2.5. Варианты заданий

Темы курсовых работ по дисциплине «Экономическая оценка недвижимости» связаны с оценкой земельных участков, зданий жилого и производственного назначения, торговых точек, спортивных сооружений и т.п.

Предметом оценки в курсовой работе могут быть:

1. недвижимость – жилье (квартиры, коттеджи, частные дома);

3. земельные участки;

2. складские помещения;

3. спортивные помещения (клубы, спортзалы, спортбары и т.п.);

4. помещения под производственную деятельность;

5. торговые точки.

Объекты оценки недвижимости выбираются студентами в зависимости прохождения места практик, работы и, в основном, определяются возможностью получения достаточной информации об объекте.

Примеры описания различных объектов оценки представлены ниже.

1). Характеристика объекта – однокомнатная квартира.

Объектом оценки является однокомнатная квартира, состоящая из одной жилой комнаты, кухни, прихожей, коридора, ванной, санузла, общей площадью 36 м². Квартира расположена на втором этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома 1991 года постройки, срок службы которого равен пятидесяти годам. В данном доме все года проводился текущий ремонт. Электроосвещение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

Оцениваемый объект расположен в жилом районе, удаленном от цента города Артема, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. В данном районе находятся продуктовые магазины, аптечный пункт, поликлиника, почтовое отделение, детский сад и школа. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая.

Арендная плата данной квартиры составляет 280 условных единиц в месяц. Расходы на ее содержание, т.е. квартплата, оплачиваются ежемесячно арендатором.

Выявлены недавние продажи сопоставимых объектов, данные по которым подтверждены и продавцом и покупателем. Объект №1 – однокомнатная квартира площадью 38 м², объекты №2 и №3 – однокомнатные квартиры площадью 40 м². Оцениваемый объект и сопоставимые объекты №1, №2, №3 расположены в одном районе. Объект №1 наиболее близок по своему местоположению к объекту оценки, но его ландшафт хуже на 700 условных единиц. Объект №2 находится в 3-х кварталах от автобусной остановки, объект №3 - в 4-х кварталах, а оцениваемый объект и объект №1 находятся в 1-м квартале от автобусной остановки. На местном рынке считается, что каждый лишний квартал уменьшает стоимость на 300 условных единиц.

Оцениваемый объект и сопоставимые объекты находятся в хорошем состоянии, но объект №1 по своему состоянию хуже оцениваемого объекта на 500 условных единиц, а объект №3 лучше на 900 условных единиц. Объекты №1, №3 расположены в кирпичных пятиэтажных жилых домах на третьих этажах, а объект № 2 – на втором этаже панельного пятиэтажного жилого дома. На данном рынке считается, что на втором и третьем этажах стоимость квартир одинакова, и что стоимость квартиры в кирпичном доме дороже на 600 условных единиц, чем в панельном. У объектов №1 и №3 есть балкон, его вклад – 5000 условных единиц. У объекта №1 имеется электрический титан, стоимость которого составила 550 условных единиц, у оцениваемого объекта и объектов №2, №3 стоят дровяные титаны. У объекта №3 стоит стационарный телефон. Его вклад составляет 500 условных единиц. Оцениваемый объект и объект №3 расположены на восточной стороне, а объекты №1, №2 на северной стороне, что увеличивает стоимость оцениваемого объекта и объекта №3 на 1500 условных единиц. У оцениваемого объекта и у сопоставимых объектов стоит одинаковое количество окон, но у объекта №2 стоят пластиковые окна, вклад которых равен 1000 условных единиц. У оцениваемого объекта также имеется железная входная дверь, вклад которой составляет 900 условных единиц.

Объект №1 продан полтора месяца назад за 30000 условных единиц, объект №2 – два месяца назад за 28500 условных единиц, объект №3- два месяца назад за 32500 условных единиц. Объект №2 продан при благоприятном финансировании, которое добавило 700 условных единиц к его цене. Темпы роста цен на данный вид собственности на местном рынке равны 1 % в месяц.

