, информационная, а также социальная инфраструктуры становятся главным ресурсом развития города, условием повышения его конкурентоспособности, социальной и инвестиционной привлекательности. Массовая автомобилизация становится не «чужеродным» явлением или «неизбежным злом», но важнейшим фактором, обеспечивающим альтернативный выбор гражданами средств передвижения. Отсюда следует приоритет в развитии современной улично-дорожной сети, систем обслуживания и парковки индивидуальных автомобилей. В системах инженерного обеспечения существенно возрастают требования безопасности и надежности, высокотехнологичные локальные и автономные системы составляют реальную конкуренцию централизованным. Наконец, самостоятельное и приоритетное место занимают меры по созданию и развитию телекоммуникационных систем.

Объектами особого внимания стали общественные пространства - пешеходные зоны, площади, улицы, маршруты, озелененные территории - бульвары, скверы, эспланады, видовые площадки. Они должны наравне с транспортными системами стать важнейшей коммуникативной составляющей понятия «комфортная городская среда».

Следует выделить еще одну составляющую новизны Генерального плана - вопросы комплексного благоустройства территории. Его элементы - городской дизайн, средства визуальной информации и реклама, ландшафтная архитектура и озеленение, утилитарное и декоративное освещение, цветовое решение городских пространств, становятся в современном городе по своему функциональному и образному значению сомасштабными планировочным, архитектурным и инженерным средствам организации городской среды.

Наконец, важной особенностью нового Генерального плана стала разработка в его составе специального раздела, посвященного градостроительной деятельности, связанной с осуществлением Москвой функций столицы России. Установленное федеральным Законом «О статусе столицы Российской Федерации» требование согласования Генерального плана в части осуществления Москвой функций столицы Российской Федерации Правительство России потребовало, в свою очередь, предметного ответа на вопросы - какие градостроительные объекты входят в категорию тех, что обеспечивают осуществление городом функций столицы, каковы градостроительные условия их размещения и функционирования, как достичь согласования федеральных и городских интересов при выполнении этих условий. Соответствующий раздел Генерального плана был самостоятельно рассмотрен и одобрен государственной вневедомственной экспертизой, ученым советом Российской академии архитектуры и строительных наук, коллегией Госстроя России.

Четвертое качественное отличие нового Генерального плана - механизм его реализации, адекватный современным социально-экономическим и правовым условиям. Вопросы реализации генплана выделены в отдельную главу проекта Закона города Москвы «О Генеральном плане развития города Москвы».

Основой системы градостроительного планирования является разработка градостроительных планов развития территорий административных округов, районов и территориальных единиц с особым статусом Москвы. Ее результатом станет полная обеспеченность территории города градостроительной документацией масштабов 1:10 тыс. и 1:2 тыс., включающей схемы и планы градостроительного зонирования территорий названных территориальных единиц, что будет гарантировать соответствие локальных градостроительных решений рамочным требованиям плана. Важно, что в результате разработки и утверждения градостроительных планов органы управления административных округов - префектуры, органы местного управления - районные Управы, органы управления территориальных единиц с особым статусом получат правовой инструмент регулирования градостроительной деятельности, отвечающей как интересам территорий, так и интересам города в целом.

Городские программы в области градостроительства и формирования благоприятной среды жизнедеятельности, в том числе государственные целевые программы - важнейший инструмент решения задач градостроительного развития Москвы.

Государственные долгосрочные (на срок от трех до пяти лет) целевые программы в Москве, в том числе программы, направленные на реализацию Генерального плана, утверждаются законами города Москвы. Финансирование выполнения городских целевых программ осуществляется за счет средств бюджета города, а также из других источников. Размещение, строительство, реконструкция объектов, обеспечивающих выполнение городом Москвой функций столицы Российской Федерации, осуществляются на основе федеральных целевых программ развития города Москвы - столицы Российской Федерации, иных федеральных целевых программ, действие которых распространяется на территорию Москвы, разрабатываемых в соответствии с Генеральным планом с участием органов власти города Москвы.

Контроль за деятельностью правительства Москвы по реализации Генерального плана осуществляет Московская городская дума в соответствии с ее компетенцией. Контроль за деятельностью территориальных и отраслевых органов правительства Москвы, районных Управ, органов управления ТЕОС по реализации Генерального плана осуществляют мэр Москвы и правительство Москвы в соответствии с их компетенцией.

Принципиально новый механизм реализации Генерального плана формирует система его регулярной актуализации. В соответствии с Законом города Москвы «О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы» по результатам мониторинга реализации генерального плана органы государственной власти города Москвы каждые 4-8 лет осуществляют актуализацию (корректировку) Генерального плана, разрабатывают в его составе программу первоочередных градостроительных мероприятий на новый расчетный срок, принимают Закон города Москвы «Об актуализации Генерального плана». Тем самым обеспечивается непрерывный цикл стратегического градостроительного планирования развития города.

Наконец, пятое, что отличает новый Генеральный план, - это процедура его разработки, установленная Законом города «О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы». Впервые в практике отечественного градостроительства этой процедуре дан публичный правовой характер. В процессе разработки Генплана были юридически оформлены и практически применены нормы демократического гражданского общества, заложен фундамент его реализации через механизмы участия москвичей и формирования позитивного общественного мнения

Анализ предпосылок социально-экономического и градостроительного развития района.

Требования к развитию территории, определяются Генеральным планом развития города Москвы, территориальными схемами, градостроительным планом развития территории соответствующего административного округа, проектом размещения жилищного, культурно-бытового, коммунального и других видов строительства в городе Москве. Анализ предпосылок и задач социально-экономического развития района, выявление социально значимых проблем градостроительного развития территории района включает:

- анализ сложившихся и прогноз перспективных (на расчетный срок) предпосылок социально-экономического развития района, включая численность и структуру постоянного населения района, миграционный прирост, численность и структуру занятых в экономике; жилищный фонд; объем промышленного производства, производства услуг; объем инвестиций за счет всех источников финансирования; развитие отраслей социальной инфраструктуры; развитие системы рабочих мест. Обоснование задач социально-экономического развития района;

- выявление социально значимых проблем градостроительного развития района на основе социологических обследований, анализа обращений, предложений жителей района, анализа конфликтных ситуаций, связанных с принятием и осуществлением градостроительных решений, а также выработка методических подходов и путей их решения;

- анализ требований к развитию территории, определяемых программами (планами) социально-экономического развития и застройки района, решениями районной Управы.

Комплексная оценка градостроительного развития территории района выполняется на основе оценки факторов градостроительного развития территории района.

Задачи совершенствования использования территории и застройки. Эколого-градостроительные требования к развитию территории района. Комплексная оценка существующего состояния окружающей природной среды выполняется на основе оценки компонентов окружающей природной среды в соответствии с нормативными правовыми актами города Москвы.

Требования к обеспечению сохранения и восстановления исторической городской среды. Анализ обеспеченности требований гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций на территории района. Задачи в области обеспечения требований гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций

Определение стоимости строительно-монтажных работ и размера капитальных вложений.

Особенности ценообразования в строительстве. Экономические категории – стоимость, себестоимость, цена. Сметные, договорные и контрактные цены. Состав и структура сметной стоимости строительства. Определение прямых затрат, состав и нормирование накладных расходов. Плановые накопления, их состав и нормирование. Проектно-сметная документация на капитальный ремонт и реконструкцию зданий. Порядок составления локальных и объектных смет, сводного сметного расчета.

ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. СТРУКТУРА СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ

В соответствии с технологической структурой капиталь­ных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций сметная стоимость строительства определяется по следующим элементам:

1 ) строительные работы;

2) работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

3) затраты на приобретение (изготовление) основно­го и вспомогательного технологического оборудо­вания, мебели и инвентаря;

4) прочие затраты (содержание службы заказчика­ застройщика).

Строительные и монтажные работы в практике учета и планирования объединены в единую статью - строи­тельно-монтажные работы. Их сметная стоимость по методам расчета и экономическому содержанию делится на три основные части;

1) прямые затраты - ПЗ;

2) накладные расходы - НР;

3)плановые накопления (сметная прибыль) - Пн.

Формула цены единицы строительной продукции Ссмр (или единичная сметная стоимость работ) может быть представлена следующим образом:

Ссмр=ПЗ+НР+Пн

В число прямых затрат входят: стоимость оплаты труда рабочих; стоимость материалов, деталей и конст­рукций; расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов. Затраты определяются непосредствен­но прямым счетом на основании физических объемов по конструкциям, видам работ и сметных норм и цен.

Как часть сметной стоимости строительно-монтажных работ накладные расходы представляют собой совокупность затрат, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием. Сумма средств, необходимая для покры­тия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций, не относимых на себестоимость работ и явля­ется нормативной (гарантированной) частью стоимо­сти (цены) строительной продукции, называется сметной прибылью (плановыми накоплениями).

Политика ценообразования в строительстве является составной частью общей ценовой политики РФ. Она исхо­дит из общих для всех отраслей принципов ценообразова­ния, а ее механизм в строительстве имеет специфические особенности. Это в большей степени связано с индивидуаль­ным характером строящихся зданий и сооружений. Так стоимость строительной продукции связана с местными условиями строительства. Большое влияние на нее оказывают природные, экономико-географические факто­ры и территориальные различия в условиях оплаты труда рабочих-строителей. На механизм ценообразования влияют особенности строительства как отрасли народного хозяйства: многообразие строительной продукции, длительный производственный цикл по сравнению с дру­гими отраслями материального производства, высокая материалоемкость.

Формирование цены на строительную продукцию заключается в том, что в этом процессе одновремен­но участвуют проектировщик, заказчик и подрядчик. Основные задачи рыночной системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве выглядят следующим образом:

1 ) формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию;

2) обеспечение полного набора сметных нормативов (элементных и укрупненных) и различных условий их применения при самостоятельности субъектов инвестиционной деятельности;

3 ) определение стоимости строительства на разных этапах инвестиционного цикла.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ

Для определения стоимости строительства следует обеспечивать;

1)вариантный подход к вопросам ценообразования, без жесткой регламентации и чрезмерной централизации;

2) принцип равноправия участников инвестиционного процесса;

3) рекомендательный характер общих положений с учетом отраслевых и местных особенностей осу­ществления строительства;

4) возможность более широкого выбора нормативной базы, на основе которой проводится расчет затрат.

Определение стоимости строительства осуществляется:

1) в составе технико-экономического обоснования на предпроектной стадии разработки проекта. Результат расчетов - расчетная стоимость, определяющая предварительную сумму денежных средств, требующихся для осуществления строительства новых, реконст­рукции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений;

2)в составе проектно-сметной документации. Здесь определяется сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений, которая является суммой денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами.

Основания для определения сметной стоимости строительства следующие.

1. Проект и рабочая документация (включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ); спецификации и ведомости на оборудование; основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, пояснительные записки к проектным материалам.

2. Действующая сметно-нормативная база.

При составлении инвестором и подрядчиком смет могут применяться различные методы, в частности ресурсный, ре­сурсно-индексный, базисно-индексный, 6азисно-компeн­сационный, а также на основе банка данных о стоимости ра­нее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод представляет собой подсчет в текущих ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализации проектного решения. Этот метод опреде­ления стоимости строительства - способ составле­ния смет, при котором по видам работ показываются в натуральных измерителях расходы материалов, изделий и конструкций, затраты времени эксплуата­ции машин и затраты труда рабочих, а цены и тарифы на указанные ресурсы принимаются текущие.

Ресурсно-индексный метод является сочета­нием ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-индексный метод представляет собой использование системы текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в 6аэисном уров­не (или в текущем уровне предшествующего периода).

Базисно-компeнcaционный метод. Этот метод пред­ставляет собой суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, которые связаны с ростом цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые; оборудование, инвентарь, услуги), с уточнением этих расчетов в процессе строительства в зависимости от реальных изменений цен и тарифов. Такими ресурсами в строительстве могут быть материальные, технические, энергетические, трудовые; оборудование, инвентарь, услуги.

Итоговая стоимость при этом методе складывает­ся из ее базисного уровня на начало строительства и всех фактических дополнительных затрат (компен­сационного фонда).

ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАКЛАДНЫХ РАСХОДОВ

В строительстве накладные расходы включа­ют затраты на управление и хозяйственное обслуживание строительно-монтажных работ. Они связаны с обеспечением необходимых условий для функционирования процесса строительного производства. Вместе с прямыми затратами они образуют сметную себестоимость строительно­-монтажных работ.

Общая совокупность накладных расходов подраз­деляется на четыре части.

1. Административно-хозяйственные расходы:

- заработная плата служащих и младшего обслуживающего персонала (МОП);

- командировочные;

- оплата консультационных, аудиторских услуг;

- канцелярские, почтово-телеграфные и другие расходы.

2. Расходы на обслуживание работников строитель­ства:

- подготовка и переподготовка кадров;

- охрана труда и техника безопасности;

- обеспечение санитарно-гигиенических и бытовых условий;

- отчисления на медицинское и социальное страхо­вание;

- другие.

З. Расходы на организацию работ на строительной площадке:

-пожарная и сторожевая охрана;

- содержание лабораторий;

- отчисления на проектирование производства работ;

- благоустройство и содержание строительной площадки;

- другие.

4. Прочие накладные расходы:

- страхование имущества организации;

- платежи по кредитам банков;

- расходы по рекламе, представительские расходы.

Величина накладных расходов определяется кос­венным подсчетом на основе:

1) индивидуальной нормы накладных расходов кон­кретной строительной организации путем подсчета по статьям затрат;

2)системы показателей накладных расходов:

по видам строительных и монтажных работ;

- по укрупненным показателям на основные виды строительства;

3) норм накладных расходов на строительные, монтаж­ные, специальные работы, введенных в действие для определения базисной стоимости строительства. Рассчитывая величину накладных расходов, можно использовать в качестве базы величину сметных прямых затрат и фактическую величину средств на оплату труда рабочих-строителей и рабочих, обслужи­вающих строительные машины. В качестве базы исчисления для определения величины накладных расходов при использовании норм накладных расхо­дов принимается размер сметных прямых затрат.

Система показателей накладных расходов по видам строительных и монтажных работ и укрупненных пока­зателей по видам строительства используется при определении величины накладных расходов. Это про­исходит в случае, когда в качестве расчетной базы используется фактическая величина средств на оплату труда. Индивидуальные нормы накладных расходов могут разрабатываться, а впоследствии и использо­ваться применительно к любой выбранной подрядчи­ком базе исчисления накладных расходов. В ходе пе­реговоров заказчиком (инвестором) и подрядной организацией принимается окончательное решение по выбору вариантов исчисления накладных расходов.

ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ ПРЯМЫХ ЗАТРАТ

Сметные затраты по оплате труда. Чтобы опре­делить размер средств на оплату труда в сметах и свободных ценах на строительство, можно исполь­зовать один из следующих методов.

1. Ресурсный метод - в том случае, когда в процес­се составления локальных сметных расчетов размер средств на оплату труда в текущем (прогнозном) уровне цен требуется определить на основе показа­телей трудоемкости работ.

2. Для определения в составе прямых затрат размера средств на оплату труда на основе системати­чески устанавливаемого минимума оплаты труда в РФ можно воспользоваться формулой:

З=Т (З мес/мин/t х Крайон х Кпр)

где 3 - расчетная величина средств на оплату тру­да в текущем (пpoгнозном) уровне цен по объекту; Т­ трудоемкость работ (затраты труда рабочих-строителей и механизаторов), которая определяется по нор­мам, при меняемым в подрядной организации, по объекту; 3 мес/мин - минимальный месячный раз­мер оплаты труда; t - среднемесячное количество ра­бочих часов, применяемое при определении часовой тарифной ставки; Крайон - районный коэффициент к за­работной плате; Кпр - коэффициент, учитывающий прочие выплаты (премии, надбавки).

З. Другие методы составления сметной документации, когда расчет строится на основе сметной вели­чины заработной платы, учтенной в действующей нормативной базе, для определения размера средств на оплату труда в составе прямых затрат, можно вос­пользоваться следующей формулой:

З=(Зс + Зм) Иот

где Зс и З_М - суммарная по объекту величина основ­ной заработной платы соответственно рабочих-строи­телей в уровне сметных норм и цен; Иот - индекс теку­щего уровня средств на оплату труда в строительстве по отношению к уровню заработной платы рабочих.

Сметные затраты на эксплуатацию строительных машин. Они определяются исходя из данных о времени использования необходимых машин.

Стоимость перебазировки машин с базы на строи­тельную площадку или с одной строительной площад­ки на другую учитывают единовременные затраты. В их число входят также затраты по монтажу, демонтажу, погрузке и разгрузке перебазируемых машин, затраты по использованию монтажных средств. Амортизаци­онные, отчислениям соответствуют годовые затраты. В число эксплуатационных расходов входят: заработ­ная плата рабочих, занятых управлением и обслужи­ванием машин, затраты на электроэнергию, топливо, сжатый воздух, смазочные и обтирочные материалы, содержание и ремонт временных рельсовых путей для башенных кранов и другие затраты.

Сметная стоимость материальных ресурсов.

Стоимость материальных ресурсов В составе сметных расчетов определяется исходя из данных о нормативной потребности в материалах, изделиях и конструкциях и соответствующей цены на вид материального ресурса.

Оценка итоговых данных о потребности в материаль­ных ресурсах осуществляется в двух уровнях:

1) базисном - по сборнику сметных цен на материа­лы, изделия и конструкции и региональным сбор­никам (каталогам) сметных норм;

2) текущем - по фактической стоимости материалов, изделий и конструкций (с учетом транспортных и за­готовительно-складских расходов).

Зная данные подрядной строительной организации, можно определить текущие цены на материальные ресурсы по конкретной стройке.

СОСТАВ И ВИДЫ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Сметная документация составляется для определения сметной стоимости строительства проектируемых зданий, сооружений или их очередей. Она подразделяется на три группы:

- сметы (сметные расчеты) на отдельные виды работ и затрат;

- сметы на объекты строительства (объектные сметы и сметные расчеты);

-сметы на комплекс строительства в целом (сводные сметные расчеты и сводки затрат).

