- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
14. Оценка прудового хозяйства
Водоемы, используемые для разведения рыбы, с экономической точки зрения представляют собой единый объект недвижимости: земля + вода. Однако выделение доли стоимости, приходящейся на воду и доли стоимости, приходящейся на землю, абсурдно. Рыбоводство является одним из способов землепользования, направленных на извлечение дохода, через применением специфических технологий, связанных с использованием воды. Поэтому весь доход от разведения рыбы можно приписать собственно к земельному участку.
Согласно Земельного кодекса земли, занятые замкнутыми водоемами, а также земли под водой в состав сельскохозяйственных угодий не входят. Поэтому они при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий не учитываются. Оценку их стоимости надо проводить при оценке стоимости всего имущества сельскохозяйственного предприятия или при оценке всех земель сельскохозяйственного назначения.
Пример. Оценка прудового хозяйства методом сравнения продаж
На территории агрофирмы, расположенной в Липецкой области, имеется прудовое хозяйство общей площадью 15 га. Водоем представляет собой затопленный ставок в балке. Вода проточная. Объем - 730 000 куб. м., длинна - 1 км, глубина - до 5 м. Основные виды выпускаемой продукции: производство и переработка рыбы (пеленгас, толстолобик, сазан и др.). Продуктивность - 30 ц/га.
Требуется оценить рыночную стоимость прудового хозяйства (водоема).
Для рассчетов взята информация о двух сделках с прудовыми хозяйствами, рассположенных в сходных природнно-климатических условиях и рассматриваемых в качестве объектов-аналогов.
Имущественные права, условия совершения сделок, время и условия финансирования сделок для данного примера принимаются одинаковыми.
. Сделка 1– прудовое хозяйство в Ростовской области.
Водоем представляет собой водохранилище на реке (проточная вода); 2200000 куб.м; длина - 3 км; глубина - до 5 м в рабочем состоянии.
Основные виды выпускаемой продукции: выращивание рыбы (карп, толстолобик, сазан).
Цена сделки – 60000 долл.США.
Дата сделки 7.06.2002 г.
Площадь объекта – аналога = 2200000 куб.м /5м = 440000 м2 или 44 га.
Продуктивность - 30 ц/га
Сделка 2 – прудовое хозяйство в Краснодарском крае.
Площадь водоема - 157 га.
Все гидротехнические сооружения в хорошем состоянии.
Основные виды выпускаемой продукции: выращивание рыбы (карп, толстолобик, сазан).
Цена сделки - 700000 долл. США.
Продуктивность - 100 ц/га
Дата сделки 22.06.2002 г.
Хозяйства различаются площадью и продуктивностью. Поэтому для оценки рыночной стоимости объекта в цену аналогов вносится поправка на продуктивность водоемов и далее на основе показателя удельной стоимости единицы площади рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта.
Для этого определяется удельная стоимость единицы площади водоемов аналогов – 1га водопокрытой площади, затем вносится поправка на прдуктивность, определяется среднее значение удельной стоимости единицы водопокрытой площади и далее рассчитывается стоимость оцениваемого водоема.
Расчет удельной стоимости единицы площади