- •Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов
- •Раздел III. «Подходы к оценке» фсо №1 определяет три подхода, из которых:
- •Определение рыночной стоимости сравнительным подходом
- •Метод сравнительной единицы (сравнения продаж);
- •Метод валового рентного мультипликатора.
- •6. Физические характеристики
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
- •Сравнительный подход к оценке
- •Возможность применения сравнительного подхода к оценке
- •Выбор метода оценки в рамках сравнительного подхода
- •Последовательность применения сравнительного подхода
- •Выбор единицы сравнения
- •Выбор объектов-аналогов
- •Выбор элементов сравнения
- •Вносимые корректировки
- •Определение величины корректировки на снижение цены в процессе торга
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Район города»
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Тип здания»
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения»
- •Обоснование схемы согласования скорректированных цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.М общей площади)
- •Результат применения сравнительного подхода
- •1 920 406 (Один миллион девятьсот двадцать тысяч четыреста шесть) рублей (ндс не включает)
- •Доходный подход
- •Согласование результатов
- •1 859 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей (ндс не облагается3)
Обоснование схемы согласования скорректированных цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.М общей площади)
В результате проведенной корректировки цен объектов-аналогов, разброс цен (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.м общей площади) существенно сократился, что указывает на корректность проведенной процедуры.
В целях улучшения качества результата, Оценщик полагает возможным определить скорректированную величину стоимости объекта оценки (права), приходящейся на 1 кв.м. общей площади объекта оцениваемого права (жилого помещения (квартиры)), как средневзвешенную величину (см. Таблица 10, графа 15).
Результат применения сравнительного подхода
Величина стоимости объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода составила:
1 920 406 (Один миллион девятьсот двадцать тысяч четыреста шесть) рублей (ндс не включает)
Таблица 10. Расчет стоимости объекта оценки (в рамках сравнительного подхода)
№ п/п |
Пояснение к краткому наименованию параметру, порядок его определения |
Результаты расчетов |
|||
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС) (см.: Таблица 2) |
|
45 000 |
43 000 |
35 000 |
2 |
Значение корректировки на снижение цены в процессе торга (см.: Таблица 3) |
|
-0,09 |
-0,09 |
-0,09 |
3 |
Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 1 × (1 + строка 2)] |
|
40 950 |
39 130 |
31 850 |
4 |
Значение корректировки по элементу сравнения «Район города» (см.: Таблица 5) |
|
0% |
0% |
17% |
5 |
Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 3 × (1 + строка 4)] |
|
40 950 |
39 130 |
37 158 |
6 |
Значение корректировки по элементу сравнения «Тип здания» (см.: Таблица 7) |
|
0% |
11% |
11% |
7 |
Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 5 × (1 + строка 6)] |
|
40 950 |
43 602 |
41 405 |
8 |
Значение корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения» (см.: Таблица 9) |
|
0% |
-5% |
0% |
9 |
Скорректированная цена, приведенная на единицу сравнения, руб., [строка 7 × (1 + строка 8)] |
|
40 950 |
41 526 |
41 405 |
10 |
Значение общей корректировки объекта-аналога [абсолютная величина от: ((строка 9 – строка 1) ÷ строка 1)] |
|
0,09 |
0,03 |
0,18 |
11 |
Ранг общей корректировки объекта-аналога, [номер в упорядоченном по убыванию ряде по строке 10; наибольшему значению общей корректировки присваивается ранг «1», следующему по убыванию значению общей корректировки присваивается ранг «2» и т.д.] |
|
2 |
3 |
1 |
12 |
Сумма рангов, [сумма столбцов 4 и 5 и 6 по строке 11] |
|
6 |
||
13 |
Вклад ранга (весовой коэффициент), [строка 11 ÷ сумма рангов (указана в строке 12)] |
|
0,333 |
0,500 |
0,167 |
14 |
Вклад скорректированных цен объектов-аналогов, приведенных на единицу сравнения, в результат оценки (на 1 кв.м общей площади) стоимости объекта оценки, руб., [строка 9 × строка 13] |
|
13 650 |
20 763 |
6 901 |
15 |
Величина стоимости (на 1 кв.м. общей площади объекта оцениваемого права) объекта оценки (НДС не облагается),руб., [сумма столбцов 4 и 5 и 6 по строке 14] |
41 314 |
|
|
|
16 |
Общая площадь квартиры, кв.м |
45 |
|
|
|
17 |
Результат применения сравнительного подхода к оценке стоимости объекта оценки, руб. (НДС не включает), [строка 15 × строка 16] |
1 859 116 |
|
|
|