Локальные сметы представляют собой первич­ные сметные документы. Они составляются на основе объемов работ, определяемых в составе рабочего проекта и рабочей документации (рабочих чертежей).

Локальные сметы или сметные расчеты (применительно к особенностям отдельных видов строительства, специализации подрядных строительных организаций, структуре проектной документации) составляются.

1) по зданиям и сооружениям на:

- строительные работы;

- внутренние санитарно-технические работы;

- электросиловые установки;

-монтаж и приобретение технологического I оборудования;

2) по общеплощадочным работам на:

-вертикальную планировку;

- устройство инженерных сетей, путей и дорог,

- благоустройство территории.

Локальные сметные расчеты (сметы) на отдель­ные виды строительных и монтажных работ, на стоимость оборудования составляют исходя из:

- параметров зданий, сооружении, их частей и конструктивных элементов, принятых в проектных решениях;

-номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря, принятых из спецификации, ведомостей и других проектных материалов,

- объемов работ, принятых из ведомостей строитель­ных и монтажных работ и определяемых по проект­ным материалам;

- действующих сметных нормативных показателей на виды работ, конструктивные элементы и соо6одных (рыноч­ных) и регулируемых цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.

Локальный сметный расчет исходя из названных принципов группировки может иметь следующие разделы:

- на строительные работы (земляные работы, фундаменты и стены подземной части, стены, каркас, перекрытия, перегородки, полы и основа­ния, покрытия и кровли);

- на специальные работы (фундаменты под оборудо­вание, специальные основания, каналы);

- на внутренние санитарно-технические работы (водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию);

- на установку оборудования (приобретение и монтаж технологического оборудования).

Объектные сметы группируют в своем составе дан­ные из локальных смет на объект в целом, а также явля­ются сметными документами, на основе которых форми­руются свободные цены на строительную продукцию.

Объектные сметные расчеты объединяют в сво­ем составе (на объект в целом) данные из локальных сметных расчетов. Как правило, он подлежат уточне­нию на основе рабочей документации.

Сводный сметный расчет стоимости строитель­ства предприятий, зданий и сооружений представляет собой документ, определяющий сметный лимит средств, которые необходимы для полного завершения строи­тельства всех объектов, предусмотренных проектом.

Сводка затрат является сметным документом, который определяет стоимость строительства пред­приятий, зданий, сооружений (или их очередей) тогда, когда наряду с проектно-сметной документацией на объекты производственного назначения составляет­ся проектно-сметная документация и на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

СОГЛАСОВАНИЕ И УТВЕРЖДЕНИЕ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Объект строительства - отдельно стоящее зда­ние или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами, оборудованием, мебелью, инвен­тарем, подсобными и вспомогательными устройства­ми, а также при необходимости с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами.

На основании Инструкции «О порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной доку­ментации на строительство предприятий, зданий и со­оружений» сметная документация - составная часть проектов на строительство предприятий, зданий и соо­ружений производственного назначения, объектов жилищно-гражданского назначения. Она входит в про­ект в виде отдельного раздела. Сметная документация в соответствии с этой инструкцией подлежит государ­ственной экспертизе, а также утверждению в составе проекта независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности проектов в соответствии с порядком, принятым в РФ.

В зависимости от источников финансирования утверждение проектов на строительство объектов производственного назначения производится:

- при строительстве за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из респуб­ликанского бюджета РФ, - в порядке, установлен­ном Минстроем России совместно с заинтересо­ванными министерствами и ведомствами;

- при строительстве за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе РФ, краев, областей, автоном­ных образований, городов, - соответствующими органами государственного управления (или в установленном ими порядке);

- при строительстве за счет собственных финан­совых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) - непосредственно заказчиками (инвесторами).

Градостроительная документация, технико-­экономические обоснования и проекты на строитель­ство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в РФ до их утверждения подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной' вневедомственной экспертизы при Госстрое России. Также они подлежат экспертизе в органи­зациях государственной вневедомственной экспер­тизы в республиках в составе РФ, краях, областях, автономных образованиях, в отраслевых эксперт­ных подразделениях министерств и ведомств и дру­гих специально уполномоченных на то государст­венных органах.

К сводному сметному расчету прилагается поясни­тельная записка, в которой приводятся:

1 ) ссылка на территориальный район, где располо­жено строительство;

2)перечень каталогов сметных нормативов, приня­тых для составления смет на строительство объектов;

3) наименование генеральной подрядной органи­зации;

4) нормы накладных расходов и сметной прибыли;

5)уровень сметных цен, в которых составлен расчет;

6) особенности определения сметной стоимости строительных работ для данной стройки;

7)особенности определения сметной стоимости оборудования и его монтажа для данной стройки;

8) расчет распределения средств по направлениям капитальных вложений.

СИСТЕМА СМЕТНЫХ НОРМ И ЦЕН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Действующая система ценообразования и сметно­го нормирования в строительстве включает в себя сметные нормативные документы, необходимые для определения сметной стоимости строительства. Сметные нормативные документы для краткости называют сметными нормативами,

Сметные нормативы есть обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, которые объединяются в отдельные сборники. С правилами и положениями, которые содержат в себе необходи­мые требования по выполнению строительных работ, сметные нормативы служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и со­оружений, расширения и технического перевооруже­ния предприятий всех отраслей народного хозяйства.

Сметная норма представляет собой совокупность ресурсов, установленную на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ. Такими ресурсами могут быть затраты труда работников строи­тельства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях.

Главной функцией сметных норм является опреде­ление нормативного количества ресурсов, необходи­мых для выполнения соответствующего вида работ как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Для определения потребности в затратах труда, строительных машинах, материалах, изделиях и кон­струкциях могут использовать сметные нормы, кото­рыми предусмотрено производство работ в нормаль­ных условиях, не осложненных внешними факторами. Если работы проходят в особых условиях, таких как стесненность, загазованность, вблизи действующего оборудования, в районах со специфическими факторами (безводность, высокогорность), к сметным нор­мам используют коэффициенты, приводимые в общих положениях к сборникам нормативов.

Сметные нормативы подразделяются на следую­щие виды:

- федеральные (общереспубликанские);

- ведомственные (отраслевые);

- региональные (местные);

- собственная нормативная база пользователя.

Часть «Сметные нормы и правила» содержит в своем составе основные правила разработки и применения сметных нормативов, а также определения сметной стоимости строительства. Вместе с ней все сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу системы ценообразования и сметного нор­мирования в строительстве образуют федеральные, ведомственные и региональные сметные нормативы, со а также собственная нормативная база пользователей.

Основа современного сметного нормирования ­сборники сметных норм и расценок на строительные работы.

Сметные нормы и расценки охватывают полный комплекс конструкций и видов работ по возведению зданий и сооружений. Они предусматривают весь технологический процесс выполнения того или иного вида работ со всеми подготовительными и вспомога­тельными операциями. Единые для всей территории страны показатели затрат труда, машинного времени и расхода материала на единицу конструктивного элемента или вида работ предусматриваются в смет­ных нормах.·

За основу разработки СНиР на строительные работы и конструкции приняты прогрессивные, экономичные проектные решения с учетом передового опыта орга­низации строительства и методов производства работ.

Порядок определения сметной прибыли

Сумма средств, необходимая для покрытия отдельных расходов строительных организаций, не относи­мых на себестоимость, называется сметной прибылью. Она является нормативной прибылью при выполнении строительно-монтажных работ.

Величина сметной прибыли определяется на основе:

1) индивидуальной нормы для конкретной организации путем калькулирования по статьям затрат, учитываемым в сметной прибыли;

2) рекомендуемого общеотраслевого норматива.

Для исчисления показателя сметной прибыли в качестве базы при меняют фактическую величину средств на оплату труда рабочих-строителей и рабочих, которые обслуживают строительные маши­ны или сметную. себестоимость строительно-монтажных работ.

Составляя сметную документацию, которая используется для предварительной оценки стоимости строи­тельства, рекомендуют определять величину сметной прибыли на основе общеотраслевого норматива.

Основываясь на методических рекомендациях по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию, общеотраслевой норматив определен в размере 50% к фактической величине средств на оплату труда рабочих-строителей и рабочих, занятых обслуживанием строительных машин.

По результатам наблюдения и анализа процессов ценообразования рекомендуемый норматив подлежит корректировке Минстроем России.

При согласовании между заказчиком и подрядчиком можно разрабатывать и использовать индиви­дуальную норму сметной прибыли для конкретного исполнителя работ.

За счет прибыли, которая предусматривается в договорной цене строительной продукции осуществляются следующие виды затрат:

1) Затраты общие для всех строительно-монтажных организаций, т.е. нормативная прибыль:

-расходы на уплату налога на прибыль по установленным законном ставкам;

-затраты на развитие производства, т.е. модернизация оборудования, реконструкция объектов основных, частичное пополнение собственных оборотных средств;

-затраты на материальное стимулирование работников;

-затраты на развитие материальной сферы.

2)Затраты связанные с инфраструктурой строительно-монтажной организации, которые возмещаются за счет кредита, предусмотренного в графе «Прочие работы и затраты»сводного сметного расчета стоимости строительства, не относимые в балансе строительно-монтажной организации на себестоимость подрядных работ:

- содержание на балансе организации объектов социальной сферы;

-затраты на строительство объектов непроизводственного назначения;

-затраты на строительство новых объектов производственного назначения.

ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ ОБОРУДОВАНИЯ, ИНВЕНТАРЯ В СОСТАВЕ СМЕТНЫХ РАСЧЕТОВ И СМЕТ

Составляя сметные расчеты и сметы, в них раз­дельно определяется стоимость:

- оборудования, которое предназначено для произ­водственных нужд;

- инструмента и инвентаря производственных зданий;

- оборудования и инвентаря, которые предназначены для общественных и административных зданий. В сметных расчетах и сметах на строительство предприятии, здании и сооружений должна учитываться стоимость предусмотренного проек­том оборудования, которое предназначено для обеспечения функционирования предприятия, здания и сооружения. По своему назначению оно подразделяется на:

- технологическое, энергетическое, подъемно-транспортное, насосно-компрессорное и др.;

- приборы, средства контроля, автоматики, связи;

- инженерное оборудование зданий и сооружений;

- транспортные средства (включая принимаемый на баланс застройщика подвижной состав для пере­возки грузов);

- машины по уборке территорий цехов;

- оборудование средств пожаротушения, оборудование вычислительных центров, лабораторий, мастер­ских различного назначения, медицинских кабинетов;

- оборудование для первоначального оснащения вновь вводимых в действие общежитий, объектов торговли, коммунального хозяйства, просвещения, культуры, здравоохранения.

Сметная стоимость оборудования считается как сумма всех затрат на его приобретение и доставку на приобъектный склад (место передачи в монтаж).

Составляющие сметной стоимости:

- свободная (рыночная) или регулируемая цена при­обретения оборудования, она может быть договор­ной, предельной или фиксированной;

- стоимость запасных частей;

- расходы на комплектацию;

- стоимость тары, упаковок и реквизита;

- транспортные расходы и услуги посредников или

снабженческо-сбытовых организаций; - заготовительно-складские расходы;

- другие затраты, относимые к стоимости оборудования.

Цены, по которым оборудование может быть приобре­тено у поставщиков, являются основой для определения стоимости оборудования в сметной документации на стро­ительство. Изготовителями устанавливаются свободные оптовые цены на продукцию производственно-технического назначения по согласованию на равноправной основе с потребителями. Определять стоимость оборудования путем пересчета его стоимости, определенной в базисном периоде, в текущий (прогнозный) уровень цен с примене­нием соответствующих индексов изменения цен можно.

Сметная стоимость оборудования включает затра­ты на приобретение запасных частей, которые предна­значены для обеспечения работы оборудования в пе­риод гарантийного срока эксплуатации. Обычно стоимость тары и упаковки входит в цену приобретения. В случае если она не включена в стоимость, то она учи­тывается в сметной документации дополнительно по спе­циальной калькуляции или при отсутствии конкретных данных по таре в процентах от стоимости оборудования.

В стоимость транспортных расходов и услуг посредни­ческих и сбытовых организаций входят затраты по доставке на приобъектный склад строящегося предприятия, здания, сооружения или до места подачи оборудования в монтаж.

В снабженческо-сбытовой наценке, которая уста­навливается в процентах от отпускной цены предприя­тия-изготовителя, учитываются услуги посредниче­ских и сбытовых организаций.

Рынок городской недвижимости.

Принципы оценки недвижимости. Оценка стоимости объектов недвижимости по сравнительному методу. Оценка стоимости земельных участков. Сделки с недвижимостью в жилищной и коммунальной сферах.

Биржи недвижимости. Аренда, ипотека и ипотечное кредитование.

Зависимость спроса на строительную продукцию от ее качества и полезности. Зависимость цены от спроса и предложения на строительную продукцию.

РЫНОК ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

Недвижимость как экономическая категория в экономике города рынок недвижимости имеет все традиционные составляющие рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости предприятий и организаций) и является частью инвестиционного рынка. Не­движимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, то есть обращается на рынке. Он представляет со­бой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и си­стему экономических отношений, которые возникают при рас­ширенном воспроизводстве. Рынок представляет собой сферу проявления отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает экономи­ческие отношения реализации объектов недвижимости как то­вара (продукта труда). Таким образом, недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на финансовом рынке, кроме того, как экономическая категория, недвижимость представляет собой созданные трудом человека объекты, обладающие стоимостью и привязанные к земле. При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог и т. п.) объекты недвижимости выступают в качестве рыночного то­вара. К этому товару, как и к любому другому товару, потребитель предъявляет определенный перечень требований. Этот перечень может быть разнообразным. Основополагающими критериями могут быть местоположение объекта, его экологические и тех­нические характеристики, которые влияют на его рыночную стоимость. Потребительские свойства объектов недвижимости в рыночных условиях являются основными элементами, учиты­ваемыми при определении и обосновании текущей стоимости.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обо­собленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без неизмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много­летние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартиры, нежилые помещения, предприятия как имущественный комплекс и др.).

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости. Регистрация права осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при­нятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 года. Права на объекты недвижимости становятся товаром только после госу­дарственной регистрации их в одном из кадастров или реестров недвижимости. Государственная регистрация является един­ственным доказательством существования зарегистрированного права и является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости. В качестве генерального направления выбрано создание в стране кадастровой системы, но фактически в настоящее время можно говорить лишь о постепенном формировании системы кадастра по мере поступления недвижимости в рыночный оборот.

При регистрации прав на недвижимость, прежде всего, возни­кают вопросы, связанные с отношениями собственности, а они проявляются в правах владения, пользования и распоряжения. Владение - это непосредственное фактическое удержание вещи физическим или юридическим лицом, т. е. обладание ею. Владе­ние можно рассматривать не только как один из элементов три­ады права собственности (наряду с пользованием и распоряже­нием), но и отдельно от права собственности. В этом случае право отдельного владения представляет собой право, основанное на законе или договоре (законное владение) либо факт, не имею­щий законного основания или противоречащий действующему законодательству (незаконное владение). Право пользования, как и право владения, может выступать как составной элемент содержания права собственности (наряду с владением и распо­ряжением), так и в виде права, отдельного от права собствен­ности. Право отдельного пользования возникает по двум осно­ваниям: по воле собственника право отдельного пользования в соответствии с договором, либо без такового, может быть пол­ным и неполным, в зависимости от объема получаемых доходов от пользования имуществом. В статье 216 Гражданского кодекса РФ предусмотрены следующие вещные права: 1. Право пожиз­ненного наследуемого владения земельным участком; 2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; 3. Сервитуты; 4. Право хозяйственного ведения имуществом; 5. Право оперативного управления имуществом. Распоряже­нием является способность собственника определить дальнейшую юридическую судьбу объекта - продать, подарить, сдать в аренду, передать в залог и т. п. Экономическое содержание отно­шений собственности характеризуется двумя основными аспек­тами. Во-первых, хозяйственным господством над вещью, по­зволяющим собственнику по своему усмотрению и независимо от чьей-либо воли использовать при надлежащие ему блага с целью получения доходов либо удовлетворения потребностей, устраняя при этом от них всех прочих лиц. Во- вторых, бреме­нем собственности, которое заключается в необходимости осуществления затрат на содержание, ремонт и охрану имущества, уплате налогов, а также в риске возможных потерь от нерацио­нального либо неумелого хозяйствования, вплоть до разорения. Отношения собственности - это отношения между людьми по поводу определенного имущества. Они выражаются в присвое­нии этого Имущества конкретным лицом и недопустимости по­сягательства на имущество собственника со стороны третьих лиц. С другой стороны, отношение собственности - это отношение лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Собственник обращается с имуществом по своему усмотрению с учетом. его потребительских свойств, а также необходимости соблюдения прав и законных интересов других лиц. Собственниками объектов недвижимости могут быть: граждане и юридические лица (частная форма собственности). Российская Федерация и субъекты Российской Федера­ции (государственная собственность). В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса РФ недвижимое иму­щество, принадлежащее республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам - государственная собственность субъекта Федерации. Муниципальная собственность (муниципальная форма собственности). Любые объекты недвижимости могут находиться в долевой собственности всех перечисленных лиц. Собственник объекта недвижимости - гражданин может выступать в двух качествах _ как просто гражданин и как индивидуальный предприниматель без образования юридического лица.

Среди объектов недвижимости особо необходимо выделить ряд особых товаров, таких как жилье и нежилые помещения, которые имеют следующие свойства:

1. Жилье и нежилые помещения являются стационарным продуктом труда.

2. Существует ограниченность в накоплении жилых и нежи­лых помещений как товара в больших объемах.

3. Стационарность жилых и нежилых помещений ограничи­вает возможность реализации его как товара.

4. Жилье и нежилые помещения имеют большой запас дол­говечности в физическом и моральном плане.

5. В отличие от других товаров потребление жилых и нежи­лых помещений происходит достаточно длительный пе­риод времени. Товар - недвижимость - требует для его создания большего времени и средств, чем любой другой товар потребительского назначения.

6. Недвижимость может быть объектом многочисленных ак­тов купли-продажи в силу продолжительности его исполь­зования.

7. Может быть объектом не только купли-продажи, но и объ­ектом других отношений (аренда, дарение).

