6. Метод сравнения продаж

В настоящее время метод сравнения продаж не имеет своего развития, так как практика его использования пока отсутствует. Однако технология применения этого метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) с использованием метода сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. Например, при проведении корректировок могут учитываться такие позиции, как балл бонитета почвы⁶, наличие мелиоративных сооружений, структура угодий, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта и другие факторы.

Сегодня каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения с учетом их специфики в отечественных нормативных документах не сформулировано.

8. Метод капитализации арендной платы

При определении стоимости земли методом капитализации арендной платы стоимость земли определяется как отношение арендной платы (доход собственника минус налоги на землю и другие издержки, связанные с владением земельным участком) к коэффициенту капитализации:

V_L = (I_A – T)/R_L,

где:

V_L – оценка рыночной стоимости земельного участка;

I_A –арендная плата за сельскохозяйственные угодья;

T – налог на землю;

R_L - коэффициент капитализации для земли.

Если землю в аренду сдает государство или муниципалитет, и ставки соответствуют рыночным, например, получены на торгах, то в расчетах налог на землю учитываться не должен.

Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации, является его расчет на основании информации о сделках с аналогичными земельными участками:

коэффициент капитализации = чистый доход / цена сделки.

При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства или иными методами, отражающими стоимость денег на момент оценки, например в размере средней ставки по кредитам, предоставляемым ведущими банками.

Основным условием применения этого метода является соответствие ставок арендной платы, применяемых в расчетах, рыночным, то есть их значения должны быть получены исходя из рыночных условий совершения сделки. Такими условиями могут быть:

• формирование ставок арендной платы на торгах, что практически в сельском хозяйстве не распространено;

• формирование ставок арендной платы на вторичном рынке сделок, когда земля получается в аренду первичным арендатором по фиксированной заниженной ставке, а затем сдается в субаренду по более высокой ставке.

В последнем случае доход от аренды земли (I_A ) будет определяться сумой двух величин – первичной арендной платой (I_П) и вторичной арендной платой за субаренду (I_СA):

I_A = I_ПA + I_СA.

Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах.

Примеры оценки земли методом капитализации арендной платы

Пример 1. Требуется оценить 10 га пашни. Собственником земли является муниципалитет. Известно, что рядом на рыночных условиях земля сдается в аренду для выращивания лука по ставке 0,17 руб./м². Коэффициент капитализации определен равным 0,25.

Стоимость 1 м² = 0,17 : 0,25 = 0,68 руб./м² или 6800 руб./га.

Стоимость 10 га пашни = 6800×10=68000 руб.

Пример 2. Требуется оценить 10 га пашни. Собственником земли является частное лицо.

Рыночная ставка арендной платы – 0,19 руб./м².

Ставка земельного налога – 0,02 руб./м².

Коэффициент капитализации – 0,25.

Стоимость 1 м² = (0,19 – 0,02) : 0,25 = 0,68 руб./м² или 6800 руб./га.

Стоимость 10 га пашни = 6800×10=68000 руб.