- •Понятие кадастра
- •2. Сведения, содержащиеся в кадастрах
- •3. Виды кадастров
- •Виды кадастров
- •4. Назначение кадастров
- •5. Правовая основа кадастров
- •6. Общие принципы ведения кадастров
- •Контрольные вопросы
- •Задания
- •1. Понятие гзк
- •2. Объекты земельных отношений
- •4. Цели и задачи гзк
- •4. Сведения государственного земельного кадастра
- •5. Порядок и принципы ведения государственного земельного кадастра Порядок ведения государственного земельного кадастра
- •Принципы ведения гзк
- •Контрольные вопросы
- •1. Государственный водный реестр: общая характеристика
- •Водное законодательство:
- •2. Сведения Государственного водного реестра
- •Водные объекты
- •Бассейновые округа
- •Бассейновые советы
- •Гидрографическое и водохозяйственное районирование территории рф
- •4. Участники водных отношений
- •Право собственности
- •Право пользования водными объектами
- •Цели водопользования:
- •Классификация водопользования
- •2. Сведения Государственного лесного реестра
- •3. Объекты лесных отношений
- •Лесничества и лесопарки
- •Районирование лесов
- •4. Участники лесных отношений
- •Вещные права на лесные участки
- •Контрольные вопросы
- •1. Общие положения
- •2. Правовая основа регулирования кадастровых отношений
- •3. Принципы ведения государственного кадастра недвижимости
- •4. Понятие недвижимости и объекты кадастрового учета объектов недвижимости
- •5. Состав сведений государственного гкн об объекте недвижимости
- •6. Разделы гкн
- •Тема: Объекты земельных отношений
- •1. Объекты земельных отношений
- •2. Состав земель в Российской Федерации
- •3. Характеристика категорий земли по целевому назначению
- •Тема: Участники земельных отношений и их права на землю
- •2. Классификация прав на землю
- •Собственность на землю
- •Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
- •Пожизненное наследуемое владение земельными участками
- •Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
- •Безвозмездное срочное пользование земельными участками
- •Аренда земельных участков
- •Современная организационная структура ведения гзк
- •1. Понятие организационной структуры системы управления
- •2. Уровни управления ведением гзк
- •3. Компетенция органов управления земельными ресурсами на различных уровнях
- •Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр)
- •Современная организационная структура ведения гзк
- •1. Состав сведений государственного земельного кадастра
- •2. Общая классификация документов гзк
- •Виды документов гзк на уровне кадастрового района
- •4. Характеристика документов гзк на уровне кадастрового района
- •4.1 Основные документы Государственный реестр земель кадастрового района
- •Кадастровое дело
- •Дежурная кадастровая карта (план)
- •Журнал учета кадастровых номеров
- •4.2 Вспомогательные документы
- •4.3 Производные документы
- •Государственный кадастровый учет земельных участков (гку зу): понятие и общие положения
- •2. Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков Основные кадастровые действия:
- •Предоставление сведений гзк
- •Кадастровый номер земельного участка
- •1. Кадастровое деление территории рф
- •2. Понятие кадастрового номера земельного участка
- •Структура кадастрового номера земельного участка
- •Контрольные вопросы и задания
- •1. Межевание земель: понятие, цель, правовая база
- •2. Три вида межевания земель
- •3. Работы по межеванию земель
- •Описание межевых работ
- •4. Межевое (землеустроительное) дело
- •Определение площади земельного участка (практика)
- •Инвентаризация земель
- •1. Инвентаризация земель: понятие, цели, порядок проведения
- •2. Состав и содержание инвентаризационных работ
- •3. Инвентаризационное дело
- •Порядок инвентаризации
- •Тема: оценка земли
- •1. Оценка земель: значение, порядок проведения, виды
- •2. Массовая кадастровая оценка земель
- •2.1. Методы определения государственной кадастровой оценки земель
- •2.2. Метод капитализации расчетного рентного дохода:
- •2.3. Государственная оценка земель в черте поселений
- •2.4. Нормативная цена земли
- •3. Рыночная оценка земель
- •3.1. Понятие рыночной стоимости объекта
- •3.2. Три основных подхода к стоимостной оценке земельных участков
- •4 . Факторы, формирующие стоимость земли
- •Контрольные вопросы
- •Задания
- •1. Кадастровый инженер
- •2. Государственный реестр кадастровых инженеров
- •3. Формы организации кадастровой деятельности
- •Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности
- •4. Основания для выполнения кадастровых работ
- •Договор подряда на выполнение кадастровых работ
- •5. Результат кадастровых работ
