- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
Требуется оценить стоимость пашни. Основной товарной культурой является пшеница.
Средняя многолетняя урожайность - 50 ц/га.
Цена реализации, определенная как средневзвешенная величина за последний сельскохозяйственный год – 450 руб./ц. или 15 $/ц.
Доля затрат в цене реализации – 60% или 0,6.
Процедура расчета рыночной стоимости методом реальных опционов состоит из следующих этапов:
Определяется дисперсия и среднеквадратичное отклонение валовых доходов от продажи пшеницы за ряд лет.
Определяется безрисковая ставка и ставка дисконтирования (коэффициент капитализации для земли).
Определяется стоимость базового актива (капитализированный валовой доход от пшеницы) и стоимость развития (капитализированные затраты на производство пшеницы).
Определяется срок исполнения и ставка дивидендной доходности для выбранной ранее безрисковой ставки.
Определяются другие параметры, необходимые для расчетов.
Рассчитываются стоимость по формуле Блека-Шоулза.
Определение исходных параметров
Дисперсия
Для расчета величины среднего квадратичного отклонения использованы данные о динамике мировых цен на зерно и валовых сборах зерна (данные табл. 4).
Таблица 4. Мировые цены на зерно и валовые сборы зерна
|
1997-1998 |
1998-1999 |
1999-2000 |
2000-2001 |
2001-2002 |
2002-2003 |
2003-2004 |
Пшеница |
|
|
|
|
|
|
|
Валовой сбор, млн.т |
587,8 |
589,4 |
599,0 |
611,7 |
621,9 |
631,2 |
641,6 |
Цена, долл./т |
162 |
163 |
169 |
171 |
175 |
181 |
189 |
Валовой доход (Вал.сбор×цена) |
95223 |
96072 |
101231 |
104600 |
108832 |
114247 |
121262 |
Дисперсия рассчитывается по формуле9:
,
где:
σ2- дисперсия доходов от производства пшеницы в мировых ценах (учитывает колебания цен и урожаев);
Хср- среднее значение выборки;
Хi – i-ое значение выборки;
n – размер выборки (количество членов ряда).
Соответственно, среднеквадратичное отклонение (σ) равно: σ = .
В результате расчетов получаем:
σ2 = 91388907;
σ = 9559,7;
Хср =105924,2.
Среднеквадратичное отклонение, выраженное в процентах или долях от среднего значения =100% × σ/Хср =100% × 9559,7 / 105924,2 = 0,0902.
Дисперсия, выраженная в долях = 0,092 = 0,00814
Безрисковая ставка и коэффициент капитализации
Безрисковая ставка для России принимается равной 5%.
В качестве коэффициента капитализации принимается ставка дисконтирования, равная 9%.
Стоимость базового актива (S)
Стоимость базового актива определяется как капитализированный доход от продажи пшеницы.
S = (50 ц/га × 15 $/ц ) : 0,09 = 750 : 0,09 = 8333 $/га
Стоимость развития (Х)
Стоимость развития определяется как доля затрат на производство пшеницы в цене реализации (аналог коэффициента операционных расходов). В примере эта доля равна 0,6.
Х = 8333×0,6 = 4999 $/га или округленно 5000 $/га.
Срок исполнения (Т) и ставка дивидендной доходности (y)
Согласно таблице 3 при безрисковой ставке 5%, ставка дивидендной доходности (y) равна 0,7%. Срок исполнения (Т) равен 140 годам.
Таблица 5. Исходные данные для расчетов
е =2,7183 (const)
|
T =140 |
S =2904
|
=0,09 =0,008 |
X= 1844
|
= 1,064 |
1,57
|
r = 0,05
|
= 0,451 |
y = 0,007
|
= = 0,99
=0,990 – 1,064 = -0,074
N(d1) = №(0,99) =0,83810
N(d2) = №(-0,074)= 0,470
= = 0,375
= =0,0009
Для упрощения расчетов формулу Блэка –Шоулза можно записать следующим образом:
,
где:
К1= =0,375 × 0,838=0,314;
К2 = =0,0009 × 0,470=0,000423.
Отсюда стоимость земли = 8333 $/га × 0,314 – 5000 $/га × 0,000423 = 2616,562 $/га - 2,115 $/га = 2614,447 $/га или округленно 2600 $/га