§ 8. Договор продажи недвижимости

1

1. Определение договора продажи недвижимости см. п. 1 ст. 549 ГК РФ.

2. По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права.

Однако возможность участия в договоре может быть определённым образом ограничена. Эти ограничения могут быть обусловлены особенностями правового положения того или иного субъекта, в частности, (а) объёмом и характером правосубъектности лица (см., напр., ст. 26 ГК РФ, 28-30 ГК РФ, абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК РФ, ст. 3 ФЗ РФ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ; п. 9 Постановления Пленума ВАС Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.) либо (б) характером вещных прав на имущество (см., напр., п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 1 ст. 297 ГК РФ, п. 1 ст. 298 ГК РФ, ст. 18-19 ФЗ РФ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ, п. 2 ст. 3 ФЗ РФ «Об автономных учреждениях» от 3 ноября 2006 г. № 174-ФЗ; п. 7 Постановления Пленума ВАС Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.).

3. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости или предприятия требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

4. Особенности продажи недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному или не полностью дееспособному лицу, установлены ст.ст. 20-21 ФЗ закона «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ.

2

1. В литературе достаточно часто высказывается мнение, что в качестве продавца может выступать только собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью (см., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 147 (автор комментария – Е.Ю. Валявина); Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 369-370 (автор главы – В.С. Ем)). Этот тезис находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике (см.: п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.;п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» от 13 ноября 1997 г. № 21; постановление ФАС УО от 29 августа 2006 г. № Ф09-7529/06-С3; постановление ФАС УО от 30 ноября 2005 г. № Ф09-3908/05-С3; постановление ФАС СЗО от 18 сентября 2002 г. № А05-4703/02-230/17).

Однако подобный подход не учитывает, что консенсуальный характер договора продажи недвижимости предполагает четкое разграничение обязательственных и вещно-правовых последствий соглашения. Само заключение договора порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход титула в отношении вещи) связываются законом с иным юридическим фактом – государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи. Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо, независимо от того является ли оно собственником или нет.

Исключение составляют договоры продажи недвижимости, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений – п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия – п. 3 ст. 560 ГК РФ). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в Едином государственном реестре.

2. Ряд ограничений на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной практикой (см. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.; п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» от 16 февраля 2001 г.). Помимо того, что в рамках указанных разъяснений суд очевидно вышел за пределы своей компетенции и, по сути, создал новую норму права, они дискуссионны и с содержательной точки зрения (см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 325-328; Скловский К. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России// Хозяйство и право. 2002. № 9. (СПС КонсультантПлюс);Эрделевский А.М. О регистрации сделок с недвижимостью (СПС КонсультантПлюс)).

3

1. Предмет договора см. п. 1 ст. 549 ГК РФ.

Данный перечень является открытым, поэтому предметом договора может быть любое недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ, абз. 3 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

2. Правила о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 146 (автор комментария – Е.Ю. Валявина); Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Изд-е пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006 (автор комментария – В.В. Чубаров)). При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК РФ, ст. 12 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ).

3. Предметом договора не может быть недвижимое имущество, изъятое из оборота (см., напр., п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

Недвижимое имущество, ограниченное в обороте (см., напр., п. 5 ст. 27 ЗК РФ), может быть предметом договора только при соблюдении установленного порядка его отчуждения (см., напр., абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

4. Предметом договора, в принципе, могут быть «будущие» недвижимые вещи (т.е. такие, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу) (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Данное правило имеет целый ряд исключений:

• В договорах, подлежащих государственной регистрации (продажа жилых помещений – п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия – п. 3 ст. 560 ГК РФ), предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу.

• С учетом п. 1 ст. 37 ЗК РФ не могут выступать в качестве предмета договора купли-продажи земельные участки, которых еще не существует.

• С учетом ст. 219 ГК РФ не могут выступать в качестве предмета рассматриваемого договора такие объекты как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, не прошедшие государственной регистрации.

Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества могут устанавливаться законом – см., напр., ст. 558 ГК РФ(жилые помещения), § 8 гл. 30 ГК РФ (предприятия), ст. 37 ЗК РФ (земельные участки), п. 3 ст. 1, ст. 8 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (земли сельскохозяйственного назначения).