Тема. Градостроительное зонирование.
Глава 4 гск рф. Протокол Госстроя от 10.06.1999 г.
Основной документ – правила землепользования и застройки. Задачи – Обеспечение прав и законных интересов субъектов, охрана среды, инвестиционная привлекательность территорий, развитие территорий.
3 раздела:
Порядок их применения и внесения изменений
Карта градостроительного зонирования
Градостроительное регулирование
Ст. 1 п. 9 – разрешается только разрешенное использование. Ч. 3 ст 30 - изменение или применение правил землепользования и застройки, могут быть урегулированные и иные вопросы.
Установление границ территориальных зон – один земельный участок принадлежит только к одной территориальной зоне.
Письмо МинРегиона от 08.04.2010 г. об изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Правила землепользования и застройки могут разрабатываться как ко всей территории, так и к ее части. Если только к части то ген план не нужен. Судебная практика применительно к ст. 31 ч. 4 – П ФАС УРО от 02.02.2006 г.
Правила землепользования распространяются либо на застроенные или подлежащие застройке. Для разработки проекта – положение тех планирования должно быть, технические регламенты, результаты публичных слушаний, предложение заинтересованных лиц. Утверждает – ПО МО. Изменение и дополнения в эти правила вносятся, если расхождение с документами тех планирования, иные предложение об изменениях поступили. Определяются границы территориальных зон по известному объекту, по естественным границам, по административным границам. Постановление ФАС Поволжский округ от 25.03.2010 г.
Условия использования Град Регламента (ст. 36 ГСК РФ) – с учетом фактического использования объектов и земельных участков; одновременное сочетание существующего и планируемого использования; учитываются документы тех планирования в части развития территорий; учитываются виды территориальных зон; требования по охране (эксплуатация особо охраняемых территорий). Не распространяется Град регламент:
Памятники
Территории общего пользования
Размещение линейных объектов
Добыча полезных ископаемых
Град регламент не устанавливается: землям лесного фонда, сельхозугодий и т.д. в силу естественных характеристик строиться не будет ничего.
Виды разрешенного использования:
Основные – п.1. ст. 37
Условно-разрешенные виды использования
Вспомогательные относятся как к основным так и условно-разрешенным – 17 ААС о 31.08.2009 г., ФАС Дальневосточного округа от 07.09.2009 г., ФАС Западная Сибирь от 26.05.2010 г. при публичных слушаниях можно получить разрешение на использование, если технические регламенты позволяют это сделать.
Определяются при этом в силу ст. 38 ГСК РФ предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства.
От 14.03.11 – 8 ААС Тюменская.
Тема. Планировка территории.
Глава 5 гск рф. Если земельный участок застроен или подлежит застройке. Документы, которые разрабатываются при планировки территории:
Проект планировки территории – Приказ МинРегиона от 28.12.10 №820 (планировка и застройки городских и сельских поселений), Постановление Госстроя от 16.05.89 г. №78. Основная часть и материалы для ее обоснования. Основная часть – чертежи, с красными линиями, дорогами. С зонами размещения объекта, положение о параметрах застройки. Материалы обоснования – пояснительные записки. Для каждой из зон свои правила есть, своды правил, которые касаются планировочной территории. Должны учитываться параметры безопасности – от 22.07.08 – установлены требования, должны быть меры по защищенности, присваиваются классы и категории.
Проект межевания территории – установление границ на земельном участке. Применительно только к застроенной или подлежащей застройке территории. Могут быть в составе проекта планировки, а могут быть в отдельном документа. только чертежи по межеванию.
Градостроительный план земельного участка – может быт отдельным документом, а может быть в составе проекта межевания. Ту указываются границы, минимальные отступы от границ земельного участка, информация о регламенте, разрешенном использовании и т.д. формы утверждены приказом МинРегиона от 10.05.11 №207.
Подключение к инженерным сетям – правила от 13.02.06 №83. Правительство, ОМСУ подготавливает тех условия, которые предусматривают максимальную нагрузку со стороны объекта капитального строительства. В основе – вся информация начиная с документов тех планирования. АС СО от 06.08.09 г. , Фас Поволжья от 02.02.10 г. и от 18.08.2009 г. , Фас Северо-Запал от 16.02.10, Фас Восточно-Сибирского округа от 23.07.2010 г.
