- •Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов
- •Раздел III. «Подходы к оценке» фсо №1 определяет три подхода, из которых:
- •Определение рыночной стоимости сравнительным подходом
- •Метод сравнительной единицы (сравнения продаж);
- •Метод валового рентного мультипликатора.
- •6. Физические характеристики
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
- •Сравнительный подход к оценке
- •Возможность применения сравнительного подхода к оценке
- •Выбор метода оценки в рамках сравнительного подхода
- •Последовательность применения сравнительного подхода
- •Выбор единицы сравнения
- •Выбор объектов-аналогов
- •Выбор элементов сравнения
- •Вносимые корректировки
- •Определение величины корректировки на снижение цены в процессе торга
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Район города»
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Тип здания»
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения»
- •Обоснование схемы согласования скорректированных цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.М общей площади)
- •Результат применения сравнительного подхода
- •1 920 406 (Один миллион девятьсот двадцать тысяч четыреста шесть) рублей (ндс не включает)
- •Доходный подход
- •Согласование результатов
- •1 859 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей (ндс не облагается3)
Определение величины корректировки по элементу сравнения «Тип здания»
С учетом имеющихся рыночных данных, величина корректировки на район города определена методом парных продаж (см. Таблица 6).
В результате анализа рынка были выявлены данные о продажах квартир, единственным существенным отличием в характеристиках которых являлось отличие по элементу сравнения «Тип здания», аналогичное отличию объекта-аналога от объекта оценки (в части объекта оцениваемого права).
Таблица 6. Расчет значения корректировки по элементу сравнения «Тип здания»
№ п/п |
Наименование параметра |
Результаты расчетов |
|
Объект парных продаж 1 |
Объект парных продаж 2 |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Источник информации |
Газета «ХХХ2», тел. ХХХ1 |
www.ХХХ1, тел. ХХХ2 |
2 |
Дата публикации объявления |
ХХ.ХХ.20ХХ |
ХХ.ХХ.20ХХ |
3 |
Значение рассматриваемого фактора (тип здания) |
Тип 1 |
Тип 2 |
4 |
Цена предложения, руб. (НДС не облагается) |
1 755 000 |
1 470 000 |
5 |
Общая площадь, кв.м. |
45 |
42 |
6 |
Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС), [строка 4 ÷ строка 5] |
39 000 |
35 000 |
7 |
Значение корректировки, [по строке 6: ((столбец 3 - столбец 4) ÷ столбец 3)] |
0,11 |
|
Таблица 7. Шкала корректировок по элементу сравнения «Тип здания»
№ п/п |
Значение фактора "Тип здания" для объекта-аналога |
Значение корректировки цены объекта-аналога |
1 |
Тип 1 |
0 |
2 |
Тип 2 |
0,11 |
Определение величины корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения»
С учетом имеющихся рыночных данных, величина корректировки на район города определена методом парных продаж (см. Таблица 8).
В результате анализа рынка были выявлены данные о продажах квартир, единственным существенным отличием в характеристиках которых являлось отличие по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения», аналогичное отличию объекта-аналога от объекта оценки (в части объекта оцениваемого права).
Таблица 8. Расчет значения корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения»
№ п/п |
Наименование параметра |
Результаты расчетов |
|
Объект парных продаж 1 |
Объект парных продаж 2 |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Источник информации |
Газета «ХХХ2», тел. ХХХ1 |
www.ХХХ1, тел. ХХХ2 |
2 |
Дата публикации объявления |
ХХ.ХХ.20ХХ |
ХХ.ХХ.20ХХ |
3 |
Значение рассматриваемого фактора (локальные факторы местоположения) |
отсутствует |
имеется (кратко описать) |
4 |
Цена предложения, руб. (НДС не облагается) |
1 800 000 |
1 764 000 |
5 |
Общая площадь, кв.м. |
45 |
42 |
6 |
Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС), [строка 4 ÷ строка 5] |
40 000 |
42 000 |
7 |
Значение корректировки, [по строке 6: ((столбец 3 - столбец 4) ÷ столбец 3)] |
-0,05 |
|
Таблица 9. Шкала корректировок по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения»
№ п/п |
Значение фактора "Локальные факторы местоположения" для объекта-аналога |
Значение корректировки цены объекта-аналога |
1 |
Отсутствует |
0% |
2 |
Имеется |
-0,05 |