8. Учитывая длительный период потребления жилья и нежи­лых помещений как продукта труда, создана целая отрасль, занимающаяся его эксплуатацией.

Жилье и нежилые помещения как продукт труда может вы­ступать в товарной и нетоварной формах. Товарная форма ха­рактерна для такого уровня общественного производства, кото­рому присущи развитая система общественного разделения труда с углубленной специализацией и одновременно экономическое обособление производителей жилья и лиц, имеющих потреб­ность в приобретении этого жилья.

Товарность жилья и нежилых помещений присуща рыночной экономике и частично смешанной.

Товарность предполагает, что будущий потребитель выступает как покупатель, который в отли­чие от покупателя любого другого предмета потребления, опла­чивает этот товар не сразу, а, как правило, через определенный период времени. Этот период, как показывает ипотечное кре­дитование, может растянуться на длительный срок - 10-20 лет, в то время как оплата сложных и дорогостоящих предметов бы­товой техники имеет сроки значительно меньшие. Все это ведет к тому, что процесс купли и продажи, а значит возвращение де­нег продавцу, весьма затруднен н.е только в силу длительности самой ипотеки, но и вследствие возможности изменения эко­номического положения самого покупателя и заемщика (ин­фляция, сокращение доходов и т. п.). Таким образом, процесс купли и продажи жилых и нежилых помещений предполагает не кратковременный, а постоянный риск, связанный с осущест­влением сделки. Наконец, сама сделка в отличие от любой про­цедуры купли-продажи, которая имеет место на рынке товаров широкого потребления, требует, чтобы были специфические условия, которые бы гарантировали возможность оплаты этого товара. Этими условиями могут быть закладные, что не всегда ха­рактерно для любой товарной сделки. Процесс потребления про­исходит с момента осуществления сделки подписания договора и растягивается на длительный период, что объективно ведет к необходимости страхования этого товара на длительный период времени. Такая процедура страхования не является типичной, когда при обретаются продовольственные товары и предметы бытовой техники. Следует заметить, что во многих странах жи­лье может принимать и нетоварную форму. Во-первых, это вы­звано тем, что во многих странах, особенно в странах третьего мира, значительный удельный вес составляет сельское населе­ние, которое осуществляет строительство жилья не для продажи, а для своих собственных нужд, во-вторых, В некоторых странах широко распространено строительство жилья для малообеспе­ченных слоев населения за счет бюджета. В-третьих, характерна практика некоторых фирм, которые строят жилье для своих ра­ботников с целью укрепления их связи с фирмой, предоставля­емое жилье рассматривается как способ закрепления работника на предприятии. Следует подчеркнуть неодинаковую товарность различных видов недвижимости. Так, в России законодательно ограничена свободная купля-продажа земли, в результате участок и расположенный на нем объект разобщены как товары. Неоди­накова товарность у объектов недвижимости, которые относятся к различным формам собственности.

Говоря о товарности жилья, нельзя не остановиться на том, какие существуют точки зрения на полезность жилья, какова по­требительная стоимость жилья, как производится оценка объ­ектов жилья.

Рассмотрим жилье и нежилые помещения с позиции потре­бительной стоимости и стоимости.

Жилье и нежилые помещения как товар обладает уникаль­ными характеристиками, отражающими его специфику. Этот товар стационарен, его не надо перемещать, его нельзя потерять в физическом смысле.

Физические характеристики включают данные о его разме­рах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и под­почвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

Потребительная стоимость жилья отличается от потребитель­ной стоимости объектов производственной недвижимости и не­жилых помещений. Потребительная стоимость каждого объекта недвижимости характеризуется большим количеством показате­лей, чем любой другой товар, включая объекты сложной бытовой техники. Объекты недвижимости, особенно производственной, включают в себя систему взаимосвязанных между собой блоков зданий и сооружений, которые функционируют в определенном режиме.

Долговечность жилья, нежилых помещений, зданий и соору­жений как элемента потребительной стоимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров. Согласно действую­щим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фун­даментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нор­мативными сроками службы от 15 до 150 лет. Объекты недвижи­мости изменяются в течение срока своего существования, и при этом можно выделить 4 фазы жизненного цикла каждого объ­екта: рост, стабильность, упадок, обновление. Потребительная стоимость недвижимости во многом зависит от разнообразных обстоятельств и конкретных ситуаций. Так, если говорить о про­изводственной недвижимости, то степень ее привлекательности зависит от того, насколько она расположена вблизи транспорт­ных коммуникаций, источников сырья, рынков сбыта. Говоря о жилой недвижимости, учитывается ее расположение (в центре города, на окраине, степень экологической чистоты района, на­личие магазинов, рынка, школ, детских садов, медучреждений и т. д.). Эта социальная составляющая потребительной стоимости жилой недвижимости подчеркивает ее своеобразие в отношении других объектов недвижимости, а также многих товаров вообще (продовольственных и непродовольственных).

Разнородность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в. расположении по отноше­нию к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и к сторонам света.

На каждом этапе циклического развития может возникнуть различное отношение к при обретению жилой, нежилой и про­изводственной недвижимости, то есть оценка ее потребитель­ной стоимости будет меняться. В условиях кризиса, депрессии, когда имеет место перепроизводство товаров, невозможность их сбыта, потребительная стоимость недвижимости будет меняться в зависимости от того, рассматривается эта недвижимость как товар или как капитал. В первом случае будут наблюдаться про­тиворечивые тенденции. С одной стороны, потребительная сто­имость недвижимости будет возрастать, так как в стремлении уйти от инфляции люди будут стремиться приобретать недви­жимость. Объекты же производственной недвижимости будут терять свою потребительную стоимость, так как выход из кри­зиса предполагает снижение стоимости выпускаемых товаров и повышение их качества.

Потребительная стоимость недвижимости как товара опреде­ляется и тем, что он содержит в себе не только экономическую, но и социальную привлекательность. Особенно это относится к такому товару, как жилье.

Теперь о законах, действующих на рынке жилья (недвижи­мости). Действие закона о росте' потребностей выражается как в количественном росте потребности, так и в повышении ка­чественной составляющей эту потребность и появлении новых потребностей. В нынешних условиях незначительного роста производительных сил и социальной напряженности действие этого закона ограничивается. Что же касается законов спроса и предложения в политэкономической литературе эти законы рас­сматриваются обычно в связи с изменением цены, но при этом учитываются и неценовые факторы, говорится об эластично­сти спроса и предложения. Все это важно, когда мы говорим о рынке жилья (недвижимости) и инвестициях в жилищное стро­ительство.

Чем выше относительная цена жилья, тем больше стимулов строить дома, и тем активнее жилищное строительство. Строительство новых домов, т. е. инвестиции в жилищное строительство, таким образом, зависит от равновесного значения цены, установивше­гося на рынке существующего жилья (вторичном рынке).

При изменении спроса на жилье меняется равновесное зна­чение цены жилья, что, в свою очередь, сказывается на инвести­циях в жилищное строительство. Кривая спроса на жилье может сместиться в силу многих причин. Экономический бум увели­чивает национальный доход и, соответственно, спрос на жилье. Значительное увеличение населения, например, в силу эмигра­ции, также увеличивает спрос на жилье. Одним из важнейших факторов, определяющих спрос на жи­лье, является реальная ставка банковского процента. Люди могут брать кредиты под залог строящегося дома для финансирования расходов на его строительство, ставка процентов выступает в ка­честве издержек на погашение ссуды. Таким образом, снижение ставки процентов увеличивает спрос на жилье и инвестиции в жилищное строительство.

Надо рассматривать и специфику самого товара и, исходя из этого, учитывать спрос и предложение.

Спрос на жилье не формируется так, как формируется на лю­бой другой предмет потребления (продовольственные и непро­довольственные товары). Он появляется на определенном этапе развития жизненного цикла семьи, отдельного человека под воз­действием многочисленных факторов - экономических, соци­альных, этнических, демографических.

Переход человека из одной социальной группы в другую, бо­лее привилегированную, усиливает в нем стремление к повыше­нию имиджа, а это ведет к росту спроса на рынке жилья. Если же процесс перехода происходит в обратном направ­лении, то напротив, спрос понижается. Низкие темпы демо­графического роста, старение населения также сказываются на спросе. Поэтому закон спроса на рынке жилья, как нигде, подвержен воздействию социальных факторов.

Спрос на жилье как на определенный товар не является ни постоянным, ни массовым, что характерно, в частности, для про­довольственных товаров. Тем не менее, можно выделить сугубо индивидуальный спрос отдельных лиц на различные объекты жи­лья, спрос определенных социальных слоев (военнослужащие, люди-одиночки и т. д.), вынужденный спрос большой массы людей (беженцы) и, наконец, массовый спрос на жилье у насе­ления, которое обладает достаточными средствами на приобре­тение жилья.

Спрос на рынке жилья ажиотажного характера не принимает, как на рынке предметов потребления. Ажиотажное поведение на рынке ведет к росту цены, дефициту товаров. Стремление у населения избежать потерь в конечном итоге выражается в при­обретении товаров впрок. Жилье же не относится к числу таких товаров. Действие закона спроса на рынке жилья имеет свою специфику: им нельзя маневрировать, как другими товарами, уменьшая или увеличивая их количество. Предложение жилья связано и с общей хозяйственной конъюнктурой и состоянием самой строительной отрасли.

Предложение жилья на рынке во многом зависит от того, на какой фазе цикла находится наша экономика, какова про­должительность каждой фазы этого цикла. Объем инвестиций в жилищное строительство зависит от спадов и подъемов про­изводства. Кроме того, демографические колебания являются одной из причин колебаний спроса на жилье. Увеличение объ­емов жилищного строительства требует для экономики страны больше средств и усилий, чем производство любых других потребительских товаров. Поэтому прогнозные оценки про­должительности фаз экономического цикла имеют большое значение. В пределах краткосрочных периодов оживления и подъема начинается строительство жилья и обеспечивается его продажа на рынке.

Российский рынок недвижимости представляет собой пер­спективную сферу вложения капитала и сегодня отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовер­шенной законодательной базой и невысокой инвестиционной активностью.

Структура и классификация недвижимости .

В процессе классификации рынка недвижимости определя­ются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследова­нию рынка недвижимости· и облегчает в дальнейшем определе­ние ее стоимости и управление. В составе недвижимости можно выделить следующие группы: 1) земельный участок; 2) жилое по­мещение (жилой дом, квартира, комната, коттедж); 3) нежилое помещение, здания и сооружения; 4) предприятие с комплексом объектов недвижимости; 5) недра; 6) водные объекты; 7) лесной фонд, многолетние насаждения; 8) морские суда и суда внутрен­него плавания; 9) воздушные суда и космические объекты.

К жилым помещениям относятся помещения, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, град остро и ­тельным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых до­мах промышленных производств.

Рынки потребительских и производственных товаров имеют продолжительную исто­рию, здесь накоплен большой опыт, используются различные формы взаимоотношений между покупателями и продавцами, то на рынке недвижимости подобного нет. Рынок недвижимо­сти - это особая сфера вложения капитала и система экономи­ческих отношений, возникающая при сделках с недвижимостью. Эти отношения появляются при ипотеке, инвестициях, сделках купли-продажи, сдаче объектов недвижимости в аренду, наем и т. Д. При этих отношениях осуществляется движение капитала. Субъектами рыночных отношений на рынке недвижимости яв­ляются юридические и физические лица. Соотношение их ме­нялось в соответствии с происходившим процессом привати­зации собственности, в зависимости от законодательной базы, условий финансирования. Проведение приватизации государ­ственной собственности в РФ предусматривало два этапа ее ре­ализации: чековый (ваучерный) и денежный. Временные рамки указанных этапов были определены следующим образом: этап чековой приватизации - с июня 1992 года по 1 июля 1994 года; этап денежной приватизации - с 1 июля 1994 года по настоящее время. Мероприятия по приватизации по времени осуществля­лись посредством, включения в ежегодные государственные про­граммы приватизации, имевшие силу закона, конкретных адрес­ных заданий по приватизации.

Программа предусматривала четыре способа приватизации: аукцион, коммерческий конкурс, аренда с правом выкупа, ак­ционирование. В качестве основного инструмента приватиза­ции на ее первом этапе были использованы приватизационные чеки. Каждый владелец приватизационного чека имел четыре возможности: 1) использовать свой приватизационный чек при закрытой подписке на акции своего предприятия; 2) участвовать в чековом аукционе; 3) купить акции чекового инвестиционного фонда; 4) продать чек.

С 1 Июля 1994 года начался денежный этап приватизации.

Особенностью денежного этапа приватизации является его на­правленность на осуществление перехода от системы бесплат­ной раздачи собственности к ее реальной продаже. К основ­ным объектам приватизации нового этапа относятся три вида

имущества: государственные пакеты акций приватизированных предприятий, земельные участки приватизированных предпри­ятий и объекты недвижимости. Рынок недвижимости, в основ­ном, представлен объектами, которые ранее были в эксплуата­ции (производственные здания и помещения, магазины, жилье и т. д.). Доля объектов нового строительства незначительная. По мере улучшения жизненного уровня населения доля новых объ­ектов будет возрастать, но ограниченность денежных доходов населения будет способствовать сохранению интереса к объектам, , которые были построены ранее.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов:

-местоположение объекта недвижимости (мегаполис, город, сельская местность, наличие инфраструктуры, источники сырья для предприятий и др.);

- доходы населения и уровень развития бизнеса;

- наличие финансовых и кредитных ресурсов (деловая активность);

- состояние конкуренции и альтернативных смежных рын­ков;

- цены на рынке недвижимости и уровень арендной платы;

- риски инвестиций в недвижимость и стоимость строитель­ства;

- цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы;

- демографические тенденции;

-образовательный уровень населения и тенденции его из­менения, изменение социальной структуры населения; уровень преступности;

-налоговый режим, правовые и экономические условия по­лучения прав на застройку или реконструкцию;

-условия окружающей среды, уровень развития инфра­структуры, обеспечение транспортными сетями, эколо­гическая обстановка.

Взаимодействие вышеперечисленных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости в отдельных городах проис­ходило по-разному. В Москве квартирный рынок сформиро­вался к концу 1991 года, рынок нежилых помещений несколько .позже, и это определялось тем, что Москва по темпам роста осу­ществляемых перемен шла впереди многих городов. Во многих районах столицы стали действовать десятки и сотни риэлтер­ских фирм. Последние шли или по направлению увеличения количества услуг, оказываемых клиенту, или по линии специа­лизации на одном профиле деятельности.

Ипотека как система экономических отношений

Воспроизводство жилищного фонда в городе в условиях ры­ночных отношений во многом определяется развитием ипотеки. Что же представляет собой ипотека?

Ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставляемый гражданам (заемщикам) на цели приобретения готового жилья или строительство индивидуального жилья под залог недвижи­мого имущества. Как правило в качестве залога используется приобретаемое готовое жилье либо, если речь идет о строитель­стве индивидуального жилого дома - залог земельного участка, находящиеся в собственности заемщика. С учетом высокой сто­имости жилья по сравнению с доходами заемщиков, этот кре­дит предоставляется на длительный срок от 10 до 30 и более лет. Чем дольше кредит, тем большую сумму кредита при прочих равных условиях может погасить гражданин, выплачивая ее по частям из своих регулярных доходов. По Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования по ипо­течным кредитам могут быть оформлены в виде именной ипо­течной ценной бумаги (закладной), которая может быть пере­дана любому лицу.

Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляю­щие гражданам ипотечные кредиты (целевые ипотечные займы) не обладают долгосрочными ресурсами, рынок ипотечных кредитов (рынок закладных) не может развиваться самостоя­тельно без вовлечения в ипотечное жилищное кредитование средств с финансовых рынков и, прежде всего, институциональ­ных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые ком­пании, паевые инвестиционные фонды и других. Эти средства обеспечивают рефинансирование кредиторов населения.

Благодаря этому обстоятельству устанавливается точная взаимосвязь двух социально направленных систем - системы ИЖК и пенсионной системы.

Инструментом вовлечения средств финансовых рынков яв­ляются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные сформиро­ванным специальным образом ипотечным покрытием (пулом закладных) - ипотечные сертификаты участия или ипотечные облигации (закладные листы).

Каковы субъекты ипотечных отношений и их функции.

- заемщики - физические лица, граждане Российской Фе­дерации, заключившие кредитные договоры с банками (кре­дитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приоб­ретения жилья.

Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

- кредиторы- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функ­циями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности за­емщика в соответствии с требованиями и условиями кредитова­ния; оформление кредитного договора (договора займа) и дого­вора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлет­ворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед дру­гими кредиторами залогодателя;

- инвесторы - юридические и физические лица, приобре­тающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для на­дежного и эффективного функционирования системы ипо­течного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необхо­димые институты для организации рынка и участвует в управ­лении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредито­вания:

- продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по, их поручению;

- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализирован­ные организации, осуществляющие рефинансирование креди­торов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляе­мых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссион­ных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кре­дитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных . ДЛЯ кредиторов;

- органы государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним

- государственные органы, обеспечива­ющие государственную регистрацию прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация дого­воров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

- страховые компании - компании, имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование' (страхование за­ложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхова­ние гражданско-правовой ответственности участников ипотеч­ного рынка;

- оценщики - юридические и физические лица, имеющие 'право на осуществление профессиональной оценки жилых по­мещений, являющихся предметом залога при ипотечном кре­дитовании;

- риэлтерские фирмы - юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли-про­дажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заклю­чении сделок по купле- продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в органи­зации проведения торгов по реализации жилья, на которое об­ращено взыскание;

- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитова­ния - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечи­тельства, юридические консультации и т. Д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовер­шеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Законодательной основой функционирования рынка ипотеч­ных ценных бумаг (вторичного рынка закладных) должен стать Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

Целью разработки и принятия данного Федерального закона является создание условий для привлечения через ипотечные ценные бумаги максимально дешевых долгосрочных ресурсов (со стоимостью равной или близкой стоимости государствен­ных заимствований ГКО/ОФЗ) от частных и институциональ­ных инвесторов для рефинансирования первичных кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты под обеспечение в виде этих кредитов и/или закладных.