Ответственные за подготовку документации являются как ОИВ так и ОМСУ - Ст. 45. Главе поселения или ГО в 10 дней направляется уведомление о принятом решении. Утвержденная документация по планировки также подлежит направления в течение 7 дней со дня утверждения Главе поселения или ГО.
Ст. 6 ФЗ №191 «О введении в действия ГСК РФ» - названы некоторые требования по обязательности и нет проведении публичных слушаний и подготовка документации. Экспертиза здесь не требуется. Как оформляется – Постановление Госстроя от 27.02.2003 №27.
Особенности по подготовке документации – ПП от 15.02.2011 №77. Основной субъект – МинРегион, но могут быть и другие.
Для занятия разработкой нужно получить право на право, т.е. нужен договор о развитии застроенной территории. Решение о таких действиях принимаются ОМСУ. В основе – планировочная организация. Решение о развитии принимается если на участках расположены аварийные и подлежащие сносу объекты (многоквартирные дома подлежащие сносу), если в отношении этих же объектов планируется их снос, реконструкция на основании муниципальных адресных программ. Ст. 46.2, 46.3. установлен ряд запретов при заключении договора.
11. Смета.
12. Иная документация, в частности противодействие терактам ПП от 15.02.2011 г. №73, Приказ МинРегиона от 05.07.2011 г. №320, ФЗ №261 ст. 9, 10, 11. Учитывается расход энергии, решения влияющие на энерго-эффективность, требования к элементам предотвращающее нерациональный расход энергии. Ст. 7 и 16.Требования по безопасности - это требование устойчивости и неразрушимости конструкции. Требования безопасных условий проживания и пребывания, не должно возникать угрозы при пользовании.
Вся проектная документация может дифференцироваться от вида объекта. Рабочая документация и специальные технические условия (это часть проектной документации).
Специальные технические условия – это технические нормы, которые дают дополнительные требования или восполняют отсутствующие. Для их разработки есть от 01.04.2008 г. №36. Если нет каких-то требований по надежности, устойчивости и т.д. требования пожарной безопасности, ст. 48.1 – уникальные, технически сложные (тех задание от заказчика или инвестора) – можно устанавливать любые положения, единственное нельзя дублировать имеющиеся правила и использовать другие формы расчетов. Контроль – МинРегион. Срок – 3 месяца с проведением научно-технической экспертизы. Проектная документация содержит 1 обязательных разделов и плюс иные, дополнительная.
Могут быть введены дополнительные разделы по отдельным видам объектов, в частности, требования по защите от ЧС, на опасных объектах, объектах атомной энергетики, оборонной безопасности, изменять разделы документации уполномочены МинОбороны и ФСБ, могут потребоваться согласования с ресурсными ведомствами, с органами охраны объектов культурного наследия в частности см. Распоряжение РасОхранКультуры от 15.12.2008 №9. Могут потребоваться согласования с отдельными надзорными органами. В отдельных случаях документация может исполняться только по установленном образцу – Приказ МинРегона от 28.12.210 г. №801.
Ст. 51 – разрешение на строительство. Решение АС СО от 17.04.2007 г., ФАС УрО от 07.11.2007 г. и 16.12.2008 г., 17 АС – от 05.03.2008 г. и 25.05.2010 г. , АС СО – от 05.06.2009 г., 02.06.2009, 3ий АС – 27.08.2010 г.
Ген подрядчик должен знать о наличии или отсутствии разрешения на строительство – если нет то ответственность по ст. 9.5. выдача разрешения не допускается если нет правил землепользования застройки, есть исключения, если град регламент не действует на данной территории. Разрешение на строительство выдается – ч. 5 ст. 51 – МинЭкономРазвития. РосНедр, РолАтом, РостехНадзор, МинКультуры и т.д. ПП СО от 14.02.2006 г. №130.
Разрешение – это индивидуальный ПА. Т.е. возникновение прав и обязанностей. ПП №441 от 23.05.2009 г. – МинРегиона – ответственный орган за выдачу разрешений. Приказ МинРегиона от 2.07.2009 г. №251. РосАтом – по объектам ядерной энергетики.
Для выдачи разрешения нужно:
Правоустанавливающий на земельный участок (ФАС УрО от 02.08.2007, 19.12.2008, 05.09.2007 г.)
