2. 6 Специфика оценки стоимости земельного участка

Для того чтобы иметь рыночную стоимость, собственность должна обладать всеми ниже перечисленными свойствами: спрос, полезность, ограниченность предложения, а также способностью передаваться из рук в руки.

Традиционные методы оценки земли ориентированы на развитый рынок купли-продажи и аренды земельных участков, находящихся в частной собственности, в то время, как российские реалии таковы, что земельный рынок в большинстве городов отсутствует, а земля, в основном, контролируется муниципалитетами. В связи с этим возникают серьезные проблемы с тем, как определить стоимость земли для целей оценки рыночной стоимости улучшенной недвижимости в рамках затратного подхода.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Для оценки земельных участков используются такие же подходы, как и для оценки недвижимости в целом, на основании которых разработаны группы методов. Известно около двадцати методов оценки земельного участка, но наиболее часто используются следующие:

1) Затратный подход;

2) Сравнительный подход: ( метод сравнительного анализа сопоставимых продаж; метод выделения; метод распределения);

3) Доходный подход: ( метод капитализации земельной ренты; метод остатка; метод предполагаемого использования).

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость не застроенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

При выполнении курсовой работы данный метод не использовался, так как разделение земельного массива не предоставлялось возможным ввиду наложенных ограничений на незастроенную часть участка.

Сравнительный подход

Метод сравнения продаж основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков.

Основная последовательность действий:

1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта с объектами аналогов.

2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличия аналога от оцениваемого земельного участка.

3. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов соответствующих характеру и степени отличия аналога от оцениваемого земельного участка.

4. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога сглаживающая их отличие от оцениваемого земельного участка.

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Этот метод в основном используется при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан.

Метод выделения основан на выделении из общей рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимости земельного участка, путем вычитания из общей рыночной стоимости объекта недвижимости (определенной сравнительным подходом) стоимости воспроизводства/замещения здания (сооружении). Основное достоинство метода - это то, что он довольно прост в применении, а недостаток - возможная неточность при определении стоимости недвижимости переходит на несколько недостоверную стоимость земельного участка. Но, тем не менее, этот метод принят за основу в работе как наиболее достоверный из применяемых мною методов.

Метод распределения основан на определении доли стоимости земельного участка от рыночной стоимости.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам приносящим доход.

Метод капитализации земельной ренты применяется для застроенных и незастроенных участков и основан на расчете арендной платы и, в последствии, определении доходов от сдачи в аренду. Недостаток метода заключается в том, что он трудоемок и требует большого количества дополнительной информации, а достоинство - достаточная точность расчета.

Метод остатка основан на определении дохода приходящегося на земельный участок, при сдаче всего объекта недвижимости в аренду.

Данный метод используется при условии соблюдения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.

Метод предполагаемого использования предполагает расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов. Здесь стоимость земельного участка определяется как чистый текущий доход, получаемый от него. Трудоемкий и точный метод, требующий достоверной дополнительной информации.