Особенности жилищного фонда в городе и развитие ипотеки

Во- первых, в городе имеются все объективные предпосылки для быстрого развития жилищного строительства. Город всегда привлекал строителей высокой концентрацией населения, что означало потенциальный рост потребностей населения на жи­лье. В городе всегда функционировали строительные организа­ции, мощности которых стремились к соответствию с потреб­ностями населения. Это же было характерно и для предприятий стройиндустрии.

Во-вторых, наличие в городах строительных организаций бо­лее мощных, чем в сельской местности означало и наличие здесь необходимых кадров, имеющих достаточную общеобразователь­ную и профессиональную подготовку.

Рыночные отношения в строительстве и городском хозяйстве.

Разгосударствление. Приватизация. Виды и структура рынка. Особенности рынка строительной продукции.

Хозяйственная деятельность строительных организаций в условиях рынка. Подрядные торги (тендеры). Формы и методы организации частного и коллективного бизнеса в строительстве.

Антимонопольное регулирование. Банкротство и признание предприятия несостоятельным.

Налогообложение, виды налогов, налоговые акции и льготы.

КОНКУРЕНЦИЯ В УСЛОВИЯХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

Конкуренция - это форма взаимного соперни­чества субъектов рыночной экономики.

В условиях рыночной экономики существует три типа конкуренции.

1. Креативный тип конкуренции. Действия конку­рентов состоят из системы мероприятий, направленных на создание каких-либо новых компонентов рыночных отношений, которые обеспечивали бы превосходство над соперниками, - новая продукция, новые формы техноло­гии и организации производства, новые методы распределения и сбыта. Основной признак креативной конку­ренции - стремление рыночных контрагентов к изменению существующей структуры спроса и предложения.

2. Приспособленческое конкурентное пове­дение. Оно характеризуется учетом инновационных новейших изменений в производстве и в попытках упреждения действий соперников, которые связаны с модернизацией производства.

З. Обеспечивающее (гарантирующее) конкурент­ное поведение. Это поведение основано на стремлении предпринимателя к сохранению и стабилизации на дли­тельную перспективу достигнутых позиций на рынке за счет повышения качества продукции, видоизменения ассорти­мента и набора продукции, оказания дополнительных услуг, которые связаны с гарантийным обслуживанием.

В практике бизнеса обычно используется два метода конкуренции.

1. Ценовая конкуренция - соперничество предпри­нимателей за извлечение дополнительной прибыли на основе уменьшения издержек производства и реализации определенной продукции, снижения цен на эту продукцию без изменения ее ассортимента и качества.

2. Неценовая конкуренция предусматривает:

- изменение свойств продукции;

- придание продукции качественно новых свойств;

- создание новой продукции для удовлетворения тех же потребностей;

- обновление свойств товара, являющихся симво­лом моды, престижа;

- совершенствование услуг, сопутствующих товару, ­доставка, монтаж, наладка, гарантийный ремонт. Применение того или иного метода конкуренции за­висит от конкретных условий, от той конкурентной стра­тегии, которая разработана фирмой на определенный промежуток времени. Конкурентная стратегия - это концепция действий фирмы, направленных на дости­жение поставленной цели.

Лидеры в зависимости от ситуации на рынке могут применять фланговую оборону (для отражения фланго­вых атак), позиционную оборону (для отражения фрон­тальных атак путем создания разного рода барьеров).

Фирмы-конкуренты в соответствии с содержатель­ной функцией делятся на следующие типы:

1 ) крупные высокоустойчивые компании, осуществляю­щие массовое производство;

2) специализированные компании, закрепляющиеся в определенных нишах, добивающиеся успехов исключительно в рамках этих ниш;

3) мелкие и средние фирмы, осуществляющие экспе­риментальное производство, благодаря чему опе­режают соперников в нововведениях;

4) мелкие универсальные фирмы, использующие эффект гибкости и высокой маневренности в конкурен­ции с другими компаниями.

Более выгодным для фирмы оказывается усвоение до­стижения других компаний-соперников, чем устранение их с рынка. Захваты соперников могут происходить при помо­щи скупки акций, выдачи кредитов и посредством договоров о слиянии фирм. Главным и решающим фактором в конкурентной борьбе является компетентность, уме­ние идти на разумный экономически обоснованный риск.

АНТИМОНОПОЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В странах с рыночной экономикой действуют антимонопольные законы, их главной задачей является недопуще­ние монополизации рынка отдельными фирмами. Законы предусматривают административное регулирование и нормативно-ориентирующее регулирование.

Административное, т.е. законодательное, регули­рование конкуренции заключается в противодействии недобросовестной конкуренции, монополистической практике и монополизации экономики за счет издания законодательных актов и контроля за их соблюдением со стороны государства.

Выделяют также антитрестовскую и антикартельную направленность законодательства. Антитрестовские законы направлены на противодействие союзам, объединениям, концернам, в рамках которых происхо­дит полная утрата входящими в такой союз фирмами всякой самостоятельности. Такой союз устраняет конку­ренцию, и поэтому он не может быть приемлем для рыночной экономики. Антикартельные законы направлены на противодействие различного рода сговорам между фирмами картельного типа. Предметом сговора могут выступать раздел рынка сбыта по потребителям или по районам, установление одинаковых цен.

Методы недобросовестной конкуренции:

- самовольное использование чужого товарного знака, фирменного наименования или маркировки товаров, самовольное копирование формы, упаковки, внешнего оформления товаров других фирм;

- распространение ложных сведений или предостав­ление сведений в извращенном свете, способном нанести ущерб репутации и кредитоспособности конкурентов;

- некорректное сравнение товаров в процессе рек­ламной деятельности;

- оказание влияния на решения конкурента для при­обретения преимуществ над ним;

- приобретение коммерческой тайны конкурента без его согласия, самовольное использование или разглашение конфиденциальной информации;

- введение в заблуждение потребителей относитель­но качества, потребительских свойств, способа и места изготовления товаров;

- обман потребителей и заказчиков.

Методы монополистической практики фирм: - навязывание партнерам дискриминационных усло­вий договоров;

- изъятие товаров из обращения, ограничение или прекращение производства товаров для создания искусственного дефицита;

- предварительный сговор об искусственном повы­шении, снижении или поддержании цен;

- навязывание покупателям принудительного ассор­тимента в качестве условия реализации товара;

- предварительный сговор об отказе вести дела с потенциальными партнерами;

- совмещение руководящих постов одними и теми же лицами в двух или более фирмах, которые произво­дят и продают аналогичные товары. Противодействие монополизации экономики проявляется в форме запретов на ведение производственно­-коммерческой деятельности, в разукрупнении фирм, их реорганизации, разделении вплоть до ликвидации. В разных странах определяются свои параметры монополизации.

В странах с рыночной экономикой применяются и мето­ды нормативно-ориентирующего воздействия: правительственные заказы, налоги, проценты, государственные субсидии. Главной чертой нормативно-ориентирующе­го регулирования конкуренции является стимулирова­ние предпринимательской активности фирм, неизбеж­но влекущее за собой поддержание и даже углубление форм конкурентного взаимодействия между ними.

БАНКРОТСТВО И ПРИЗНАНИЕ ПРЕДПРИЯТИЙ НЕСОСТОЯТЕЛЬНЫМИ

Банкротство или несостоятельность предприя­тия (в частности строительной организации) подразу­мевает неспособность предприятия удовлетворить требования кредиторов по оплате работ, услуг, продук­ции поставщиков, включая неспособность осуществ­лять обязательные платежи в бюджет. Все это связано отчасти с превышением суммы обязательств должни­ка над стоимостью его имущества или с неудовлетво­рительной структурой баланса должника.

Признак несостоятельности предприятия - при­остановление его текущих платежей, а также неспособность предприятия выполнять требования кредиторов и погашать свои задолженности в тече­ние 3 месяцев со дня наступления сроков плате­жей. Факт банкротства предприятия принимается состоявшимся после признания несостоятельности арбитражным судом или после официального объяв­ления о банкротстве и добровольной ликвидации предприятия самим предпринимателем.

К должнику (в соответствии с законом о банкрот­стве) могут быть применены следующие санкции: проведена реорганизация предприятия для оздоров­ления и улучшения его финансового состояния и пре­дотвращения его ликвидации; может быть принято решение о ликвидации предприятия; между должни­ком и кредиторами может быть достигнуто мировое соглашение.

Реорганизация предприятия представляет собой внешнее управление имуществом должника. Креди­торы в качестве внешнего управляющего, которого назначает арбитражный суд, могут предложить свои кандидатуры.

Принудительная ликвидация предприятия­ должника осуществляется по решению арбитражного суда в тех случаях, когда очевидна невозможность восстановления или оздоровления деятельности предприятия-должника. Решение об открытии кон­курсного производства принимается с целью сораз­меренного удовлетворения кредиторов и объявле­ния должника свободным от долгов, а также с целью охраны сторон от неправомерных действий в отно­шении друг друга.

Арбитражный суд о признании должника банкротом уведомляет трудовой коллектив предприятия-должни­ка, органы местного самоуправления, местные финансовые органы, банки и другие кредитные учреж­дения, обслуживающие должника.

Как правило, погашение долговых обяза­тельств должника осуществляется в следующей очередности: сначала покрываются расходы, связан­ные с конкурсным производством. После этого из оставшихся активов, т.е. имущества предприятия (в состав этого предприятия входят основные и обо­ротные средства, финансовые активы), производят­ся расчеты с гражданами, перед которыми должник несет ответственность за причиненный вред их жиз­ни и здоровью. Затем производится оплата труда работников предприятия, потом - расчеты с пенсион­ным фондом. Погашаются задолженности по обяза­тельствам в бюджет и внебюджетные фонды, произ­водятся расчеты с конкурсными кредиторами, членами трудового коллектива - вкладчиками в имущество предприятия. В последнюю очередь производятся расчеты со всеми остальными долгами.

Мировое соглашение - это процедура достиже­ния договоренности между должником и кредиторами относительно отсрочки, рассрочки причитающихся долгов (о скидках с них). Мировое соглашение может быть заключено на любом этапе производства по делу о банкротстве, также оно заключается в письменной форме и подлежит утверждению арбитражным судом.

ОСНОВЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Налоги - это обязательные платежи, взимаемые государством с населения, предприятий и организа­ций, и зачисляемые в доходы федерального, респуб­ликанского или местных бюджетов.

Объекты налогообложения: доходы, заработная плата, стоимость отдельных товаров, отдельные виды деятельности, операции с ценными бумагами, пользо­вание при родными ресурсами, имущество физических и юридических лиц, передача имущества.

По виду установления налоги подразделяют на прямые и косвенные. Прямые налоги - это взимаемые непосредственно с налогоплательщиков налоги на доходы, имущество и ресурсы. Косвенные налоги свя­заны с хозяйственными операциями, они выступают в виде специальных надбавок в пользу государствен­ного бюджета (акцизы, налоги на потребление и обра­щение товаров, по дарению, вступлению в наследство).

Налогом на добавленную стоимость (НДС) на­зывается форма изъятия в бюджетную систему части прироста стоимости, созданной в процессе производ­ства товаров, работ и услуг и вносимой в бюджет по мере их реализации. Объект налогообложения - обо­роты по реализации товаров или продукции, выпол­ненных работ и услуг.

Налог на прибыль является прямым налогом, пол­ностью зависящим от конечного финансового результа­та. Плательщиками этого налога являются предприятия и организации, являющиеся юридическими лицами, В том числе строительные организации и их филиалы, которые имеют отдельный баланс и расчетный счет, а также орга­низации с иностранными инвестициями. Объект налого­обложения - валовая прибыль организации.

Налог на имущество предприятия - республи­канский прямой налог. Плательщиками налога на имущество являются строительные организации и их филиалы, а также другие аналогичные подразделе­ния организаций, которые имеют отдельный баланс и расчетный счет. Объекты налогообложения ­основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе организаций.

Налог на пользователей автомобильных до­рог предназначен для содержания автомобильных дорог общего пользования. Объект налогообложения для строительных организаций - выручка от реализа­ции продукции, работ и услуг.

Налог с владельцев транспортных средств (автомобили, мотоциклы, автобусы). Этот налог пла­тят юридические лица и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющие транспортные средства. Строительные организации относятся к числу вла­дельцев транспортных средств.

Налог на приобретение транспортных средств. Этот налог взимается со всех юридических и физиче­ских лиц, которые приобретают транспортные средства путем купли-продажи, обмена, лизинга и ВЗНОСО8 в устав­ный капитал. Плательщиками этого вида налога также являются и строительные организации.

Налог на содержание милиции и благоустрой­ство территории. Данный налог определяется как произведение ставки налога на минимальный размер оплаты труда и среднесписочной численности работ­ников организации.

Налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы. Строительные организации уплачивают этот налог не­зависимо от наличия таких объектов на их балансе.

Транспортный налог был введен для поддержки развития пассажирского транспорта. Этот налог пла­тят все организации, предприятия и хозяйства, кроме бюджетных.

ПОДРЯДНЫЕ ТОРГИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Существуют следующие этапы процедуры про­ведения торгов:

1) заказчик уведомляет претендентов о своем наме­рении вступить в сделку. При этом составляется документ, который называется «предложение» или «приглашение» к торгам. Затем разрабатывается тендерная документация, состоящая из технической и коммерческой частей;

2) претенденты представляют заказчику свои предложе­ния, именуемые офертой;

З) определение победителя торгов, оформляемое протоколом тендерного комитета, который не является актом юридического скрепления сделки;

4) в случае успешного проведения окончательных торгов подписывается контракт.

Подразделяются торги по способам проведения.

1. Открытые (публичные). В них могут принять участие все желающие иностранные и местные фир­мы. Об этих торгах даются объявления в периодиче­ской печати. Публичное приглашение дает возмож­ность организаторам обнародовать свои потребности и пригласить квалифицированных претендентов к по­даче предложений.

2. Закрытые (ограниченные или негласные).

На закрытые торги приглашаются только определен­ные фирмы, известные в данной отрасли.

Подробные условия по конкретным торгам имеются в тендерной документации, которая предостав­ляется претендентам. Как правило, содержание тен­дерной документации разделено на две части:

1)общую (общие условия торгов), она часто аналогична для многих видов объектов, строящихся в данной стране;

2)специальную. Она содержит необходимые сведения о данном конкретном объекте (подробные технико­-экономические характеристики). К этой части в случае необходимости могут прилагаться чертежи и другая документация.

Имеется три группы ценовых факторов, которые связаны с техническими параметрами и производи­тельностью, проектными решениями, процессом самого строительства.

Оценивая тендерное предложение, можно выделить пять факторов, которые влияют на конкурентоспособ­ность предложения с точки зрения его качества:

1) тех­нология; 2) оборудование; З) производственные га­рантии; 4) инфраструктура; 5) услуги.

Каждой из групп придается определенный ценз. В свою очередь он служит основанием для эксперт­ной оценки при сопоставлении идеальных и предло­женных значений более детальных показателей.

В процессе заключения и выполнения строитель­ных контрактов подрядная фирма берет на себя гарантийные обязательства. Они требуют внесения соответствующих залоговых сумм. Различают следую­щие виды гарантийных обязательств.

1. Гарантийный залог при подаче предложений на строительство объектов. Он вносится фирмами­оферентами в тендерный комитет - организацию, проводящую торги, на четко установленный срок.

2. Гарантийный залог по выполнению контракта охватывает весь период строительных работ. Как правило, он составляет примерно 10% от стоимости контракта. Залог вносится строительной фирмой (подрядчиком) под банковскую гарантию, которая также может предоставляться страховой компанией, берущей на себя ответственность за действия подрядчика.

З. Гарантия платежеспособности говорит о возмож­ностях подрядчика выплачивать заработную плату своим рабочим, а также оплачивать стройматериалы и работы субподрядчиков.

4. Гарантия по завершении строительства охваты­вает гарантийный эксплуатационный период, который заранее был предусмотрен условиями контракта. Эта гарантия служит залогом для покрытия расходов, свя­занных с устранением дефектов, которые были выяв­лены в процессе эксплуатации.

ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ OCHOВЫ И ХАРАКТЕР ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Предпринимательство - инициативная деятель­ность граждан, направленная на получение прибыли или личного дохода, которая осуществляется от своего имени или от имени и под юридическую ответствен­ность юридического лица.

Предприниматель имеет право осуществлять любые виды хозяйственной деятельности, не запрещенные за­коном, включая производство товаров, торгово-закупочную деятельность, а также операции с ценными бумагами. Формы предпринимательства: частное и коллективное предпринимательство, которое осуществляется на основе собственности граждан, а также имущества, полученного и используемого на законном основании.

Каждый субъект предпринимательской деятельности в соответствии с законом имеет право:

1) начинать и вести предпринимательскую деятельность; 2) привлекать на договорных началах и использовать финансовые средства, объекты интеллектуальной собственности, имущество граждан и юридических лиц; 3) самостоятельно формировать производственную программу, выбирать поставщиков и потребителей своей продукции, устанавливать на нее цены; 4) проводить валютные операции, осуществлять внешнеэкономическую деятельность; 5) осуществлять административно-распорядительную деятельность по управлению предприятием; 6) нанимать и увольнять работников от имени предприятия или самостоятельно в соответствии с действую­щим законодательством и уставом предприятия; 7) свободно распоряжаться прибылью от предпринима­тельской деятельности предприятия, остающейся после уплаты налогов и внесения других обязательных платежей; 8) Пользоваться услугами системы государственного социального обеспечения, медицинского и социального страхования; 9) образовывать союзы, ассоциации и другие объединения предпринимателей; 10) оспаривать в суде в установленном законом порядке действия граждан, юридических лиц, органов государственного управления.

Обязанности предпринимателя определяет закон.

Предприниматель обязан:

1) выполнять обязательства, вытекающие из законо­дательства РФ и заключенных предпринимателем договоров, а также договоров с собственником имущества предприятия;

2) заключать в соответствии с законодательством РФ самостоятельно или от имени предприятия трудовые договоры с работающими по найму гражданами или организациями;

3) полностью рассчитываться со всеми работниками предприятиями согласно заключенным договорам, причем независимо от финансового состояния предприятия;

4) осуществлять социальные, медицинские и иные виды обязательного страхования граждан;

5) выполнять решения центральных и местных органов власти;

6) своевременно представлять декларации о доходах предприятия, уплачивать налоги в порядке и размерах, определенных законодательством РФ;

7) заявлять о банкротстве предприятия в случае невозможности исполнения обязательств перед кредиторами.