- •Межевой план
- •Порядок согласования местоположения границ земельных участков
- •Технический план
- •Акт обследования
- •Тема: подпрограмма «создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)»
- •1. Причины реализации подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости» (существующие проблемы)
- •2. Возможные варианты решения существующих проблем
- •3. Характеристика подпрограммы: цели, задачи, этапы, мероприятия, результаты
- •Литература Нормативная литература
3.2. Три основных подхода к стоимостной оценке земельных участков
Подход |
Сущность |
Используемые методы |
1. Затратный |
— совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки (с учетом его износа). |
Элементы затратного подхода при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используют при: 1. Метод остатка 2. Метод выделения |
2.Сравнительный |
- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. |
1. Метод сравнения продаж 2. Метод выделения 3. Метод распределения |
3. Доходный |
.— совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. |
1. Метод капитализации земельной ренты 2. Метод остатка 3. Метод предполагаемого использования |
В соответствии со стандартами оценки Мингосимуществом России были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков:
Рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная стоимость земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
При определении наиболее эффективного использования земельных участков принимают во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования на прилегающей к оцениваемому земельному участку территории;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.
4 . Факторы, формирующие стоимость земли
На стоимость земельных участков и иных объектов недвижимости влияют следующие факторы:
1. Рыночный спрос. Он обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем меньше спрос и больше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка.
2. Целевое назначение участка. Например, при отводе земель сельскохозяйственного назначения для других целей стоимость участка может измениться.
3. Зона, в которой находится участок. Стоимость изменяется в зависимости от зоны нахождения участка за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, цен и т. п.
4. Пространственные характеристики земельного участка.
5. Площадь и форма (размеры участка, размещение границ по дорогам, улицам или рекам и другим, природным и антропогенным границам, и т. д.). Стоимость формируется под комплексом преимуществ и недостатков, вызванных данным фактором;
6. Чересполосные и дальноземельные участки. Общая стоимость объекта уменьшается, если эти земли размещены так, что использовать их будет сложно или дорого, если же эти участки использовать эффективно можно, то стоимость объекта повышается;
7. Топография и почвенный покров, включая информацию о рельефе, состоянии почв и грунтов, их гидрогеологических характеристиках
8. Инженерное обустройство территории:
наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации, дренажа;
наличие наружного освещения;
наличие удобных транспортных связей с зонами труда, культурными и общественными центрами;
9. Правовая обоснованность застройки. Выполнение требований законодательства и правил зонирования, планирования, положения о разбивке земли на участки, уплата различных видов налогов, выполнение нормативов энергопотребления, ограничений по затененности и др.
10. Месторасположение:
престижность застройки,
архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки,
наличие развитой торговой сети и сети бытового обслуживания, культурных и зрелищных объектов и сооружений;
возможность использования прилегающих участков для стоянок, подъездных путей, коммерческого использования;
анализ негативных факторов (размещение в жилом округе промышленных сооружений, автотрасс и железных дорог, канализационных колодцев и линий высокого напряжения пустующих домов и т. п.).
11. Окружающая среда. Неблагоприятная роза ветров, повышенная солнечная инсоляция, количество осадков и связанные с ними ограничения в характере землепользования, повышенная опасность наводнений, затоплений и подтоплений, землетрясения, оползней, а также пожароопасность.
Анализ факторов, формирующих стоимость земли и иного недвижимого имущества, их учет при оценке участков, — важнейшее экономическое условие для правильного функционирования рыночных отношений.
Оценочная стоимость земельного участка — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель или инвестор готов обменять на право собственности на конкретный земельный участок.