- •Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов
- •Раздел III. «Подходы к оценке» фсо №1 определяет три подхода, из которых:
- •Определение рыночной стоимости сравнительным подходом
- •Метод сравнительной единицы (сравнения продаж);
- •Метод валового рентного мультипликатора.
- •6. Физические характеристики
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
- •Сравнительный подход к оценке
- •Возможность применения сравнительного подхода к оценке
- •Выбор метода оценки в рамках сравнительного подхода
- •Последовательность применения сравнительного подхода
- •Выбор единицы сравнения
- •Выбор объектов-аналогов
- •Выбор элементов сравнения
- •Вносимые корректировки
- •Определение величины корректировки на снижение цены в процессе торга
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Район города»
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Тип здания»
- •Определение величины корректировки по элементу сравнения «Локальные факторы местоположения»
- •Обоснование схемы согласования скорректированных цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения - 1 кв.М общей площади)
- •Результат применения сравнительного подхода
- •1 920 406 (Один миллион девятьсот двадцать тысяч четыреста шесть) рублей (ндс не включает)
- •Доходный подход
- •Согласование результатов
- •1 859 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей (ндс не облагается3)
Выбор единицы сравнения
В качестве единицы сравнения, согласно сложившейся на рынке недвижимости практике сопоставления цен на рынке квартир, Оценщиком принята единица общей площади квартиры (1 кв.м общей площади).
Выбор объектов-аналогов
В соответствии с п. 14 ФСО №1, объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Для подбора объектов-аналогов Оценщик использовал достоверную и доступную для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, содержащуюся в объявлениях с предложениями квартир на продажу.
Подбор объектов-аналогов осуществлен Оценщиком по критерию наибольшего соответствия объекту оценки (в т.ч. объекту оцениваемого права) по следующим основным критериям, определенным в ходе анализа рынка:
Таблица 1. Критерии отбора объектов-аналогов
№ п/п |
Критерии отбора объектов-аналогов |
Значение критерия |
Основание |
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Вид передаваемых прав |
Не обремененное правами третьих лиц право собственности на квартиру (оформленное право на 100% доли квартиры) |
1. Задание на оценку. 2. Error: Reference source not found настоящего отчета. |
2 |
Условия сделки |
Рыночные |
1. Определению подлежит рыночная стоимость объекта оценки (согласно заданию на оценку). 2. Error: Reference source not found настоящего отчета. |
3 |
Район города |
Район 1 |
1. Местоположение квартиры, право собственности на которую является объектом оценки, указанное в задании на оценку, соответствует Району 1 города NNN, указанному разделе Error: Reference source not found настоящего отчета. 2. Error: Reference source not found настоящего отчета. |
4 |
Тип здания |
ХХХ |
1. см.: Error: Reference source not found настоящего отчета. 2. Error: Reference source not found настоящего отчета. |
5 |
Количество комнат в квартире |
2 |
1. см.: Error: Reference source not found настоящего отчета. 2. Error: Reference source not found настоящего отчета. |
6 |
Общая площадь |
45 кв.м |
1. см.: Error: Reference source not found настоящего отчета. 2. Error: Reference source not found настоящего отчета. |
7 |
Локальные факторы местоположения |
Отсутствует |
1. см.: Error: Reference source not found настоящего отчета. 2. Error: Reference source not found настоящего отчета. |
8 |
Крайние этажи |
Иное |
1. см.: Error: Reference source not found настоящего отчета. 2. Error: Reference source not found настоящего отчета. |
Используемые характеристики объектов-аналогов со ссылками на источники информации приведены ниже (см.: Таблица 2). В таблице описаны значения только тех из указанных критериев, по которым установлено отличие объектов-аналогов от объекта оценки (в т.ч. по объекту оцениваемого права).
Таблица 2. Описание отличий и используемых в расчетах характеристик объекта оценки и объектов-аналогов
№ п/п |
Наименование параметра |
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Цена предложения, руб. (НДС не облагается) |
|
2 025 000 |
1 806 000 |
1 540 000 |
2 |
Общая площадь, кв.м. |
45 |
45 |
42 |
44 |
3 |
Район города |
Район 1 |
Район 1 |
Район 1 |
Район 2 |
4 |
Тип здания |
Тип 1 |
Тип 1 |
Тип 2 |
Тип 2 |
5 |
Этаж расположения квартиры / этажность здания |
4 / 9 |
5 / 8 |
7 / 14 |
3 / 14 |
6 |
Локальные факторы местоположения |
отсутствуют |
отсутствуют |
имеется (кратко описать) |
отсутствуют |
7 |
Адрес |
г. NNN, ул. УЛ1, д. N1 |
г. NNN, ул. УЛ1, д. N1 |
г. NNN, ул. УЛ2, д. N2 |
г. NNN, ул. УЛ3, д. N3 |
8 |
Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС), [строка 1 ÷ строка 2] |
|
45 000 |
43 000 |
35 000 |
9 |
Дата публикации объявления |
|
ХХ.ХХ.20ХХ |
ХХ.ХХ.20ХХ |
ХХ.ХХ.20ХХ |
10 |
Источник информации |
|
Газета «ХХХ1» |
Газета «ХХХ2» |
www.ХХХ1 |
11 |
Контактный телефон продавца |
|
тел. ХХХ1 |
тел. ХХХ2 |
тел. ХХХ3 |