Предприниматель является независимым хозяйствующим субъектом обладающим достаточным уров­нем свободы действий. Он стремится к получению максимального дохода при минимизации издержек, что может быть достигнуто двумя путями:

1) повышением стоимости продукции; 2)снижением затрат на производство.

ФОРМЫ И МЕТОДЫ ОРГАНИЗАЦИИ ЧАСТНОГО И КОЛЛЕКТИВНОГО БИЗНЕСА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Существуют следующие формы и методы организа­ции частного и коллективного бизнеса в строитель­стве: индивидуальная и семейная трудовая деятель­ность, не предусматривающая при влечение наемного труда; кооперативные, акционерные и арендные пред­приятия или фирмы, товарищества и общества с огра­ниченной (неограниченной) ответственностью, предусматривающие привлечение наемного труда.

Индивидуальное или семейное предприятие основано на принципах самоокупаемости, самофинан­сирования и самокредитования. За финансово-хозяй­ственную деятельность предприятия отвечает его владелец своим имуществом. Семейное или индиви­дуальное предприятие считается созданным и при­обретает права юридического лица со дня его госу­дарственной регистрации.

Товарищество или общество с ограниченной ответственностью - это объединение граждан или граждан и юридических лиц для совместной производ­ственно-хозяйственной деятельности. Это объедине­ние закрытого типа, другими словами, оно не имеет акций, а участники общества несут ответственность по его обязательствам только в пределах своих вкладов.

Общество или товарищество с неограничен­ной ответственностью - это предприятие или фир­ма с такой организационно-правовой формой пред­принимательской деятельности, при которой все члены общества несут неограниченную солидарную ответ­ственность по обязательствам фирмы всем своим имуществом. Вклад в общество - все, что может вне­сти каждый: деньги, имущество, услуги. Такие вклады признаются общей собственностью товарищества, ведение дел производится на основе данной собственности и с общего согласия всех участников. Лидерство здесь принадлежит частному, а не коллективному бизнесу. Как правило, товарищество с не­ограниченной ответственностью используется как временное соглашение между предпринимателями для решения определенных задач.

Акционерное общество представляет собой объединение граждан и юридических лиц для совмест­ной хозяйственной деятельности. Его имущество формируется в основном за счет продажи акций (ценных бумаг, удостоверяющих право их владельца на финансированную часть капитала акционерного обще­ства). Ответственность по обязательствам акционер­ного общества лишь в пределах своего вклада несут акционеры, а имущество общества обособлено от имущества отдельных акционеров.

Акция - это ценная бумага, удостоверяющая вложе­ние капитала. Она дает право держателям акций участ­вовать в управлении предприятием, получении части прибыли, приходящейся на данное количество акций.

Облигация является ценной бумагой, подтверждающей обязательство выпустившего ее акционерного общества возместить владельцу номинальную стоимость в установленный срок с уплатой фиксированного процента.

Существует два типа акционерных обществ:

1 )закрытое акционерное общество представляет собой фирму, капитал которой разделен на части и рассредоточен среди некоторого числа собствен­ников, причем акции, удостоверяющие право соб­ственности, не подлежат продаже;

2) акционерное общество открытого типа является фирмой, капитал которой распространяется путем открытой продажи акций.

Смешанные предприятия - совместные предприя­тия, созданные на основе смешанного капитала не­скольких предприятий или граждан, включая и ино­странный капитал.

ГИБКИЕ СТРУКТУРЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВОМ

Одна из организационных форм предприниматель­ской деятельности - это объединения предприятий и фирм различных форм собственности. Такие объеди­нения включают ассоциации, концерны, консорциумы, межотраслевые и региональные союзы.

Консорциум представляет собой временное доб­ровольное объединен не предприятий для решения конкретных задач, таких как реализация крупных це­левых программ и проектов, в том числе научно-тех­нических, строительных, природоохранных. Такое объединение может быть создано для реализации го­сударственной программы силами объединения пред­приятий любой формы собственности. Его участники сохраняют свою хозяйственную самостоятельность и могут принимать участие в деятельности других консорциумов, ассоциаций, совместных предприятий. В целях осуществления соответствующей целевой программы консорциум распоряжается и пользуется имуществом и средствами, которыми его наделяют учредители, и средствами, поступающими из других источников для выполнения этой программы.

Концерн представляет собой объединение пред­приятий, которое осуществляет совместную деятель­ность на основе добровольной централизации функций научно-технического и производственного развития, инвестиционной, финансовой, природо­охранной, внешнеэкономической и иной деятельности, а также организации хозрасчетного обслужива­ния предприятий.

Концерны могут быть отраслевыми и многоотрас­левыми, Т.е. они могут включать предприятия промышленности, транспорта, торговли и банковской сферы. Участники концерна не имеют права одновременно входить в состав других концернов.

Ассоциация представляет собой добровольное объединение предприятий и организаций для осуществления совместной деятельности на основе хозяйственного расчета, самофинансирования и самоуправ­ления ассоциация предприятий и организаций имеет право собственности на имущество, добровольно пе­реданное ей предприятиями и организациями, и по­лученное в результате ее хозяйственной деятельно­сти, а также приобретенное ею по иным основаниям, допускаемым законом. На имущество входящих в ас­социацию предприятий и организаций ассоциация не имеет права собственности ассоциации производ­ственно-хозяйственного типа включают интересы субъектов одного или тесно взаимосвязанных родов деятельности.

Фонд - это организационная форма объединения денежных средств или иных ресурсов, находящихся в распоряжении у государства, ассоциаций, предприя­тий, организаций, других хозяйственных объединений и конкретных лиц, для специального использования. денежные средства фондов лежат на специальных счетах банков. Источниками образования фондов у го­сударства, предприятий, организаций и частных лиц могут быть доходы, прибыль, налоги и сборы, субсидии, займы, обязательные и добровольные взносы. Субъек­ты той или иной организации либо группы граждан или конкретный гражданин осуществляет управление фон­дами. Как правило, главным органом управления круп­ных фондов является общее собрание учредителей фонда, который осуществляет свою деятельность, руководствуясь уставом.

Зарегистрировавшись, государственная фирма должна зарегистрироваться в налоговой инспекции, открыть расчетный счет в учреждении банка, полу­чить печать, фирменный бланк, штамп и другие атри­буты самостоятельности. Только тогда фирма может включаться в систему бизнеса.

Бизнес – план градостроительного проекта.

Назначение бизнес – плана. Методы разработки бизнес – плана в градостроительстве. Цель и задачи бизнес – планирования. Порядок разработки бизнес – плана.

Формирование концепции проектного предложения. Структура бизнес – плана. Стратегия ценообразования. Финансовый менеджмент.

Методы оценки эффективности градостроительного проекта: экономическая эффективность; коммерческая эффективность; бюджетная эффективность; экологическая эффективность. Метод сравнения продаж (рыночный подход).

Предпринимательский риск в сфере строительства. Оценка факторов риска. Инфляция и предпринимательский риск.

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительная продукция создается на опре­деленном земельном участке и в течение всего периода строительства (эксплуатации) остается непод­вижной. К строительной продукции относятся здания и сооружения и их комплексы.

Строительство любого объекта начинается с соз­дания в районе строительной площадки производ­ственной базы строительства, которая по своим сто­имостным показателям может быть сопоставима со стоимостью строительства самого объекта.

Строительство представляет собой прямую проти­воположность промышленного производства, где до начала выпуска продукции возводятся здания, соору­жения, монтируется технологическое оборудование, отрабатывается технология производства. Только после этого начинается выпуск продукции; размеще­ние строительной продукции на определенном земель­ном участке делает ее зависимой от стоимости зе­мельного участка, конъюнктуры цен на рынке земли.

Фактор времени оказывает большое влияние на технико-экономические показатели строительной про­дукции. Продолжительность строительства любого объекта исчисляется как месяцами, так и годами (осо­бенно при строительстве крупных объектов).

Строительство объекта осуществляется в опреде­ленной естественной природной среде, харак­теризующейся своими топографическими, инженер­но-геологическими и климатическими условиями. Поэтому для каждого конкретного случая разраба­тываются свои конструктивно-компоновочные реше­ния, учитывающие рельеф местности, ветровые и снеговые нагрузки, величину сейсмического воз­действия, температурный режим и другие факторы. Размеры несущих конструкций зданий и сооружений, параметры фундаментов, толщина стен, покрытий на­ходятся в прямой зависимости от природных усло­вий района строительства.

Строительство отличается многообразием произ­водственных связей, так, в строительстве любого объекта принимают участие десятки, сотни проект­но - изыскательских, научно-исследовательских, строительных и монтажных организаций, заводы изготовители основного технологического оборудо­вания, поставщики строительно-монтажного обору­дования и строительных материалов, банки и другие субъекты экономики, чей капитал участвует в строи­тельстве. Поэтому возникает необходимость созда­ния таких экономических критериев, которые бы объединяли всех участников инвестиционного про­цесса в деле достижения единой цели.

Эта цель - завершение строительства в задан­ные сроки с минимальными затратами, а не соблюдение только собственных интересов. Кооперирование связей в процессе строительства осуществляется как в сфере поставок и услуг (обязательные поставки определенного количест­ва, комплектность и сроки поставки изделий и ма­териалов), так и в сфере производства. Другими словами, непосредственно на объекте строи­тельства путем разделения единого технологиче­ского процесса на составные взаимосвязанные элементы, выполнение которых производится раз­личными исполнителями.

Особую форму расчетов за строительную продук­цию обусловила длительность технологического цик­ла в строительстве. Расчеты производят за условно готовую продукцию: за этапы работ, за выполнение конструктивных частей зданий или видов работ. Все это предопределяет необходимость установления цены как в целом за объект, так и за отдельные виды и этапы работ.

СОСТАВ БИЗНЕС-ПЛАНА И ПРИНЦИПЫ ЕГО РАЗРАБОТКИ

Бизнес-план в общем виде состоит из следующих разделов.

Раздел «Возможности организации» дает на ответы будущим заказчикам организации или кредито­рам (в том числе и ее акционерам) на два основных вопроса: что они получат при успешной его реализа­ции и каков риск по нерациональному использованию денег? В этом разделе описаны основные стратегии по достижению этих целей.

Раздел «Виды товаров (работ и услуг)» содер­жит информацию о номенклатуре существующих и но­вых видов работ и услуг, которые строительная орга­низация может предложить для выполнения заказчикам (застройщикам), и в чем состоит основное преимущест­во технологий производства этих работ.

Раздел «Рынки сбыта» включает анализ сущест­вующих рынков сбыта по критериям сегментации, определение их емкости и перспективности, доли, контролируемой организацией, заключение о необ­ходимости в новых рынках сбыта и, как следствие, меры по расширению сферы влияния.

Раздел «Конкуренция в на рынках сбыта» содержит данные о количестве организаций, предлагаю­щих услуги по выполнению подобных строительно­-монтажных, специальных, пусконаладочных и других работ (соответствующих профилю данной строитель­ной организации) с указанием объемов производства и доли рынка, которой они владеют.

Раздел «План маркетинга» содержит следующие вопросы: какая стратегия маркетинга принята в орга­низации, как будут формироваться цены на работы и услуги, каким образом предполагается увеличить объемы работ, выполняемых организацией, и добиться хорошей репутации.

Раздел .План производства' рассматривает заказчик не только с точки зрения того, какими произ­водственными мощностями и основными фондами располагает подрядчик, но и учитывает репутацию поставщиков материально-технических ресурсов и привлекаемых для выполнения работ субподрядных организаций. Возможность заключения договора подряда будет определяться по самому слабому зве­ну технологической цепочки производства работ.

Раздел «Организационный план» обладает сведениями, которые характеризуют организационную структуру. а также данные о персонале, работающем в организации (фирме).

Раздел «Правовое обеспечение деятельности организации» включает в себя информацию, свя­занную с созданием и правовым обеспечением рабо­ты организации.

Раздел «Оценка рисков и страхование». При написании данного раздела следует затронуть следую­щие основные моменты: 1) привести перечень возможных рисков, указав вероятности их возникно­вения и ожидаемого ущерба; 2) дать перечень орга­низационных мероприятий по их профилактике и ней­трализации; 3) представить программу и документы страхования от рисков.

Раздел «Финансовый план». Данный раздел является важнейшей составной частью бизнес-плана основными показателями, которого являются: объем выполнения работ и оказания услуг, прибыль себестоимость.

Раздел «Стратегия финансирования». Этот раздел должен включать в себя информацию которая описывает: 1) сколько нужно средств для реализации предлагаемого проекта; 2) где можно получить необ­ходимые средства и в какой форме; 3) когда можно ожидать возврата вложенных средств и получения дохода и в каком размере.

НАЗНАЧЕНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

Цепью бизнес-плана является планирование хозяй­ственной деятельности фирмы на ближайший (или отдельные) периоды в соответствии с потребностями рынка и возможностями получения необходимых ресурсов. Решению проблемы привлечения инвестиций в создавае­мые, действующие и развивающиеся предприятия, помогает как раз хорошо разработанный бизнес-план.

Бизнес-план периодически обновляется, в него вносятся изменения, которые связаны с перемена­ми, происходящими внутри фирмы, а также на рынке, где действует фирма, и в экономике в целом. Бизнес-­план занимается внутрифирменным и макроэкономи­ческим анализом, которые проводятся для обеспече­ния наилучших результатов деятельности.

Бизнес-план является результатом исследовательской и организационной работы для изучения конкретного направления деятельности организации на определен­ном рынке в сложившихся организационно-экономиче­ских условиях. В связи с эти он опирается на:

1) всесторонний анализ производственно-хозяйствен­ной деятельности организации, его целью являет­ся выделение ее слабых и сильных сторон, специ­фики и отличий от других аналогичных фирм;

2) изучение конкретных финансовых, технико-экономических и организационных механизмов, они используют­ся в экономике для реализации конкретных задач;

3) анализ себестоимости и прибыли, которая получа­ется организацией с учетом всех видов затрат и на­логообложения в федеральный и местный бюджеты.

Бизнес-план - это один из составных документов, который определяет стратегию развития организации. Он основывается на общей концепции развития орга­низации, разрабатывает экономический и финансовый аспекты стратегии, экономически обосновывает конкретные мероприятия. Осуществляется стратегия благодаря широким инвестиционным программам, которые разрабатываются как целая система взаимосвязанных технических, организационных и экономических изме­нений на определенный период времени.

Бизнес-план представляет часть инвестиционной программы, у которой срок реализации ограничен несколькими годами. Также он позволяет дать достаточно четкую эконо­мическую оценку намеченным мероприятиям.

Благодаря бизнес-плану возможно решение следующих основных задач организации:

1 ) Определение конкретных направлений деятельности организации и ее места на рынке строительной продукции;

2) формулировка долговременных и краткосрочных целей организации, стратегии и тактики их достижения;

3 )определение ожидаемых финансовых результатов деятельности;

4) определение состава маркетинговых мероприятий по изучению рынка, рекламе, ценообразованию;

5) оценка материального и финансового положения фирмы и соответствия финансовых и материаль­ных ресурсов достижению поставленных целей. Эти задачи могут быть решены только во взаимосвязи друг с другом. Главная задача бизнес-плана ­концентрирование финансовых ресурсов, потому как бизнес-план является важным средством для увели­чения капитала организации. Он представляет собой основу бизнес предложения при переговорах с буду­щими заказчиками. Бизнес-план - это не только внутренний документ фирмы. он может быть использо­ван и для привлечения инвесторов и кредиторов.

Ценность бизнес-плана в том, что он:

1 ) дает возможность определить жизнеспособность организации в условиях конкуренции;

2) включает в себя ориентир, как должна развиваться организация;

3) является важным инструментом получения финан­совой поддержки от внешних инвесторов.

Учет затрат, связанных с охраной окружающей среды.

Система мер по охране окружающей среды. Экономический эффект природозащитных мероприятий.

Максимум экологической эффективности.

Экономическое стимулирование ресурсосбережения. Эколого-градостроительное законодательство.

ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗАТРАТ НА ОХРАНУ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

Наиболее значимыми нарушениями природной среды являются: нарушение верхнего покрова почвы при выполнении земляных работ и потеря раститель­ного слоя; вырубка лесов и зеленых насаждений; изменение уровня грунтовых вод, вызывающее подтопление сельскохозяйственных угодий, населен­ных пунктов и других народно-хозяйственных объек­тов; эрозия почв; загрязнение почвы, образование оползней; заболачивание пойм рек, водоемов строительно-хозяйственными отходами, сбросами нефтепродуктов и газов; нарушение наземной и вод­ной флоры и фауны.

Поэтому в системе мер по охране окружающей среды наметилось два направления:

1) обеспечение снижения отрицательного воздействия капитального строительства на природную среду. Другим словами, снижение антропогенной нагрузки на природные условия. Эта задача решается путем разработки системы инженерно-­технических и организационно-технологических мероприятий;

2) экономное использование земельных ресурсов. Это решается путем совершенствования методов градостроительства, топологии земель городов и поселков, промышленных предприятий и транс­порта, застройки селитебных территорий.

Экономический эффект природоохранных мероприятий заключается в предотвращении по­терь живого и овеществленного труда. Также он вы­ражается в при росте прибыли или объема чистой продукции либо в экономии затрат на выполнение работ и оказание услуг, которые связаны с загрязнением окружающей среды.

Как правило, выбор природоохранных мероприятий решается на двух стадиях:

1) на стадии технико-эко­номического обоснования;

2) при разработке проек­та.