Стоимость квадратного метра в новостройке равна 1000 условных единиц.

2). Характеристика объекта оценки - спортклуб

Местонахождение объекта

Оцениваемый объект имеет местонахождение, привлекательное для потенциального покупателя и расположен в Первореченском административном районе г. Владивостока. В соответствии с экономико-планировочной картой города, утвержденной администрацией г. Владивостока, объект располагается в «Центральной» зоне.

Рельеф

Рельеф в районе с точки зрения градостроительного освоения характеризуется как сложный.

Геолого-литологическое строение

Геолого-литологическое строение исключительно разнообразно и требует специальных изысканий по каждому участку строительства и реконструкции.

Глубины промерзания грунтов различны в зависимости от экспозиции склонов сопок и колеблются от 1.3 м на южных до 1.9 м на северных склонах. На отдельных участках наблюдается выход напорных вод на дневную поверхность, но с небольшим расходом, в зимнее время на отдельных участках территории наблюдается образование наледей.

Климат - микроклимат

Климат в зоне г. Владивостока в целом характеризуется как муссонный. Микроклимат имеет значительные отличия в конкретных характеристиках на различных участках. Микроклимат в этой части города по сравнению с другими районами может быть определен, как неблагоприятный по сочетанию максимальных скоростей ветров и низких температур, с высокой влажностью и более значительным, чем на других территориях города, общим количеством дней с туманами.

Транспортные связи

Технические характеристики существующей транспортной сети района вполне соответствуют значительно возросшему грузопотоку. В целом транспортные связи района достаточно развиты и отвечают современным требованиям. И следует заметить, что транспортные автомобильные развязки позволяют попасть в любой район города.

Район расположения объекта оценки имеет не развитую инженерную инфраструктуру, т.к микрорайон застраивался давно и инженерные системы не рассчитаны на современную нагрузку. Системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации и электроснабжения - централизованные. Район телефонизирован и радиофицирован.

Положительные характеристики территории:

• Легкая транспортная доступность объекта;

• Расположение объекта в той части города, близкой как к центральной, так и к периферийным частям города.

Отрицательные характеристики территории:

• Объект оценки расположен на сложной по рельефу территории.

Расположение объекта. Объект находится в Центральной зоне города - “Проспект Красного знамени и Партизанский проспект”, адрес: проспект Партизанский, 58. Южный фасад здания выходит на проспект Красного Знамени на одну из самых проходных улиц, северный – на Партизанский проспект, западный фасад – Народный проспект, место прохождения федеральной автодороги через территорию города, а восточный – проспект жилой массив на пересечении проспектов Красного знамени и Партизанского.

Транспортная инфраструктура. Окружение - это жилой и административный массив, прилегающий к одним из основных транспортных узлов города. Отсюда направлены основные транспортные маршруты - около 10 автобусных, в т.ч. пригородные. Транспортные узлы: остановка Гоголя - автобусные маршруты по всем направлениям в городе.

Факторы удобства. Объект находится от остановки “Гоголя” в 5 мин. пешего хода. Подъезд к объекту по улицам удобный, но в окружении не имеются ёмких парковок. Оцениваемый объект имеет парковку с асфальтированным покрытием на 10 -15 машин. В пределах 400 метров находятся различного рода предприятия: здание административного назначения «ДВ Промстройниипроект», в котором находятся предприятия различного назначения, автомобильные мастерские, бильярдные, кафе, торговые центры, общеобразовательные различные медицинские учреждения.

Тенденции развития и застройки. Окружение характеризуется периодом в развитии застройки района. Основная застройка: зданиями жилого, торгового и административного назначения. В соответствии с генпланом данная часть города и далее будет развиваться как административно-деловой, торговый и культурно-исторический центр, зона обслуживания населения. Ожидается постепенное вытеснение отсюда частного сектора жилья, видимое уже сегодня. Участков под застройку мало и они по данным управления архитектуры мэрии закреплены под размещение объектов указанного профиля.