- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
7.1. Анализ наиболее эффективного использования
Анализ
применяемых в крае систем земледелия
и ,
специализации сельского хозяйства,
позволяет сделать вывод, что выбор
основных товарных культур, полевых и
кормовых севооборотов отвечает принципу
наиболее эффективного способа
использования сельскохозяйственных
угодий.
Сельскохозяйственные угодья используются седеющим образом:
- пашня – для товарного производства озимой пшеницы и подсолнечника;
- сенокосы – для товарного производства кормов;
- пастбища – для выпаса скота в пастбищный период в целях товарного производства молока.
Оптимальным севооборотом для хозяйств аналогичных является трехпольный севооборот: 1. Озимая пшеница, 2. Озимая пшеница, 3. Подсолнечник или кукуруза зерно.
Специализация животноводства – производство молока.
Данное использование является:
- наиболее вероятным – соответствует преобладающим способам землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- физически возможным;
- экономически оправданным – приносит прибыль и соответствует перспективам развития района, в котором расположено хозяйство;
- соответствует требованиям законодательства – целевое назначение соответствует способу использовании; ограничения в использовании, установленные природоохранным и иным законодательством отсутствуют;
- финансово осуществимо и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной – выбранные севообороты и системы земледелия обеспечивают наибольший выход продукции с каждого гектара при наименьших затратах труда на единицу продукции.
Текущий способ использования сельскохозяйственных угодий соответствует принципу наиболее эффективного использования.
7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
Расчет стоимости 1 га каждого вида сельскохозяйственных угодий производится методом капитализации земельной ренты.
Земельная рента или чистый операционный доход определяется по формуле:
R= У×Цр×(1-Кор) – Н,
где:
У – средняя многолетняя урожайность, продуктивность;
Цр – цена реализации продукции, долл./ц;
Кор – коэффициент операционных расходов или доля издержек по производству сельхозпродукции в цене ее реализации;
Н - налог.
Соответственно стоимость 1 га определяется как отношение земельной ренты к определенной выше ставке дисконтирования.
Оценка стоимости пашни
Исходные данные
Средняя свободная рыночная цена озимой пшеницы в 2002 г. – 245 руб./ц или 7,9 $/ц.
Фиксированная закупочная цена пшеницы – 171 руб./ц или 5,5 $/ц.
Рыночная цена подсолнечника – 477 руб./ц или 15,4 $/ц.
Средняя многолетняя урожайность озимой пшеницы в Краснодарском крае – 39,02 ц/га.
Средняя многолетняя урожайность подсолнечника – 14,4 ц/га.
Объем реализации зерна по свободным рыночным ценам составляет 50% от объема продаж.
Объем реализации зерна по фиксированным закупочным ценам составляет 50% от объема продаж.
Ставка дисконтирования (норма отдачи) = 0,09.
Коэффициент операционных расходов для пшеницы – 0,523 (1780/340026).
Коэффициент операционных расходов для подсолнечника – 0,7.
Курс доллара, используемый в расчетах – 31 руб./$ (средняя величина за 2002 год).
Единый налог -123 руб./га или 3,96 $/га.
Пшеница
Стоимость 1 га пашни при свободных рыночных ценах:
{39,02 ×7,9×(1-0,523) – 3,96}/0,09=1590 $/га
Затраты на производство пшеницы – 2,45×0,523 = 1,28 руб./кг.
Доля затрат в закупочной цене - 1,28 /1,71 = 0,748.
Стоимость 1 га пашни при фиксированных закупочных ценах на пшеницу:
{39,02 × 5,5× (1-0,748) – 3,96}/0,9 = 556 $/га
Средневзвешенная стоимость 1 га пашни:
(1590 $/га +556 $/га)/2= 1073 $/га
Подсолнечник
Стоимость 1 га пашни:
{14,4 ×15,4 ×(1-0,7) – 3,96}/0,09=695 $/га
Стоимость 1 га пашни с учетом чередования культур в севообороте:
(1073 $/га ×2 года+ 695×1год)/3 года = 947 или округленно 950 $/га
Оценка рыночной стоимости сенокосов
Исходные данные
Рыночная цена сена – 3000 руб. за тонну или 300 руб. за ц.
Продуктивность сенокосов – 30 ц/га.
Ставка дисконтирования - 0,09.
Коэффициент операционных расходов (затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов) – 0,527.
Курс доллара, используемый в расчетах – 31 руб./$
Доход от сенокосов = (300 руб./ц×30 ц/га)×(1-0,5) = 4500 руб./га или 145 $/га.
Стоимость 1 га сенокосов:
145/0,09 = 1611 или округленно 1600 $/га.
Оценка рыночной стоимости пастбищ
Исходные данные
Закупочная цена на молоко – 4 руб. за л.
Оптимальная емкость пастбищ – 1,8 коровы на га28.
Ставка дисконтирования - 0,09.
Пастбищный период составляет 5 месяцев в году.
Коэффициент операционных расходов (затрат на содержание коров в течении пастбищного периода) – 0,529.
Средняя продуктивность коров за пастбищный период = 6,4 л × 30 дн. × 5 мес.= 960 л
Курс доллара, используемый в расчетах – 31 руб./$
Доход от пастбищ по молоку = (4 руб./л × 960 л × 1,8 кор./га) × (1-0,5) = 3456 руб./га или 111 $/га
Стоимость 1 га пастбищ:
111/0,09 = 1233 или округленно 1200 $/га.
Общая рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий агрофирмы «Нива» составляет:
6000 га пахотных земель × 950 $/га = $ 5 700 000
800 га пастбищ × 1200 $/га =$ 960 000
100 га сенокосов × 1600 =$ 160000
_________________________________________________
Итого: $ 6820000
Отсюда
рыночная стоимость сельскохозяйственных
угодий агрофирмы «Нива», определенная
методом капитализации земельной ренты,
составляет округленно
6
820 000 долл.
США (шесть
миллионов восемьсот двадцать тысяч
долларов США) или
округленно по курсу ЦБ РФ 31 руб./$ на дату
оценки 211 420 000 рублей
(двести
одинадцать миллионов четыреста двадцать
тысяч рублей)