42.Организация текущ. И кап. Ремонта жилищ.Фонда

В процессе эксплуатации жилых обществ-х зданий под воздействием внеш. факторов происходит снижение их эксплуатационных характеристик, т.е. происходит утрачивание первоначальных св-в и качеств (утрата конструктивными эл-ми зданий прочности, жесткости, стойкости в рез-те разруш-го воздействия окр. среды). На процесс старения так же влияют и местные усл-я, кач-во эксплуатации и содержания зданий, системы ремонтов и замены эл-тов конструкций и оборуд-я.

По мере износа возникает потребность в их ремонте и реконструкции. Воспроизводство зданий осущ-ся посредством кап. и текущ. ремонта, реконструкции и модернизации.

Кап. ремонт - замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций инж.-технологич. оборуд-я зданий в связи с физ. износом или разрушением, и в устранении необходимости последствий моральн. износа конструкций и провед работ по ↑ ур-ня благоустр-ва.

Кап. Ремонт

Комплексный Выборочный

(все здания в целом) (охв-ет отдельные конструк

тивные эл-ты)

В настоящ. время виды, V-ы и сроки проведения работ по обслуж-ю жилья регламентированы Правилами и нормами технич. эксплуатации жилого фонда, утвержд Приказом Минжилкомхоза РСФСР 05.01.89 №8. В соответствии с приказом уст-ся необходимые сроки провед-я текущ. и кап. ремонта и осмотров зданий, их конструкции и эл-тов инж. оборуд-я.

Осмотры:

1)Общие-(2 р в год до начала отопительн. сезона осень, весна)

2)Частичные - отдельные элементы исследования

3)Внеочередные - после ливней, ураганов, и др. стихийн. явл-й.

Текущий ремонт:

1)текущ. профилактический - ремонт и окраска кровли, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнений фасадов, лестничных клеток.

2)текущ. непредвиденный - для ликвидации последствий аварий, поврежден. конструкций после стихийных бедствий, экстремальн. ситуаций.

Работы по кап. ремонту и повышению благоустр-ва жилых и общественных зданий д/производится по утвержденным проектам и сметам или сметно-фин. расчетам, кот. д/б разработаны и выданы подрядной орг-ции не позднее 01.09 года, предшествующего году пр-ва работ.

Исх. дан., характеризующие технич. состояние здания и его внутр. инж. устройства: технич. паспорт, акты рез-тов осмотров здания, его инж. оборуд-я, подземных коммуникаций и внеш. благоустр-ва.

На основании дан. документов составляются перспективные планы кап. ремонта и повышения благоустр-ва зданий. Технич. документацию на кап. ремонт по договорам с заказчиком составляют проектные орг-ции, а сроки разработки проектно-сметн. документации на ремонт зданий устанавливаются при закл-и договора на проектные и изыскательские работы и указываются в прилагаемых к ним графиках выдачи проектной документации.

До начала составления проектно-см документации орг-ция проводит технич. обследование (изыскание) отобранных для ремонта зданий с целью опр-я действительного технич. их состояния, степени износа осн-х конструкций, а так же необходимых обмерных чертежей. Геодезическая съемка положения конструктивных эл-тов и частей здания д/установить точные размеры осн-х конструкций, узлов, высоты помещений, оконных и дверных проемов и т.д..

В рез-те технич. обследования составляют технич. заключ-е.

На каждый объект (назнач. на кап. ремонт) проектная орг-ция составляет строительный паспорт.

В состав технорабочего проекта комплексного кап. ремонта входят: текстовые материалы, чертежи и сметная документация, оформленные в виде отдельных томов по архитектурно-строительной, санитарно-технич., теплотехнич., электротехнич. и др .частям и сметам.

