1. Загальна характеристика прав на землю невласників земельних ділянок.

Основним титулом, на якому здійснюється сьогодні використання земель в Україні, є право власності. Новий Земельний кодекс України, прийнятий 25 жовтня 2001 року, істотно змінив структуру земельної власності в Україні порівняно з попереднім земельним законодавством, закріпивши приватну, комунальну та державну власність на землю.

Значно розширено коло суб'єктів права власності на землю в Україні, якими визнаються: а) громадяни та юридичні особи – на землі приватної власності, б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, – на землі комунальної власності, в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, – на землі державної власності.

Проте, крім права власності як основної організаційно-правової форми використання земель, земельне законодавство передбачає також інші права на земельні ділянки, на підставі яких особи – невласники земельних ділянок вправі їх використовувати. Всі ці титули похідні від права власності на землю.

Правовими підставами виникнення таких прав на землю, як правило, є юридичні факти, що стосуються розпорядження власником землі своїм майном. В одних випадках йдеться про розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у приватній власності, в інших – публічній. Характерною рисою прав на землю осіб – невласників землі, є їх нерозривний зв'язок з правом власності на ту чи іншу земельну ділянку

Аналіз сучасного земельного законодавства України дає підстави виділити певні характерні особливості прав невласників земельних ділянок.

Щодо речових прав на землю, то вони характеризуються такими ознаками:

1.по-перше, вони певною мірою залежні від правомочностей власника, без згоди якого не можуть здійснюватися деякі правомочності володільця речових прав на землю. Наприклад, користувач без згоди власника не має права на їхню забудову,

2.по-друге, речові права на землю наділені і певною самостійністю, оскільки перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не завжди є підставою припинення речових прав на неї. Користувачі земельними ділянками визнаються земельним законодавством самостійними суб'єктами земельних відносин і не підпорядковані власнику. Наприклад, відповідно до ст. 95 ЗК України землекористувачі мають право на відшкодування збитків, у тому числі й заподіяних йому власником землі. Стаття 152 ЗК надає землекористувачу право вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення вчинені власником земельної ділянки або внаслідок втручання власника в справи користувача земельної ділянки,

3.по-третє, речові права на землю головно випливають із закону, а не із зобов'язань, тому вони переважно не можуть бути змінені за погодженням сторін,

4.по-четверте, речові права, як і права власників земельних ділянок, об'єктом своїх повноважень мають земельну ділянку, тобто частину земельної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правом (ст. 78 ЗК України). У результаті цього виникнення, зміна та припинення речових прав підлягає такій же державній реєстрації, як і виникнення, зміна чи припинення права власності на цю ділянку.