На первой стадии определяются экологические ограничения освоения территории в целях сохране­ния и оздоровления окружающей среды. На второй стадии разрабатываются конкретные инженерно-тех­нические решения для выполнения требований ПДК по уровню загрязнения окружающей среды. Основные технические средства по сохранению воздушных и водных бассейнов - это очистные сооружения для производственных и хозяйственно-бытовых вод, установки для очистки газообразных и пылевых выбросов, безотходные технологии, использование вторичных ресурсов и отходов производства

Правовой порядок природопользования и охраны окружающей среды в нашей стране закреплен Кон­ституцией РФ. В соответствии с Конституцией изданы базисные законы и Основы законодательства Российской Федерации, касающиеся земельных, водных, лесных ресурсов, недр, животного и растительного мира. Наряду с базисными законами при проектировании объектов капитального строительства должны соблюдаться требования нормативных документов виде ГОСТов и СНиПов. Система стандартов в области охраны при роды и улучшения использования природных ресурсов. устанавливает основные положения системы стандартов, сконцентрированные на сохранении природной среды.

Соблюдение качества природных сред (атмосфе­ры, гидросферы, литосферы) является обязатель­ным экологическим требованием. Предельно допусти­мые концентрации вредных веществ в воздухе жилой застройки установлены для 200 веществ, в водных объектах хозяйственно-питьевого и куль­турно-бытового назначения - 640 наименований ингредиентов.

Финансирование, кредитование, отчетность и анализ хозяйственной деятельности.

Финансовое состояние строительной организации. Взаимоотношения с банками и потенциальными инвесторами. Аудит и его цель. Цели анализа производственно-хозяйственной деятельности. Анализ финансового состояния строительной организации.

СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ИНФОРМАЦИОННЫЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Этот вид анализа является новым направлением, которое вызвано развитием рыночных отношений в отрасли .капитальное строительство-. Его задача ­выработка стратегической идеи предприятия, установление приоритетности целей развития.

Цель проведения стратегического информационного анализа - сбор важнейшей и перспективной информации о развитии региона, отрасли, общественного производства в целом. А это помогло бы в результате сформировать стра­тегические перспективы конкретного предприятия, состоя­щие в закреплении его на рынке, повышения прибыльности.

1. Анализ внешней экономической среды. При его дей­ствии последовательно анализируются состояние рынка в качестве потребителя продукции предприятия, наличие и основные характеристики предприятий-конкурентов, важнейшие показатели предприятий, которые могут стать деловыми партнерами. Такими могут быть поставщики ма­териалов и конструкций, машин и оборудования, банки, субподрядчики. Результатом этого этапа анализа должно быть четкое знание, которое выражено количественно и качественно, возможных границ функционирования кон­кретной строительной организации.

2. Анализ потенциала самого предприятия. Он ста­вит перед собой цель уяснения состояния внутрен­ней среды самого предприятия в сопоставлении с уровнем основных конкурентов. Данный этап включает оценку маркетинговой и логистической службы предприятия, наличия перспективных наработок и контактов, уровня производства и состояния финан­сов. Итог анализа потенциала предприятия - выра­женные границы собственных возможностей обеспечения конкурентоспособности предприятия.

З. Анализ стратегических факторов успеха. Он включает выявление и анализ аспектов, которые могут обеспечить существенное повышение конкуренто­способности предприятия. Этими факторами могут стать: предложение новых товаров или услуг, сниже­ние цены на существующую продукцию, повышение ее качества. Результат выполнения данного этапа ­перечень направлений, которые избраны для повы­шения конкурентоспособности предприятия.

Этап развития рынка строительных услуг на сегодняшний день определяется переделом административно определенных зон действия отдельных строительных предприятий в рамках командно-установленной их специализации. На рынке ведущие себя активно строительные органи­зации охватывают новые районы своего влияния, при этом вытесняя (а иногда и разоряя) традици­онно действующие в этой зоне предприятия. В таком случае глубокий анализ своих сил, слабостей и воз­можностей является абсолютно необходимым.

4. Формулирование стратегии предприятия явля­ется важнейшим и заключительным этапом стратеги­ческого информационного анализа. Он состоит в раз­работке, оценке, отборе возможных стратегий, которые ведут к достижению желаемого состояния предприятия. Избранными могут быть:

а) стратегия инвестирования и роста; которая обес­печивает наращивание конкурентоспособности предприятия. Данный вид стратегии определяется организацией филиалов в новых регионах, созда­нием подразделений, которые имеют новую спе­циализацию, инвестированием средств в новые тех­нологии. Для успешно работающих предприятий характерна стратегия инвестирования и роста;

б) стратегия исчерпания и дезинвестирования, которая предусматривает сохранение позиций на части заво­еванного рынка и общее сокращение позиций на рын­ке. Такая позиция является вынужденной и формиру­ется в условиях конкурентного отступления;

в) промежуточные стратегии.

МЕТОД АНАЛИЗА ПРОИЗВОДСТВЕННО­ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Анализ производственно-хозяйственной деятельно­сти (ПХД) нужен для оценки ее эффективности и ра­циональности использования сырьевых, трудовых, финансовых и других ресурсов предприятия; направ­лен на выявление резервов производства, подготов­ку аналитической базы для принимаемых управлен­ческих решений.

Этот анализ основывается на плановой, отчетной и прочей документации, имеющейся у предприятия.

Метод анализа хозяйственной деятельности предприятий основан на совокупности трех допол­няющих друг друга взаимосвязанных требований.

1. Использование системы плановых, учетных и отчетных показателей. Все материалы планово­учетной и отчетной документации предприятия могут быть использованы для анализа. Стабильность указанной системы документов дает возможность сопоставления данных планов и отчетов с показа­телями результатов деятельности за предыдущий период, с характеристиками работы предприятий ­конкурентов.

2. Необходимость правильного выбора измерите­лей для оценки анализируемых явлений и процессов. Это означает, что выбранный показатель должен достоверно отражать результаты деятельности кон­кретного предприятия или работника.

В ходе практической деятельности такие харак­теристики уже выработаны. К примеру, оценить использование основных фондов строительной организации возможно с помощью показателей фон­довооруженности, фондоотдачи, фондоемкости. Уровень использования оборотных средств опре­деляется их структурой, коэффициентом оборачиваемости и периодом оборота.

При проведении анализа очень важно правильно выбрать ту систему показателей, которая характери­зует изучаемое явление именно с интересующей стороны.

К примеру, анализируя работу штукатуров, впол­не логично измерять результаты их работ по отдел­ке стен в квадратных метрах. Работы каменщиков по устройству тех же стен будут определяться объе­мами кладки.

Здесь одна и та же конструкция обладает двумя различными единицами измерения (квадратными метрами и кубическими метрами - площадями и объемами), которые отнюдь не противоречат друг другу. Ошибка в выборе единицы измерения иссле­дуемого показателя может привести к серьезным просчетам в анализе и как следствие - в принятии решений.

Пример: существовавшая в 60-е годы система учета жилья в квадратных метрах жилой площади привела к игнорированию второстепенной площади квартир, а это явилось одной из причин рождения панельных пятиэтажек «хрущевок» с весьма неудобными квартирами.

При анализе может быть использована целая система производных показателей: 1) абсолютные натуральные (например, объем выполненной кладки, куб. м); 2) абсолют­ные денежные (стоимость выполненных работ, млн. руб.); 3) относительные натуральные (производительность труда каменщика, куб. м/чел. - смена); 4) относительные денежные (выработка, тыс. руб./чел.- смена).

3. Обязательное выявление и изучение факторов, повлиявших на исследуемые явления. При анализе возможно не только выявление отклонения анализи­руемых показателей от намеченного (ожидаемого, планового) уровня, но и установление причины отклонений, качественную связь между изучаемыми характеристиками.

БАНКОВСКАЯ СИСТЕМА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И КРЕДИТОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Банком называется учреждение, которое является юридическим лицом. Этому лицу в соответствии с действующим законодательством представлено право осу­ществлять аккумуляцию временно свободных денежных средств физических и юридических лиц. Также он имеет право от своего имени размещать эти средства на условиях возвратности, платности и срочности. Функциями банков являются:

1) предоставление кредитов (займы, ссуды);

2) осуществление денеж­ных расчетов;

3) посредничество во взаимных платежах и расчетах;

4) выпуск (эмиссия) денег, ценных бумаг (банкноты, чеки, векселя) и другие операции.

Виды банков: центральные (эмиссионные), инвестиционные, коммерческие, специального назначения (ипотечные, сберегательные, потребительского кредита).

Банковская система России имеет двухуровневую структуру, причем на первом уровне системы находится Центральный банк Российской Федерации (ЦБ РФ).

Основными целями деятельности ЦБ РФ являются:

1) защита и обеспечение устойчивости рубля, его покупательной способности и курса по отношению к иностранным валютам;

2) развитие и укрепление банковской системы РФ;

3) обеспечение бесперебойного и эффективного функционирования системы расчетов.

Целью деятельности ЦБ РФ не является получение прибыли, его функции следующие:

- во взаимодействии с Правительством РФ Центральный банк разрабатывает, а также проводит единую государственную денежно-кредитную политику, которая направлена на защиту и обеспечение устойчивости рубля, монопольно осуществляет эмиссию наличных денег и организует их обращение;

- является кредитором последней инстанции для кредитных организаций, организует систему ре­финансирования;

4) устанавливает правила осуществления расчетов в Российской Федерации;

5) устанавливает правила проведения банковских операций, бухгалтерского учета и отчетности для банковской системы;

6 ) осуществляет государственную регистрацию кредитных организаций, а также выдает и отзывает лицен­зии кредитных организаций и организаций, занимаю­щихся аудитом;

7) осуществляет надзор за деятельностью кредитных организаций;

8) регистрирует эмиссии ценных бумаг кредитными организациями в соответствии с федеральными законами;

9)осуществляет самостоятельно или по поручению Правительства РФ все виды банковских операций, которые необходимы для выполнения основных задач Центрального банка РФ;

10) Центральный банк осуществляет валютное регулиро­вание, в том числе операции по покупке и продаже иностранной валюты; определяет порядок осуществ­ления расчетов с иностранными государствами;

l1) В соответствии с законодательством Российской Федерации организует и осуществляет валютный контроль как непосредственно, так и через уполно­моченные банки.

Находясь на втором уровне банковской си­стемы, коммерческие банки образуют основу кредит­ной системы и локализуют основную часть кредитных ресурсов страны.

Коммерческие банки различаются по:

1 ) принадлежности и способу формирования уставного капитала;

2) отраслевой ориентации;

3) территории деятельности;

4) видам совершаемых операций.

ПОНЯТИЕ И ЦЕЛИ АНАЛИЗА ПРОИЗВОДСТВЕННО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Анализ деловой ситуации является важнейшей функцией управления, про водится он до принятия управленческого решения и является его основой. Анализ (контроль) ситуации производится в ходе реа­лизации принятого решения для выработки корректи­рующих воздействий (при необходимости).

В связи с переходом к рыночным отношениям зна­чительно активизировалась роль анализа деловой ситуации в управлении.

1. Предприятия перестали находиться в простых ад­министративно-экономических отношениях С внешним миром. Предприятие в условиях рынка, уходя от строгой вертикальной системы подчиненности, вступает в комп­лексные экономические отношения с множеством других предприятий и косвенно (через конкуренцию) ощущает на себе все многообразие экономических реалий рынка.

Экономическая картина, которую предстоит анализи­ровать специалисту, очень резко усложняется и расши­ряется. Лишь небольшой частью анализа стали такие существовавшие ранее направления анализа, как выпол­нение производственной программы, плана по прибыли.

На сегодняшний день появилась необходимость ана­лиза состояния рынка, собственного стратегического положения в нем, анализа риска предпринимаемых опе­раций и многие другие направления исследований.

2. Кардинальным образом меняются требования к качеству аналитических решений. Сейчас анализ, точнее, аналитическая деятельность смыкается с высшим уровнем управления - исследовательским.

Согласно этому экономический анализ, которым необходимо заниматься каждому предприятию, кото­рый желает добиться успеха, можно разделить на следующие уровни.

1. Стратегический анализ является частью дей­ствий предприятия по разработке и реализации сво­ей рыночной стратегии.

2. Анализ хозяйственной деятельности предприя­тия или, по-другому, оценка его хозяйственной дея­тельности, анализ его конкурентоспособности, эффективности использования ресурсов, выявление резервов производства.

Целью проведения анализа на всех уровнях явля­ется обеспечение повышения эффективности произ­водства, роста прибыльности предприятия.

Самой заинтересованной в проведении анализа стороной в условиях рыночного хозяйства является сама строительная организация. Она осуществляет эту работу непрерывно, исходя из собственных проблем.

Характер задач, которые стоят перед анализом, характеризуется общими целями развития пред­приятия.

Существует следующее разделение аналитических задач по видам:

1)по содержанию и аспектам исследования: эконо­мические, технико-экономические, функционально­ стоимостные задачи;

2)по времени принятия решения: перспективные (проведение предварительного анализа проектов, планов, управленческих решений); ретроспектив­ные (анализ выполнения ранее принятых проектов, планов, решений); текущие (связанные с принятием управленческих решений в процессе оперативной деятельности);

3)по кругу изучаемых вопросов: комплексные (пол­ные) исследования деятельности организации в целом за некоторый период (квартал, год, не­сколько лет) и тематические (целевые), решающие задачи выявления причин изменения какого-то кон­кретного показателя или совокупности нескольких тесно связанных показателей.

ОСНОВНЫЕ НАПРА8ЛЕНИЯ АНАЛИЗА ПРОИЗВОДСТВЕННО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ И ПОРЯДОК ИХ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Основные задачи анализа можно классифициро­вать по направлениям. Его примерный перечень может выглядеть следующим образом:

1) анализ выполнения программы строительной организации (или отдельно взятого заказа);

2)анализ организационно-технического уровня строи­тельного производства;

3) анализ использования рабочей силы и заработной платы;

4) анализ использования средств труда;

5) анализ обеспеченности материальными ресурсами и эффективности их использования;

6) анализ себестоимости строительно-монтажных работ;

7) анализ прибыли и рентабельности;

8) анализ финансового состояния предприятия.

В результате развития рыночных отношений начала формироваться дальнейшая дифференциа­ция финансового направления исследований. Внутри него определены следующие типовые задачи:

1 )анализ финансовых результатов деятельности предприятия;

2)анализ финансового состояния предприятия;

3) анализ деловой активности и эффективности дея­тельности предприятия;

4) комплексный анализ и оценка финансовой деятель­ности предприятия.

Исследования риска операции на рынке является особым направлением.

Методика проведения анализа каждого вида, направления, более того, отдельных задач сильно отличается. С другой стороны, существуют определенные закономерности, позволяющие выстроить методику исследований по любому поставленному вопросу.

Порядок проведения исследований по поставлен­ному вопросу следующий.

1. Устанавливаются показатели, которые характеризуют состояние поставленного вопроса (задачи, проблемы).

2. Выявляются источники анализа, которые содер­жат необходимую информацию.

З. В соответствии с планом анализа осуществляют­ся отбор и проверка информации, которая необходима для данного анализа. Проверяются качество собранной информации, ее согласованность (отсутствие логиче­ских и арифметических противоречий), сопостави­мость (одни и те же показатели в разное время могли определяться по разным методикам и нормативам), полнота и достоверность собранных данных.

4. Проводится аналитическая обработка, также изучение отобранной информации. Главная цель это­го этапа - выявление причинной связи между пока­зателями, этот этап работы чрезвычайно важен. Невнимательное отношение к нему может создать неверное представление о чрезмерной важности или, наоборот, незначительности определенного фактора, которое может перейти в выводы анализа.

5. Проводится собственно анализ состояния дел, причин изменений, а также отклонений от намеченных величин.

В этих целях устанавливаются факторы, оказавшие влияние на отклонения изучаемых характеристик от желаемого уровня, осуществляется их группировка, устанавливается взаимосвязь между ними. Рассчи­тывается величина влияния факторов на исследуемые показатели, вскрываются резервы, обусловливается их величина, предполагаются пути их использования.

6. Обобщение результатов анализа является его завершающей стадией. Оно может быть рассмотрено в разной форме в зависимости от назначения итогов анализа. как правило, результаты исследований оформ­ляются в виде пояснительной или докладной записки, а результаты расчетов - в виде таблиц к записке.

ПРИЕМЫ АНАЛИЗА ПРОИЗВОДСТВЕННО­ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Выявление взаимосвязи между анализируемы­ми факторами производится благодаря ряду при­емов анализа (ПХД): 1) детализации; 2) сравне­ния; 3) элиминирования; 4) расчета средних величин; 5) группировки; 6) балансового метода; 7) экономико-математических методов.

Детализация - это использование основного приема анализа: разбивка сложных показателей на более простые, синтетических факторов - на элемен­тарные по разным признакам (характеру показателей, времени, месту).

Анализ такого комплексного показателя, как себе­стоимость продукции, может быть осуществлен только в том случае, если он будет представлен по элемен­там суммы отдельных видов затрат, входящих в себестоимость.

Сравнение дает возможность выразить характе­ристику явлений через другие однородные, но сопо­ставимые явления. Отчетные показатели, к примеру, можно сравнить с плановыми, нормативными харак­теристиками и на этой основе сделать качественный и количественный вывод о состоянии анализируемо­го показателя.

Расчет средних величин осуществляется для расчета обобщающих характеристик массовых явле­ний в деятельности предприятия. Он часто дополняется такими группировками, как распределение изучаемых явлений на группы и подгруппы. Данные о среднем разряде рабочих предприятия можно дополнить дан­ными их группировки по видам строительных профес­сий, по возрасту работающих, по их полу и Т.п.

Элиминирование представляет собой прием ана­лиза, с помощью которого оценивается влияние конкретного фактора на исследуемый показатель. Существует несколько основных способов элиминирования: методы цепных подстановок; разниц; интегральный, индексный.

Цепную подстановку используют в тех случаях, когда исследуется зависимость итогового показате­ля от ряда частных. Тогда рассматриваемый частный показатель рассматривается как переменный (при не­изменных значениях прочих частных характеристик). Затем аналогичные исследования осуществляются в отношении остальных частных показателей.

Способ разниц является упрощенным вариантом предыдущего способа. Он отличается тем, что при расчетах используются не абсолютные величины по­казателей, а их отклонения от заданных.

Расчет индексов используют для оценки темпов динамики показателей, например роста объемов ра­бот строительной организации за несколько лет. Используя зтот прием, можно проанализировать связь динамики обобщающего показателя с измене­нием частных факторов.