Смета - составная часть проекта. Ее назначение-е размера затрат в денежном выражении, необходимых для осущ-я строительства, реконструкции или кап. ремонта и ввода в эксплуатацию осн-х фондов, согласно проекту. На основании сметной стоимости планируются кап. вложения и ср-ва, предназначенные на кап. ремонт, осущ-ся финансир-е, и производятся расчеты м/у заказчиком и подрядчиком. Сметная стоимость д/обеспечивать рентабельность пр-ва проектных, подрядных, строительно-монтажных и ремонтно-строительных орг-аций при выс. кач-ве работ. Она д/отражать новизну, прогрессивную орг-цию строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ; индустриальные методы и снижение стоимости строит-ва, реконструкции и ремонта жилых и обществ-х зданий. Также, на основе сметы опр-ся осн-е ТЭП, характеризующие эф-ть строит-ва, реконстр-и и кап. ремонта объектов.

В состав кап. вложений на строительство (реконструкцию) входят затраты на строительные работы, на работы по монтажу оборуд-я, на приобретение оборуд-я, приспособлений, инструмента и производств-го инвентаря, прочие затраты, связанные с осущ-ем строительства.

Состав затрат на кап. ремонт: затраты на ремонтно-строительные и монтажные работы, на технологич.и др.оборуд-е, прочие затраты, связанные с кап. ремонтом. Эти затраты характеризуют эк. структуру затрат на кап. ремонт объектов.

Сметная стоимость строительно-монтажных работ = ∑из трех осн-х эл-тов: прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления.

Также в сметную стоимость входят расходы на оборуд-е, производст-е приспособления и инвентарь, прочие затраты.

Прямые затраты: включают в себя расходы на строй материалы, конструкции, изделия и полуфабрикаты; на осн-ю з/п строительных рабочих; на эксплуатацию машин и механизмов.

Накладные расходы в отличие от прямых затрат не связаны непосредственно с пр-вом отдельных работ и изготовлением отдельных конструктивных эл-тов, а вызваны необходимостью обеспечения упр-я и обслуживания процесса пр-ва. К ним относятся затраты по обслуживанию, орг-ции и упр-ю всего строит-го и ремонтного процесса в целом. В состав накладных расходов входят следующие группы расходов: административно-хоз; на организацию и пр-тво работ; на обслуживание рабочих; на содержание производств-го оборуд-я и инвентаря; др. накладные расходы.

Накладные расходы на строит-е, ремонтные работы установлены в % от стоимости прямых затрат. При составлении смет накладные расходы принимаются по установленным для каждой орг-ции нормам в % от прямых затрат (на строит-е работы) или от осн-й з/п строительных рабочих и рабочих, обслуживающих машины и механизмы.

Плановые накопления (прибыль строит-х и ремонтно-строительных орг-ций) опр-ся в % от ∑ прямых затрат и накладных расходов.

Порядок: Согласование с привлечением большого кол-ва специалиста разл профиля - Экспертиза ПСД осуш-ся экспертно-технич. отделом, советом или комисией - Заказчик предоставляет на утверждение ПСД. Зашита документации при утверждении явл-ся обязанность проектной орг-ции.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

В настоящ. Вр. на основании действующего законодат-ва признаются три формы собств-ти: частная, гос. и муниципальная. Жилищный фонд также следует подразделять на три вида:

1. Частный жилищный фонд:

а) фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в ЖСК, квартиры, приобретенные в собственность граждан на иных основаниях);

б) фонд, находящийся в собственности юр. лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе и за счет средств ЖСК с не полностью выплаченным паевым взносом.

2. Государственный жилищный фонд:

а) фонд, находящийся в федеральной собственности;

б) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ

3. Муницип. - (жилые дома и др. жилые помещения, находящиеся в собственности города, района, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении МУП или оперативном управлении муницип. учреждений).

Жилищный фонд города по данным статистики составляет 6381,3 тыс. м² жилой площади, в том числе гос-ный – 53,4 тыс. м², муницип.– 5287,7 тыс. м². Физический износ жилищного фонда = 29,7 %, причем государственного – 25,9 %, муниципального – 21,3 %.