9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю

При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные) культуры и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, в течение трех лет поле было занято зерновыми, а один год – паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду.

Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70 процентов.

Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно записать следующим образом:

F_o = S× C_i × y_i × x_i → max,

S× x_i = S,

A_i < x_i < B_i,

где:

S – общая площадь оцениваемых сельскохозяйственных угодий;

C_i – рыночная цена реализации i-й сельскохозяйственной культуры;

y_i – урожайность i-й культуры;

x_i – искомая площадь сельскохозяйственных угодий, выделяемая для возделывания i-ой сельскохозяйственной культуры;

A_i B_i – максимальная и минимальная площади, выделяемые под сельскохозяйственную культуру;

i – количество культур; определяется исходя из севооборота, а также договоров о поставках сельскохозяйственной продукции.

В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру, и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства.

Основными статьями затрат, учитываемых при расчете чистого операционного дохода, приходящегося на землю, являются:

1. прямые производственные расходы:

   • покупка семян;

   • покупка удобрений;

   • покупка кормов;

   • покупка горючего;

   • покупка ядохимикатов, гербицидов, ветмедикаментов;

   • скорректированная амортизация или затраты на возмещение основных фондов в соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни);

   • текущий ремонт средств производства;

2. оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты;

3. возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга;

4. косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты);

5. доход на вложенный капитал и прибыль предпринимателя⁷;

6. налог на землю, другие налоги;

7. затраты на создание резервов оборотного капитала;

8. другие виды затрат.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.

Доход на вложенный капитал может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню этого показателя в сельскохозяйственном производстве в конкретном регионе или исходя из типичных условий оплаты управленческого персонала.

На практике показатели нормы отдачи на капитал и прибыли предпринимателя раздельно никто не считает. Обычно эти два показателя заменяют нормативной или плановой прибылью. Априори считается, что этих средств достаточно, чтобы получить отдачу на вложенный капитал и соответствующее вознаграждение за предпринимательские усилия. Например, затраты на производство продукции на 1 гектаре – 1 единица, плановая прибыль - 30 %, валовой доход - 2 единицы. Отсюда чистый операционный доход или земельная рента: 2 - 1,3 = 0,7 единиц.

В Германии эта величина составляет 50% прибыли от сельскохозяйственного производства, притом, что нормы отдачи на капитал колеблются в размере 4- 6%.

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных условий кредитования.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

Материальные затраты и расходы на заработную плату могут рассчитываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче-смазочных материалов и т. д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат в ходе проведения сельскохозяйственных работ.

При определении затрат также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулировании себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации. В таблице 2 приведен пример расчета затрат на производство пшеницы по основным статьям калькуляции себестоимости продукции растениеводства, применяемой в сельском хозяйстве.

Таблица 2. Калькуляция себестоимости продукции растениеводства⁸

Статьи затрат	Затраты на производство зерна, тыс. руб.
1. Прямые затраты
Оплата труда Семена и посадочный материал Удобрения и ядохимикаты Автотранспорт Горючее и смазочные материалы Амортизация основных фондов: зданий и сооружений; сельскохозяйственной техники; прочих фондов Прочие затраты	45,4 40,0 29,7 3,4 17,9 1,2 20,9 - 35,4
Итого прямых затрат	212,7
2. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы (косвенные издержки)	21,2
Всего затрат	233,9

Далее эти затраты могут быть отнесены либо на площадь, занимаемую зерновыми культурами, либо на товарную продукцию.

Например: общая площадь пашни, занятой под зерновыми

культурами – 60 га, средняя урожайность – 30 ц с гектара, получено

30 ц × 60 га × 100 кг = 180 000 кг пшеницы. Себестоимость полученной продукции составляет 234 тыс. рублей (данные табл. 2). Соответственно, себестоимость получения сельскохозяйственной продукции в расчете на кг составит: 1,3 р./ кг (234 тыс. р./180 тыс. кг) и в расчете на гектар - 3 900 р./га (234 тыс. р./60 га).

Затраты на семена, посадочный материал, удобрения и ядохимикаты определяются исходя из их необходимого количества и рыночных цен на них.

Затраты на оплату труда определяются исходя из затрат труда, выраженных в человеко-днях, и их денежной оценки.

Затраты на автотранспорт являются комплексным показателем. Они определяются исходя из общего количества тонно-километров, оплаты труда работников автотранспорта, стоимости горюче-смазочных материалов, амортизации, текущего ремонта автомашин, гаража и др.

Амортизация, учитываемая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений. Поэтому требуется ее корректировка, если эти нормы не соответствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала.

К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин – комбайнов, тракторов и т. д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стоимости основных средств.

Затраты на горюче-смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соответствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на растениеводство приходится 80–90 процентов от общего объема работ, в том числе на зерно – 45–60 процентов.

К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страховые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20–25 процентов от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы составляют оплату труда работников административно-управленческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10–12 процентов от всех прямых затрат в растениеводстве.

Примеры оценки земли методом капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю

Пример 1. Требуется оценить 10 га пашни. Основные возделываемые культуры: пшеница и ячмень.

Средняя урожайность пшеницы – 30 ц/га или 3000 кг/га.

Средняя урожайность ячменя – 20 ц/га или 2000 кг/га.

Средняя цена реализации пшеницы – 2,2 руб./кг.

Средняя реализационная цена ячменя – 1,6 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) – 1,5 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) – 1,3 руб./кг.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000 × (2,2 – 1,5) = 2100 руб./га.

Чистый операционный доход по ячменю = 2000 × (1,6 – 1,3) = 600 руб./га.

Средний доход от пашни = (2100 + 600) : 2 = 1350 руб./га.

Коэффициент капитализации – 0,18

Стоимость земли = 1 350 : 0,18 = 7500 руб./га.

Стоимость 10 га = 7500 × 10 =75000 руб.

В рассмотренном примере налог на землю (в некоторых регионах возможны иные налоги, например единый налог, заменяющий земельный налог и налог на прибыль) не учтен. Его надо учитывать в составе издержек, если он не включается в расчетные показатели себестоимости, предоставляемые сельскохозяйственной организацией или органами статистики и сельского хозяйства.

В примере также не учтена система применяемых в данном районе севооборотов. Это можно сделать следующим образом.

Пример 2. Допустим, оптимальным, считается применение пятипольного севооборота, который заключается в том, что в течение 4-х лет выращиваются зерновые культуры, из которых 3 года - пшеница, и 1 год - ячмень. Затем один год земля остается под паром, то есть на ней ничего не выращивается.

В этом случае расчет будет выглядеть так.

Средневзвешенный доход от пашни = (2100 × 3 + 600 × 1 + 0 × 1) : 5 = 1380 р./га.

Стоимость земли = 1 380 : 0,18 = 7667 руб./га.

Стоимость 10 га = 7667 × 10 =76670 р. или округленно 76700 руб.