Индексы бывают базисные и цепные_ Базис­ные индексы используют при сравнении данных за какой-либо период с·показателями исходной даты. Цепной индекс формируется при поочередном срав­нении данных отчетного периода с предыдущим.

С помощью балансового приема анализа возмож­но осуществление жесткого контроля за его качест­вом. Данный прием трудоемок, но незаменим, когда необходима тщательная проверка полноты и правиль­ности определения влияния различных факторов на величину отклонений исследуемого показателя.

Экономико-математические приемы анализа начали активно развиваться е 90-е гг. и особенно на базе ЭВМ. Хорошо известны стандартные программы в целях использования методов корреляционного и регрессивного анализа, реализующие методы глав­ных компонентов, оптимизации ПХД, прогнозирования на базе динамических рядов.

АУДИТ, ЕГО ЦЕЛЬ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Аудит - независимая экспертиза финансовой отчетности предприятия на основе проверки: соблю­дения порядка ведения бухгалтерского учета (до­кументов системы нормативного регулирования бух­галтерского учета), соответствия хозяйственных и финансовых операций законодательству Российской Федерации, полноты и точности отражения деятель­ности предприятия в финансовой отчетности.

Цель аудита - это установление достоверности финансовой отчетности предприятия и соответствия совершаемых им финансовых и хозяйственных опера­ций нормативным актам, которые действуют на тер­ритории Российской Федерации.

Аудиторская деятельность - это предпринима­тельская деятельность аудиторов и аудиторских фирм по осуществлению независимых вневедомственных проверок бухгалтерской отчетности, расчетно-пла­тежных документов, налоговых деклараций и других финансовых обязательств хозяйствующих субъектов.

Помимо проведения проверок, аудиторские фирмы и аудиторы могут оказывать услуги по:

- постановке, восстановлению и осуществлению бух­учета;

- составлению налоговых деклараций и бухгалтерской или финансовой отчетности;

- анализу финансово-хозяйственной деятельности;

- оценке активов и пассивов экономического субъекта;

- консультированию по вопросам финансового, налогового и иного хозяйственного законодательства РФ;

- осуществлять обучение и оказывать другие услуги по профилю своей деятельности.

Деятельность аудитора лицензируема. Для организа­ции государственного регулирования аудиторской дея­тельности в Российской Федерации организована Комис­сия по аудиторской деятельности при Президенте РФ.

Юридические лица, которые занимаются аудитор­ской деятельностью, обязаны пройти аттестацию на право осуществления этой деятельности, получить квалификационный аттестат и соответствующую лицензию.

Аудиторы и аудиторские фирмы не имеют право за­ниматься какой-либо предпринимательской деятельностью, кроме аудиторской и связанной с ней.

Итогом аудиторской проверки должно быть аудиторское заключение, которое состоит из трех частей - вводной, аналитической и итоговой. Вводная часть содержит:

1) название аудиторской фирмы;

2) ее юридический адрес; телефон;

З) порядковый номер, дату выдачи лицензии и наименование органа, выдавшего лицензию на осуществ­ление аудиторской деятельности;

4) срок действия лицензии;

5) номер регистрационного свидетельства;

6) фамилии всех аудиторов, принимавшие участие в проверке.

В аналитической части указываются:

1) наименование экономического субъекта и период деятельности, за который проводится проверка;

2) результаты экспертизы по вопросам организации бухгалтерского учета;

З) сопоставления соответствующей отчетности и со­стояния внутреннего контроля;

4)факты выявленных нарушений установленного порядка ведения бухгалтерского учета и финансо­вой отчетности, а также нарушений законодатель­ства при совершении финансово-хозяйственных операции, которые нанесли или могут нанести ущерб интересам собственника, государства и третьих лиц. В итоговую часть аудиторского заключения включается запись о подтверждении достоверности финансовой отчетности предприятия.

Аудиторская проверка проводится по решению са­мого предприятия. Обязательная аудиторская провер­ка - в случаях, прямо установленных актами законо­дательства Российской Федерации.

АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИИ

Финансовое состояние - это комплексное поня­тие, характеризующееся системой показателей, кото­рые отражают наличие, структуру и динамика активов строительной организации, финансовую устойчивость, ликвидность и платежеспособность. Данные, которые содержатся в балансе предприятия, дают оценку объема и динамики имущества, находящегося в распоряже­нии строительной организации, а также выделяют в со­ставе активов оборотные и внеоборотные средства.

Устойчивость финансового состояния является необходимым условием деятельности строительной организации в условиях возрастания риска при ры­ночной системе. Индикатор устойчивости финансового состояния - обеспеченность строительной организации собственными средствами. Оценивая финансовую устойчивость строительной организации, используют следующую систему показателей.

Коэффициент соотношения собственных и заемных средств определяется отношением:

К_С = (Кт+Р_р ) /(И_С - Упл – Уо.г)

где (К) - суммы долгосрочных и краткосрочных (Рр) кредитов; Ис - величина собственных средств, (Упл) - убытки прошлых лет и отчетного года.(У_о,)·

Коэффициент автономии (К), определяемый отношением суммы собственных средств (Ис) к общей стоимости имущества строительной организации:

И_С : Ка=Ис/И

В рассматриваемую систему показателей входит ко­эффициент долгосрочного привлечения заемных средств

Кд.э= Кт/Ис+Кт-Уп.л-Уо.г

Коэффициент иммобилизации (К_им) или коэффици­ент реальной стоимости основных средств, опреде­ляется отношением остаточной стоимости основных средств (O⁰_ср ) к величине суммарного имущества (И) строительной организации:

Ким= O⁰_ср /И

Этот показатель определяет эффективность исполь­зования средств строительной организации с позиций их применения в предпринимательской деятельности. Устойчивость финансового состояния строительной организации оценивают также по источникам формиро­вания запасов и затрат. В случае когда эта часть иму­щества обеспечена собственными оборотными сред­ствами, то в строительной организации присутствует абсолютная финансовая устойчивость.

Следующая ступень финансовой устойчивости - нор­мальная, при которой запасы и затраты обеспечены ус­ловно собственными средствами, В состав которых допол­нительно включены долгосрочные кредиты, погашение которых не предстоит в анализируемом году. Третья сту­пень - неустойчивое финансовое состояние, при кото­ром для покрытия материальной части имущества при­влекаются дополнительно и краткосрочные кредиты. Последняя ступень - кризисное состояние.

Также финансовое состояние строительной организации характеризуется ликвидностью ее имущества, другими сло­вами, скоростью превращения в денежные средства. Иму­щество подразделяется на следующие группы: высоколик­видные средства - все виды денежных средств и краткосрочных финансовых вложений; быстрореали­зуемые средства - дебиторская задолженность; низко­ликвидные средства - запасы и затраты; неликвидные средства - основные средства и внеоборотные активы.

Платежеспособность также является показателем финансового состояния организации, который харак­теризует способность рассчитываться с бюджетом, поставщиками, кредиторами.

Инвестиционная деятельность в строительстве и городском хозяйстве.

Понятие о капитальных вложениях. Абсолютная и сравнительная эффективность капитальных вложений. Система показателей и выбор эталона при сравнении вариантов проектных, организационных и технических решений. Инвестиционный процесс при строительстве и реконструкции зданий и сооружений. Инвестиционный цикл. Экономическая эффективность инвестиций. Показатели экономической эффективности.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

Эффективность инвестиционного проекта характеризуется соотношением результата от вложе­ний и инвестиционных затрат. Применительно к инте­ресам инвестора результат может быть приростом на­ционального дохода, экономией общественного труда, снижением текущих расходов по производству про­дукции или оказанию услуг, ростом дохода или при­былью предприятия, снижением энергоемкости и ресурсоемкости.

К затратам относятся размеры инвестиций, необ­ходимые для осуществления технико-экономических исследований инвестиционных возможностей; разра­ботка технико-экономического обоснования (ТЭО) или бизнес-плана реализации инвестиционного проекта; на проектно-изыскательские работы.

Выражаться эффективность инвестиций может при учете затрат и результата в натурально-вещест­венной и в денежной форме. При меры показателей эффективности инвестиций при выражении результа­та и затрат в натуральной форме - отношения вели­чины объема или площади жилого здания к трудоза­тратам, потребным для возведения данного здания. В качестве показателей эффективности при стоимост­ной форме результата и затрат могут быть: 1) срок окупаемости инвестиций за счет снижения себестои­мости продукции; 2) отношение прироста прибыли к капитальным вложениям, обусловившим этот при­рост. Устанавливается эффективность инвестиций при выражении результата в стоимостной форме, а затрат в натуральной форме. И наоборот, когда затраты рассчитываются в рублях, а результат - в натураль­ных измерителях. Что касается первого случая, то в качестве показателей эффективности может слу­жить, например, отношение прироста прибыли к увеличению производственных площадей предприятия. Во втором случае - это отношение повышения уров­ня надежности или срока службы сооружения к уве­личению его сметной стоимости.

Показатели эффективности инвестиционных вложе­ний в стоимостной форме могут отражать, во-первых, общую (абсолютную), а во-вторых, сравнительную (относительную) экономическую эффективность за­трат. Для целей выбора наиболее рационального решения используются показатели сравнительной эффективности. Оценить эффективность вкладывае­мого капитала по выбранному инвестиционному проекту позволяют показатели общей эффективности.

Показатели сравнительной эффективности при вариантном анализе инвестиций должны дополняться показателями общей эффективности затрат. Связано это с тем, что выбранное решение должно соответст­вовать требуемой инвестором норме дохода вкладываемый капитал

Эти эффективности не могут заменить друг друга. Важное место при оценке эффективности инвести­ционных проектов занимает социальных и эколо­гических результатов реализации проекта. Результа­ты мероприятий, связанных с изменением количества рабочих мест, промышленной эстетикой, техникой безопасности, улучшением условий труда, жилищных и культурно-бытовых условий трудящихся, развитием сферы обслуживания, часто не могут выражаться в стоимостной форме. При этом наиболее эффектив­ное решение ищется путем совокупной оценки сто­имостных и натуральных показателей. Следует учиты­вать недостатки ценообразования и стоимостную форму показателей эффективности инвестиций. При этом в общем случае нужно дополнять вещественно-­натуральные показатели, отражающие различие срав­ниваемых вариантов, как в производственной, так и в социально-экологической сферах.

КЛАССИФИКАЦИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

Различают показатели экономической эффективно­сти инвестиций по следующим признакам:

- уровень инвесторских целей;

- характер и временной период учета результатов и затрат;

- цель использования показателей.

В зависимости от уровня инвесторских цепей среди показателей экономической эффективности инвестиций выделяют показатели народнохозяйствен­ной, бюджетной и коммерческой эффективности.

1. Показатели народнохозяйственной эффек­тивности учитывают результаты и затраты, выходя­щие за пределы прямых финансовых интересов участ­ников инвестиционных проектов.

Расчет показателей народнохозяйственной эффектив­ности осуществляется с учетом прямых, сопутствую­щих, сопряженных и прочих инвестиционных затрат.

Прямые инвестиции. Эти инвестиции представля­ют собой вложения, необходимые непосредственно для реализации инвестиционного проекта.

Сопутствующие инвестиции являются вложениями и в другие объекты, для нормального функционирования которых требуется строительство или реконструкция объекта (строительство и реконструкции дорог организации авто­хозяйства, сооружения линий электропередач и т.д.).

Сопряженные инвестиции. Они являются инвести­циями и в смежные отрасли народного хозяйства, которые основными и оборотными фондами обеспечи­вают строительство (реконструкцию) и последующую эксплуатацию объектов.

Прочие инвестиции включают в себя следующее: - затраты на проезд работников и их семей на ново­стройки;

- затраты на подготовку кадров строителей и эксплуатационников;

- расходы на консервацию высвобождающихся основных фондов;

- расходы на увеличение оборотных средств пред­приятий;

- прочие единовременные затраты.

2. Показатели бюджетной эффективности отражают финансовые последствия реализации инвестиционных проектов для федерального, регионального или местного бюджета.

З. Показатели коммерческой эффективности учитывают финансовые последствия реализации инвестиционных проектов для их непосредственных участников.

Различают следующие показатели по характеру учитываемых результатов и затрат: экономической, финансовой, ресурсной, социальной и экологической эффективности инвестиций.

Показатели экономической эффективности. Что касается этих показателей, то они учитывают в стоимостном измерении все виды результатов и затрат, которые обусловлены реализацией инвестиционного проекта.

Расчет показателей финансовой эффективности основывается лишь на финансовых показателях вложения инвестиций. Показатели ресурсной эффективности объясняют влияние инвестиций на объем производства и потребления какого-либо ресурса.

Показатели социальной эффективности учитывают социальные результаты реализации проекта, показатели экологической эффективности.

В зависимости от временного периода учета результатов и затрат различают показатели эффективности, которые рассчитываются за расчетный период а также показатели годовой эффективности и другие.

Показатели эффективности инвестиционных проектов делятся в зависимости от цепи их использова­ния на следующие показатели:

- показатели общей (абсолютной) эффективности;

- показатели сравнительной (относительной) эффективности.

ПОКАЗАТЕЛИ ОБЩЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

Объектами инвестиционной деятельности могут являться основные и оборотные фонды, научно-­техническая продукция, ценные бумаги, имуще­ственные права, права на интеллектуальную соб­ственность.

Чтобы оценить общую (абсолютную) экономическую эффективность инвестиционных проектов, можно пользоваться системой показателей.

Основными из таких показателей являются интег­ральный эффект, индекс и норма рентабельности инвестиций, срок окупаемости инвестиций.

Интегральный эффект - это сумма разности результатов, затрат и инвестиционных вложений за расчетный период, приведенных к одному (как прави­ло - начальному) году:

Индекс рентабельности инвестиций определяется как отношение суммы приведенной разно­сти результата и затрат к величине капитальных вложений:

Норма рентабельности инвестиций это норма дисконта, при которой величина приведенной разности результата и затрат равна приведенным капитальным вложениям.

Срок окупаемости инвестиций представля­ет собой временной период от начала реализации проекта, за который инвестиционные вложения покры­ваются суммарной разностью результатов и затрат.

Бывает, что срок окупаемости называют сроком возмещения или возврата затрат. Чтобы определить величину срока окупаемости инвестиций рассчитывают период, за пределами которого интегральный эффект становится неотрица­тельным.

Оценку эффективности инвестиционных проектов целесообразно проводить с использованием всей совокупности показателей. однако предпочтение среди всей совокупности показателей экономической эффективности следует отдавать интегральному эффекту инвестиций.

ФАКТОР ВРЕМЕНИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОРМЫ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Фактор времени и его учет применительно к ин­вестору.

1. Досрочный ввод построенного объекта (комплекса) в эксплуатацию. Это дает возмож­ность заказчику (инвестору) получить дополнитель­ную прибыль. Как правило, инвесторы при заключе­нии подрядных договоров включают пункты, в которых оговаривается экономическая ответственность и экономическая заинтересованность подрядчиков в соблюдении сроков сдачи возводимого объекта. Обычно эта заинтересованность создается обяза­тельством инвестора перечислять в случае досроч­ного ввода объекта генеральной подрядной строи­тельной организации конкретную сумму.

Эта сумма является определенной долей освоенных строителями средств. Из-за досрочного ввода объекта расчет экономического эффекта теряет смысл, в тех слу­чаях, когда объект не входит в промышленную сферу и от его функционирования получение прибыли не планиру­ется, и если объект в момент досрочного ввода не мо­жет быть использован по своему назначению. Такими объектами могут быть школы, библиотеки, стадионы.

2. Потери от «замораживания» капитальных вложений». Замороженные капиталовложения - это средства, переданные подрядной организацией для осуществления строительства. Потери эти могут быть как значительными, так и минимальными. Обычно оплата строительных работ производится долями в со­ответствии с условиями, которые определены подряд­ным договором. в этом случае потери инвестора от замораживания' капитала могут быть определены как по каждому отдельному периоду (этапу) отдельно, так и вводиться усредненными характеристиками движения финансовых ресурсов.

3. Учет разновременности затрат. При рас­смотрении вариантов инвестирования часто прихо­дится оценивать затраты, осуществляемые в разное время, при этом могут возникнуть варианты, которые предусматривают немедленные затраты либо затра­ты, отложенные на несколько лет.

Фактор времени в деятельности подрядных строи­тельных организаций.

1. Получение экономического эффекта за счет сокращения срока замораживания денежных средств в незавершенном производстве. Отри­цательная сторона незавершенного производства про­является в «замораживании» значительных денежных сумм, исключенных из оборота на период строитель­ства. Если значительная часть этих сумм передана строительной организацией заказчиком, то это не ме­няет сути дела. Поэтому подрядчики должны стре­миться использовать полученные суммы с максималь­ной эффективностью. У заказчика «замороженные» средства не совпадают с объемом ресурсов, отвле­ченных в незавершенное производство у подряд­чиков. Потому как: 1) не совпадают собственно сум­мы переданных заказчиком инвестиций и освоенных подрядчиком средств; 2) незавершенное производ­ство .замыкает на себя. основные фонды строитель­ных организаций на весьма значительные суммы.

2. Получение экономического эффекта за счет сокращения накладных расходов строительной организации. Экономия средств (затрат), расходуе­мых пропорционально времени осуществления работ, является заметным резервом снижения себестоимо­сти при сокращении продолжительности строительст­ва. Издержки такого рода сосредоточены преимущест­венно в накладных расходах строительной организации. Например, оплата труда административно-хозяйствен­ного персонала, охраны. Затраты такого рода принято называть условно-переменными.

Экономическая эффективность жилищного и коммунального хозяйства.

Состав и структура жилищного хозяйства. Приватизация жилищного фонда. Рынок жилья. Планирование деятельности жилищно-эксплуатационных организаций.

Расчет доходов и расходов от эксплуатационной деятельности. Себестоимость, доход и рентабельность.

Финансирование предприятий ЖКХ. Экономическая эффективность ЖКХ.

Методы экономической оценки объектов коммунальной инфраструктуры. Критерии оценки эффективности деятельности объектов коммунального хозяйства города.

