- •Методические указания по выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономическая оценка недвижимости»
- •1.2. Организация курсового проектирования 5
- •1. Организация курсового проектирования
- •1.1. Цель и выбор темы курсовой работы
- •1.2. Организация курсового проектирования
- •1.3. Содержание курсовой работы
- •Оформление курсовой работы
- •2. Теоретические основы оценки недвижимости
- •2.1. Цели оценки объектов недвижимости
- •2.2 Краткая характеристика подходов к оценке недвижимости
- •2.3 Доходный подход к оценке недвижимости
- •2.3.1 Метод капитализации доходов
- •2.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков.
- •2. 4 Сравнительный подход
- •2.5 Затратный подход
- •2. 6 Специфика оценки стоимости земельного участка
- •1) Затратный подход;
- •2.5. Варианты заданий
- •Описание участка земли
- •Описание улучшений
2. Теоретические основы оценки недвижимости
2.1. Цели оценки объектов недвижимости
Оценка объектов недвижимости используется для реализации различных целей:
- для правильной ориентации покупателя и продавца (объективная рыночная стоимость);
- для ипотечных операций и залоговых кредитов;
- страхование;
- изъятие земли у государства (покупка должна быть по рыночной стоимости);
- определение арендной платы;
- при банкротстве предприятий;
- для проведения инвентаризации объектов недвижимости на предприятиях.
2.2 Краткая характеристика подходов к оценке недвижимости
Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.
Доходный подход — предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный подход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, Полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.
Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату. Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения