- •Международные стандарты оценки.
- •Недвижимость.
- •Рентная теория оценки земли.
- •Районирование для целей земельного кадастра.
- •Земельно - оценочное районирование.
- •Принципы деления территории.
- •Эколого-ландшафтное районирование на макроуровне.
- •Факторы определяющие качество земель.
- •Построение оценочной шкалы.
- •Влияние природных признаков.
- •Пример расчета дифференциального дохода по хозяйству.
- •Пример корректировки дифференциальной ренты на местоположение хозяйства.
- •Определение земельного налога исходя из дифференциальной ренты.
- •Пример расчета дифференциальной ренты по земельным участкам с/х предприятия, т.Е вхз оценка.
- •Ценообразование в апк.
- •Ценообразование апк стран с развитой рыночной экономикой.
- •Современная методика оценки с/х угодий в р.Ф.
- •Основные положения государственной кадастровой оценки с/х угодий в субъекте р.Ф.
- •Определение индекса технологических свойств объектов оценки.
- •Определение эквивалентного расстояния внутрихозяйственных грузоперевозок по объекту оценки.
- •Стоимостная оценка с/х угодий.
- •1 Вариант.
- •2 Вариант.
- •Пример.
- •3. Данные объекта оценки
- •Расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий объекта оценки (хозяйства)
- •Структура отчета по государственной кадастровой оценке с/х земель.
- •Методика проведения государственной кадастровой оценки земель поселений.
- •Определение Ктест.
- •Информация необходимая расчета коэффициентов 2 уровня.
Влияние природных признаков.
Влияние отдельных природных признаков на продуктивных почвах устанавливается при помощи корреляционного анализа. Для этого рассчитывается коэффициент корреляции:
r – коэффициент корреляции
n – число наблюдений
x – балл бонитета по отдельным признакам почв
y – фактическая урожайность сельскохозяйственных культур.
-1 < r <1
если r <0 связь обратная, иначе если r>0 связь прямая.
Если r < 0,5 – связь слабая
0,5 < r < 0,7 – связь средняя
0,7 < r < 0,9 – связь тесная
r > 0,9 – связь очень тесная
Коэффициент корреляции проверяется на достоверность. Достоверность определяется по критерию Стьюдента. Для этого находится величина t равная отношению коэффициента корреляции деленного на среднюю квадратическую ошибку коэффициента корреляции.
Если mr =2,5 ….3 связь доказана.
Оценка сельскохозяйственных угодий является общей оценкой и ведется в разрезе района. Массовой оценке предшествует районирование территории. Оно проводится по принципу группировки ( рельефа, климата и т.п.).
Оценка проводится на основании массовой статистической и бухгалтерской отчетности сельскохозяйственных предприятий за 5 лет. В рамках отдельного района все хозяйства группируют по схожим экономическим характеристикам.
Нормальная урожайность – это среднемноголетняя фактическая урожайность приведенная к средне областному, а также сопоставимому уровню агротехники и интенсивности земледелия.
Нормальная урожайность определяется с использованием следующих показателей:
Затрат труда на 1 га пашни.
Внесение минеральных и органических удобрений.
Стоимость силовых и рабочих машин на 1 га пашни.
Производительность труда и техники на полевых работах.
Содержание гумуса в пахотном слое.
Мощность гумусового слоя.
Запасы гумуса.
Содержание фракций глины.
Гидротермический коэффициент.
Продолжительность периода температур выше 10 0С.
Запасы продуктивной влаги и др.
На основе анализа этих показателей составляют математическую модель нормальной урожайности в виде уравнения регрессии.
где y – нормальная урожайность.
свободный член регрессии.
Коэффициенты регрессии.
величина факторов влияющих на урожайность сельскохозяйственных культур.
Нормальная урожайность определяется по каждой культуре. В соответствии с их значением определяется их бальная оценка, затем определяется средневзвешенный балл по каждому землепользованию по следующей формуле:
где Б – это балл по каждой культуре.
S – площадь на которой возделывается данная культура
P – общая площадь хозяйства.
Задача.
№ п\п |
Урожайность |
Количество внесенных удобрений |
X*Y |
X2 |
|
1 |
221 |
96 |
21216 |
9216 |
247,5561 |
2 |
1070 |
77 |
82390 |
5929 |
1012,862 |
3 |
1001 |
77 |
77077 |
5929 |
1012,862 |
4 |
606 |
89 |
53934 |
7921 |
529,5107 |
5 |
779 |
82 |
63878 |
6724 |
811,4654 |
6 |
789 |
81 |
63909 |
6561 |
851,7446 |
Итого |
4466 |
502 |
362404 |
42280 |
247,5561 |
|
|
|
|
|
|
Найти базисную урожайность на основе парной регрессии.
Получили общую систему уравнений, из которой можно найти коэффициенты a0 и a1.
Подставляем вычисленные значения в последнюю систему уравнений и решаем ее.
Разделим оба уравнения на коэффициенты при a0
Вычтем второе уравнение из первого
Подставляем вычисленное значение a1 в любое из уравнений и находим a0
Окончательно получаем уравнение регрессии следующего вида:
Отобразим полученное решение графически:
Если подставить в полученное уравнение регрессии среднее значение факторов то получим базисную или нормальную урожайность.
Если нормальную урожайность умножить на цену реализации продукции то получим валовую продукцию.
Из валовой продукции вычтем индивидуальную цену производства продукции, рассчитанному по каждому хозяйству, получим дифференциальный доход.
Если дифференциальный доход поделить на норму ссудного процента то получим стоимость земли.
2. Определение цены реализации продукции (рыночные или закупочные)
Определяем валовой доход
где: Вд – валовой доход;
Бу – базисная урожайность;
Цр.п. – цена реализации продукции;
Расчет нормальных затрат с использованием корреляционно-регрессионной модели. Отбор факторов, проверка их на тесноту связи.
Определение индивидуальной цены производства;
где Ци.п – индивидуальная цена производства.
Зн – нормальные затраты;
Расчет дифференциального дохода.
где: Дд – дифференциальный доход;
ДВ – валовой доход;
Ци.п – индивидуальная цена производства.
Дифференциальный доход подлежит изъятию в виде налога на землю.