ЖКХ: его структура и его продукт

Жилищно-коммунальное хозяйство - одна из важнейших сфер экономики народного хозяйства. Это, прежде всего, пре­доставление населению жилищных услуг по содержанию и ре­монту жилищного фонда и коммунальных услуг по теплоснаб­жению, водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению. Это санитарное содержание города, вывоз и утилизация твер­дых бытовых отходов, содержание и эксплуатация дорог, троту­аров, парков, скверов, мостов и других объектов внешнего бла­гоустройства.

Основными видами деятельности предпри­ятий и организаций жилищно-коммунального комплекса явля­ются:

- техническое содержание и ремонт жилищного фонда;

- обслуживание и ремонт лифтов;

- водоснабжение и водоотведение;

- теплоснабжение;

- электроснабжение; газоснабжение;

- вывоз и утилизация твердых бытовых отходов; озеленение;

- уборка улиц;

-ремонт дорог и тротуаров;

-ритуальные услуги;

-содержание ливневок;

-другие виды деятельности.

Предприятия и организации в зависимости от видов деятель­ности подразделяются:

- на жилищные эксплуатационные организации - органи­зации любой формы собственности, организационно- право вой формы и ведомственной принадлежности, непосредственно ока­зывающие услуги по предоставлению в пользование жилья граж­данам, осуществляющие обслуживание и ремонт общего имуще­ства многоквартирного дома;

- специализированные эксплуатационные организации ­ любой формы собственности, организационно-­правовой формы и ведомственной принадлежности, которые выполняют ремонт (текущий и капитальный) и техническую эксплуатацию жилищного фонда, лифтов, мусоропроводов, сбор и вывоз бытовых отходов, обслуживание и уборку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории по догово­рам с жилищными эксплуатационными организациями;

- организации, предоставляющие коммунальные услуги на­селению, - организации любой формы собственности, органи­зационно-правовой формы и ведомственной принадлежности, осуществляющие электроснабжение, отопление, горячее водо­снабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение (включая очистку сточных вод);

- организации любой формы собственности, организаци­онно-правовой формы и ведомственной принадлежности, ко­торые осуществляют электро-, газо-, тепло- и водоснабжение и водоотведение организациям жилищно-коммунального хозяй­ства;

- многоотраслевые организации жилищно-коммунального хозяйства - организации любой формы собственности, организационно-правовой формы и ведомственной принадлежности, осуществляющие обслуживание и ремонт (текущий и капиталь­ный) общего имущества многоквартирного дома, обслуживание и уборку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории, ремонт и эксплуатацию лифтов, мусоропроводов, сбор и вывоз бытовых отходов, а также предоставление всех, либо отдельных видов коммунальных услуг (электроснабжение, ото­пление и горячее водоснабжение, газоснабжение, водоснабже­ние и водоотведение, включая очистку сточных вод).

Предприятия жилищно-коммунального комплекса высту­пают в качестве подрядных организаций, обеспечивающих пре­доставление жилищно-коммунальных услуг и выполнение работ по благоустройству территорий города. Конечным результатом деятельности ЖКХ является услуга.

В узком смысле услуга представляет собой «способ выраже­ния особой потребительской стоимости труда, поскольку она по­лезна не как вещь, а как деятельность». Как услуга она конкре­тизируется в виде работы, т. е. деятельности, направленной на вещь или на человека.

Таким образом, основное свойство услуги: не изменять веще­ства природы, а создавать условия для осуществления производ­ственного процесса и нормальной жизнедеятельности человека. Услуга не создает потребительной стоимости в натурально- ве­щественной форме, а оказывает полезный эффект, который не существует как отличная от этого процесса вещь.

При всем разнообразии все услуги имеют некоторые общие характеристики, которые отличают их от материального блага, а именно их неосязаемость. Это означает, что не всегда их можно продемонстрировать, видеть, транспортировать, хранить. Нако­нец, производство материального блага не приводит сразу к его потреблению. Услуга же сразу предполагает потребление. Услуга связана с потреблением материального блага, она следует за его использованием.

Система управления жилищно-коммунальным хозяйством города состоит из следующих звеньев:

- собственник жилищного фонда (муниципалитет, ведом­ство, частная фирма, товарищество, кооператив и т. д.); заказчики жилищно-коммунальных услуг - управляющие организации (служба заказчика, дирекция, управляющая компания и т. д.);

- подрядчики - подрядные организации, обеспечивающие предоставление жилищно-коммунальных услуг (предпри­ятия жилищно-коммунального комплекса всех форм соб­ственности - ЖЭУ, ЖРЭУ, МПП ЖКХ, Водоканал, Те­плосеть, Лифтремонт, комбинаты по благоустройству и другие);

-потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья и другие организации, получающие жилищно-коммуналь­ные услуги в соответствии с заключенными договорами.

Разделение функций заказчика и подрядчика как субъектов рыночных отношений является ключевым вопросом для реаль­ного развития конкуренции в муниципальном жилищном хо­зяйстве.

Совершенствование управления жилищным фондом должно проводиться путем введения различных схем управления содер­жанием и эксплуатацией жилья.

Для муниципального жилья, в зависимости от его размеров (численности), управление может осуществляться: администрацией самостоятельно; администрацией через службу заказчика; администрацией через управляющую компанию; через товарищества собственников жилья - ТСЖ (само­управление).

Для приватизированного жилья, частного жилья управление эксплуатацией и содержанием жилья могут осуществлять: муниципальные предприятия (учреждения) с функциями служб заказчика; товарищества собственников жилья; - частные фирмы.

Службы заказчика могут быть организованы как: муниципальное унитарное предприятие - управляющая компания; муниципальное учреждение.

Муниципальное унитарное предприятие для осуществления своей деятельности должно быть заинтересовано в расширении объема обслуживания жилищного фонда и объектов ЖКХ му­ниципальной и государственной собственности, товариществ собственников жилья, в выборе самого эффективного подряд­чика для выполнения работ и предоставления услуг, в системе эффективного контроля за деятельностью подрядных органи­заций.

Организация муниципального учреждения - более простая форма управления, но при этом учреждение финансируется за счет средств бюджета и экономически не заинтересовано в ре­шении вышеперечисленных задач.

Деятельность службы заказчика направлена на предоставле­ние жилищно-коммунальных услуг, и затраты на ее содержание должны входить в их стоимость и учитываться в договорах с пред­приятиями, организациями, предоставляющими эти услуги.

Практика показывает, что удорожание стоимости услуг при таком способе содержания службы заказчика не превышает 3-5 % затрат на их производство.

Кроме того, деятельность службы заказчика может частично финансироваться за счет средств местного бюджета (смешанное финансирование) .

Выбор формы организации и финансирования службы заказ­чика осуществляется местной администрацией.

Службы заказчика должны обеспечивать:

проведение технических осмотров зданий и других объ­ектов муниципальной собственности, составление планов текущего и капитального ремонта, реконструкции зданий, сооружений и инженерных коммуникаций;

подготовку и проведение конкурсов на обслуживание жи­лищного фонда, на выполнение капитального ремонта; заключение договоров с подрядными организациями, предприятиями - поставщиками коммунальных услуг; осуществление систематического контроля и оценку со­ответствия качества предоставляемых услуг, выполняемых работ уровню, предусмотренному в договоре;

оплату услуг, предоставляемых предприятиями ЖКХ, в со­ответствии с заключенными договорами и с учетом штраф­ных санкций;

учет и проверку выполнения договоров найма и аренды жилых и нежилых помещений;

разработку предложений по эффективному использова­нию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для ремонта и содержания жилищного фонда;

сбор установленных платежей с населения за жилье и ком­мунальные услуги, предоставление льгот и жилищных суб­сидий отдельным категориям граждан;

представление интересов собственника по его поручению в государственных и других учреждениях, а также в това­риществах собственников жилья.

Подрядная организация должна обеспечивать своевремен­ное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.

Подрядные организации освобождаются от несвойственных им регистрационно-учетных функций, паспортно-учетной ра­боты, сбора платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, оформления льгот и субсидий и от других форм соци­ального обслуживания населения.

Функции управляющей компании могут выполняться субъ­ектом любой организационно-правовой формы и быть предме­том заинтересованности, в том числе, и для частного капитала (со становлением в этом секторе экономики реальных договор­ных взаимоотношений).

Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе ­уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Пред­ставляется целесообразным отказаться от существующей в не­которых городах Российской Федерации практики введения системы прямых платежей за коммунальные услуги ресурсо­снабжающим предприятиям жилищно-коммунального хозяй­ства, поскольку такой порядок платежей никогда не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.

Создание равных условий для привлечения к управлению му­ниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне

Определение и номенклатура эксплуатационных расходов

Эксплуатационные затраты определяются на основании

• проектных материалов;

• нормативов по срокам службы конструктивных элементов зданий различного назначения и различных групп капитальности:

• штатных расписаний, ставок и должностных окладов (среднегодовой заработной платы персонала по содержанию здания в период их эксплуатации, установленных действующим законодательством, а также региональными нормами обслуживания и норматив численности рабочих для технической эксплуатации и текущего жилого фонда);

• расценок на ремонт строительных конструкций и инженерного оборудования.

Номенклатура показателей эксплуатационных затрат и расчетные единицы их измерения

Эксплуатационные затраты включают:

• затраты на восстановление, ремонт зданий: отчисления становление (реновацию), отчисления на капитальный ремонт, на текущий ремонт;

• затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий

• отопление; водоснабжение; лифты; мусоропроводы; систем противопожарной безопасности и дымоудаления;

• затраты на содержание зданий и территорий:

- мест общего пользования;

- санитарно-гигиенических работ общественных зданий;

- придомовых территорий;

- внешних инженерных сетей;

- административно-управленческие затраты жилищно-эксплуатационных организаций.

При оценке проектов комплексов жилых и общественных зданий, а также проектов отдельных жилых зданий, отличающихся капиталь­ностью, числом этажей, протяженностью, планировочными и конст­руктивными решениями, принимается полная номенклатура показате­лей эксплуатационных затрат.

При оценке проектов жилых зданий с одинаковыми конструктив­ными решениями, но отличающихся числом этажей, протяженностью и планировочными решениями, учитываются показатели затрат на экс­плуатацию систем инженерного оборудования зданий, на содержание зданий и территорий, а также показатели административно-управлен­ческих затрат жилищно-эксплуатационных организаций.

Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких слу­чаях учитываются только по конструктивным решениям стен и перего­родок.

При оценке проектов жилых зданий с однотипными конструктив­ными решениями и одинаковых по числу этажей учитываются отчис­ления на восстановление, показатели затрат на отопление зданий, со­держание лифтов и мусоропроводов, а также показатели затрат на со­держание мест общего пользования в период эксплуатации.

При оценке проектов жилых зданий, одинаковых по числу эта­жей, протяженности и планировочным решениям, но с различными кон­структивными решениями, учитываются показатели затрат на восста­новление и ремонт зданий, а также затрат на их отопление.

При оценке проектов общественных зданий, отличающихся чис­лом этажей, планировочными и конструктивными решениями, учиты­ваются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, на эксп­луатацию систем инженерного оборудования, а также на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

При оценке проектов общественных зданий с одинаковыми кон­структивными решениями, но отличающихся числом этажей и плани­ровочными решениями, учитываются показатели затрат на эксплуата­цию систем инженерного оборудования зданий, а также затрат на со­держание мест общего пользования и на санитарно-гигиенические работы. Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях учитываются только по конструктивным решениям стен и пе­регородок.

При оценке проектов общественных зданий одинаковой этажнос­ти с однотипными конструктивными решениями учитываются показатели затрат на отопление зданий, содержание лифтов и мусоропроводов, мест общего пользования, а при оценке проектов зданий ковы ми планировочными решениями, но различными по своим конструктивным решениям, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а также затрат на их отопление.

Затраты, относящиеся к эксплуатационной деятельности учреждений и предприятий, размещенных в общественных зданиях определяются в соответствии с требованиями отраслевых методических указаний.

Амортизационные отчисления

Амортизационные отчисления включают в себя отчисления на реновацию, или полное восстановление здания, и отчисления на капитальный ремонт, необходимые для частичного возмещения износа отдельных конструктивных элементов.

Показатели отчислений на восстановление и капитальный а также показатели затрат на текущий ремонт при оценке про решений зданий в целом или комплексов должны рассчитываться как сумма этих показателей по отдельным конструктивным элементам.

Сумма ежегодных амортизационных отчислений Эа, руб./г определяется по формуле:

За = Не х Cih + Нн.р х Cih + Но х Cio,

где Не - норма отчислений на реновацию, % сметной стоимости конструкции;

Cih - сметная стоимость i-ro конструктивного элемента,

­ НН.р. - норма отчислений на капитальный ремонт, % сметной стоимости конструкций;

n - общее количество конструктивных элементов здания; т - количество конструкций, подлежащих капитальному ре Но - норма отчислений на капитальный ремонт инженерного оборудования, % его сметной стоимости;

Cio - сметная стоимость i-ro вида инженерного оборудования руб.;

р - число видов инженерного оборудования, подлежащего капитальному ремонту.

Затраты на электроосвещение и вентиляцию общественных зданий

Стоимость электроосвещения исчисляется с учетом установлен­ной мощности осветительных установок, режима работы здания, коэф­фициента одновременности и использования осветительных установок.

Расход электроэнергии Р, ДЖ (кВт/куб. м), определяется по формуле:

Р = Муд х П х k x В/ 1000,

где П - площадь помещений, кв. м;

k - коэффициент запаса, учитывающий старение ламп и их заг­рязнение, равный для ламп накаливания 1,5, для люминесцентных ламп 1,7;

В - условное время горения ламп в течение одного рабочего дня, ч. Расход электроэнергии во всех помещениях, например, спортив­ного корпуса или клуба, рассчитанный по приведенной формуле, опре­деляется сложением значений, полученных для каждого помещения в отдельности.

Расход силовой электроэнергии, необходимой для вентиляцион­ных систем, определяется исходя из среднечасового расхода электро­энергии, количества часов работы здания за сутки при искусственном освещении и продолжительности их эксплуатации в течение года.

Годовые затраты на электроосвещение здания, Ээ, руб.lгод, могут быть рассчитаны по формуле:

Ээ = Э'э хПо/ 10,

где Э'э - годовые расходы на электроосвещение здания на 1 О кв. м площади здания, руб.;

По - общая площадь здания, кв. м.

Среднечасовой расход электроэнергии, зависящий главным обра­зом от размеров помещений основного назначения, нормы единовре­менной пропускной способности и соответствующей расчетной мощ­ности основных электроустановок, должен определяться на основании анализа проекта.

Годовой расход электроэнергии, необходимый для работы венти­ляционных устройств, следует определять на основании среднечасово­го расхода электроэнергии, продолжительности, ч, работы вентиляци­онных установок в течение суток и эксплуатации сооружения в тече­ние года.

Энергетические параметры здания

Проекты теплозащиты зданий должны содержать энергетический паспорт как документ энергетического качества здания, включающий следующие параметры:

• общестроительные данные о геометрии и ориентации зданий, его объем, площади пола помещений, площади наружных ограждающих конструкций;

• год ввода здания в эксплуатацию;

• данные о теплозащите здания, включающие приведенные сопротивление теплопередаче и воздухопроницанию отдельных ограждений, приведенный коэффициент теплопередачи и приведенную воздухопроницаемость здания, сводные энергетические показатели:

удельный расход тепловой энергии на отопление здания в· холодный и ­переходный периоды года и удельную тепловую характеристику здания;

• уровень теплозащиты зданий.

Затраты на содержание помещений в чистоте

Годовые расходы на содержание помещений в чистоте год, определяются по формуле:

Эч = Э'ч х Кт х По,

где Эч - удельные годовые расходы (руб.) на содержание 1 кв. м площади помещений в чистоте; Кт - коэффициент для данного территориального района

По - площадь полов здания, кв. м.

Годовые расходы на протирку в общественных здания, витражей и окон Эо(в), руб/год, зависят от видов остекления (смешанное или двойное) и высоты помещения и определяются в рублях 10 кв. м остекления по формуле:

Эо(в) = Э'о(в) х Кт - So /10,

где Эо(в) - удельные годовые расходы, руб., на протирку стекол, отнесенные на 10 кв. м площади оконных проемов;

So - площадь остекления, кв. м

Затраты на уборку снега

Годовые расходы на уборку снега Эс, руб./год, рассчитываются по формуле:

Эс = (Э'с Sk) /10,

где Э'с - удельные годовые расходы, руб., на уборку снега с 1 площади горизонтальной проекции кровли;

Sk - площадь горизонтальной проекции кровли, принимаемая равной развернутой площади верхнего этажа, кв. м.

Затраты на отопление зданий

Ежегодные затраты на отопление зданий складываются из показателей годового расхода тепла в здании и стоимости 1 млн. ккал по местным ценам и определяются в рублях на основную единицу измен на 1 кв. м общей площади.

Удельные теплопотери здания должны определяться на основа­нии показателей площади ограждающих конструкций и их тепловой характеристики.

Годовой расход тепла в здании рассчитывается в зависимости от теплопотерь здания, ккал / ч, и продолжительности отопительного пе­риода, дней.

Годовой расход на отопление здания рассчитывается различными методами в зависимости от детализации экономического анализа или расчета.

Метод расчета стоимости эксплуатации лифтов

Затраты на содержание лифтов определяются как годовая сумма заработной платы обслуживающего лифты персонала, затрат на элект­роэнергию, затрат на технический надзор, затрат на планово-предупре­дительный ремонт.

Годовая величина затрат на содержание обслуживающего персо­нала рассчитывается как произведение годового оклада с начисления­ми одного работника на число работников, обслуживающих группу лиф­тов или диспетчерский пункт. Оклад одного работника принимаются в соответствии с утвержденными окладами и ставками в районе застрой­ки, число работников - в соответствии с местными нормами обслужи­вания. Годовую величину затрат на содержание обслуживающего пер­сонала следует разделить на число обслуживаемых лифтов.

Годовые затраты на электроэнергию определяются как произве­дение энергии, потребляемой лифтом в кВт. ч / лифт в год, на стоимость 1 кВт.ч, принимаемые соответственно по местным нормам по тарифу утвержденному для района строительства.

Показатели годовой стоимости текущего ремонта лифтов определяются в соответствии с местными утвержденными нормативами (прейскурантами) на текущий ремонт лифтов.