Град план – по линейным объектам достаточно реквизитов проекта планировки и проекта межевания – ФАС Дальневосточный округ отсутствие град плана не может быть основанием от 30.09.2009 г.
Пояснительная записка и схема планировочной организации
Могут потребоваться – разрешения МинКультуры на археологические работы.
Положительное заключение гос экспертизы – ФАС УрО от 03.10.2007 г. и 26.11.2008 г. и АС СО - 15.12.2008 г.
Формы разрешение на строительство установлены законодательством.
Разрешение на отклонение
Согласие правообладателя в случае реконструкции объекта - ч.7 и 8 ст. 51 – если таких документов нет, то запрашиваются самостоятельно органом, выдающим разрешение.
Сокращен перечень – по индивидуальному жилищному строительству – град план, правоустанавливающие, схемы планировочной организации.
После поступления материалов уполномоченные органы проводят проверку, сначала формальную – по количеству документов (ФАС УрО от 05.12.2006 и 25.09.2006 г. и 27.02.2006 г.). а также содержательную, т.е. соответствует ли проектная документация предоставленным документам (ФАС УрО от 05.12.2006 г. ). Выдача или отказ в выдаче разрешения на строительство (ФАС ДВО от 25.12.2009 г. – ОМСУ вправе отменить выданное им разрешения если не соблюдены требования для получения данного разрешения).
Основания для отказа:
Не предоставление всех документов
Отклонение от параметров (ФАС Поволжья 04.03.2010 г.,
Разрешение на строительство выдается бесплатно в течение 3 дней.
Формы разрешения – ПП от 24.11.2005 №698 и Инструкции по заполнения Приказ МинРегиона №120 от 19.10.2006 г. , №121 – порядок заполнения и ввод объекта в эксплуатацию. Не требуется разрешение на строительство – Гараж, изменения такого плана которые не затрагивают надежности, безопасности, не меняют установленные параметры, капитальный ремонт и т.д. (ст. 17). Срок – на плановый период строительства. По индивидуальным – 10 лет.
Срок действия разрешения может быть продлен на основании обращения поступившего за 60 дней до окончания. Если проспали – получайте новое. Ч. 21.1 ст. 51 – действие разрешение прекращается. Постановление Правительства от 10.03.2000 г. №221 с учетом новой редакции. Приказ РосНедр от 18.03.2009 г. №287 и от 02.09.2009 №826. Приказ МинПрироды №268 от 27.08.2009 г. , ПП от 03.03.2010 г. №118, распоряжение РосОхранКультуры от 15.12.2008 №10 – выдача разрешений на реставрацию, приказ МинТранса от 17.05.2010 г. №114 и др.
Ст. 52 – взаимоотношений застройщика, заказчика – ч. 4 ст. 52 ГСК РФ. общие и специальные журналы, в которых учитывается выполнение работ. Общие журналы – описывают весь ход действий. Специальные аварийные ситуации и т.д. Для журналов установлена форма. Лицо, ведущее строительство должно:
- доступ контролирующий органов
- вести строительный контроль и т.д.
Специальные правила по консервации объектов ПП от 30.09.2011 №32, о ведении исполнительной документации – Приказ РосТехНадзора от 26.12.2006 г. №1128. Тех регламент от 15.09.2009 г. №759.
Ст. 55 – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Работы должны быть сделаны чтобы объект был завершенным и соответствовал град плану, планировки, проектной документации межевания.
Для получения разрешения надо: правоустанавливающие, град план, разрешение на строительство, акт приемки, документы подтверждающие соответствие параметрам, заключение органа строительного надзора, заключение о энергетической эффективности. 10 дней. Должен быть произведен осмотр. Когда нет государственного строительного надзора. Основания для отказа: формальные (нет документов) и содержательные (расхождение с проектной документацией).
Данное разрешение дает основания для постановки на учет, а далее регистрации права на недвижимое имущество, кадастровые изменения, требования по энергоэффективности – Постановление Пленума ВС и ВАС от 29.04.2010 г. с п. 22 , Информационное письмо ВАС от 09.12.2010 №149 – п. 13.
Ст. 6 п. 6,7,7.1 – контроль и надзор в сфере градостроительства. Ст. 6.1 – п.1.1 и 3,4. Из 8.1. – ч. 1