ДОХОДНЫЙ ПОДХОД к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

1) Метод прямой капитализации. Пересчитывают годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

Под доходом понимают:

а) рентный доход для оценки сельскохоз. и лесных земель;

б) часть дохода от имущ. комплекса;

в) земельная арендная плата;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже

2) Метод дисконтирования денежных потоков Потоки буд. доходов за период владения землей, выручка от перепродажи земельного участка приводятся в текущ. стоимость участка. Данных метод применяется для земельных участков, содержащих полезные ископаемые.

3) Метод капитализации земельной арендной платы.

Земельная арендная плата - ден. сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком.

В российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: от вида деятельности арендатора и от коммерческой ценности участка.

4) Метод техники остатка дохода, приходящего на земельный участок используется для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами.

От дохода, полученного с земельного участка, вычитаются затраты на здания и сооружения, построенные за счет привлечения капитала, затраты на раб. силу и управление, а оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

СРАВНИТЕЛЬНОГО (РЫНОЧНОГО) ПОДХОДА

Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения на «открытом» рынке .

1) Метод сравнения продаж: заключается в выявлении недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценка земельного участка путем сравнения может проводиться двумя способами:

- по элементам сравнения;

- с помощью единиц сравнения.

При сравнении земельных участков учитываются элементы сравнения:

- оцениваемые права собственности(отягощение прав покупателя залогом или долгосроч. арендой); - условия финансирования.; - дата продажи - местоположение.

Единицы сравнения используются, если:

- участки различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

- необходима информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: - цена за 1 га: применяется при оценке больших массивов земли сельскохоз. или лесного назначения, земель под промышленное использование;

- цена за 1 кв. м.: при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку (офисы, склады и т.п. объекты).

- цена за 1 фронтальный метр: применяется при оценке земли, предназначенной для торговых и сферы обслуживания предприятий

- цена за лот: цена устанавливается за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

- цена за единицу плотности: соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

2) Метод переноса (метод соответствия) при оценке стоимости земельных участков основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений.

Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части:

- стоимость зданий;

- стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе (районе) существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), данное соотношение переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

ЗАТРАТНОГО (ИМУЩЕСТВЕННОГО) ПОДХОДА

Затратный подход к оценке стоимости земельных участков базируется на том, что инвестор не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначения и полезности здания в приемлемый для строительства период.

1) Метод изъятия определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями) и остаточной (фактической) стоимостью задний и сооружений на данном земельном участке. При этом остаточная стоимость зданий определяется с учетом их износа.

2) Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

К затратам на освоение относятся:

- приобретение земельного массива и оформление документов;

- инженерные расходы по расчистке, разметке и окончат. подготовки земли;

- устройство дорог, тротуаров, дренажа, инженер. и коммунальных сооружений;

- оплата налогов, страхования;

- расходы на продажу и рекламу.

3) Метод оценки городских земель по затратам на инфраструктуру. Данным методом производится оценка земель поселений.

По данному методу рассчитывается величина затрат на воспроизводство или замещение инженерной инфраструктуры города или поселка с разделением доли затрат на воспроизводство, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и т.п.

Стоимость замещения - это стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

КОРОРАТИВНЫЕ ФИНАНСЫ (ВРЯДЛИ)

Финансовый менеджмент основывается на  следующих фундаментальных концепциях:  Концепция  денежного потока. В основе обоснования финансовых решений лежит оценка денежных потоков, которые с ними связаны. Денежные потоки характеризуются по объему;  по продолжительности; по времени. Для их сравнения требуется  дисконтирование.

 Концепция  временной  ценности  денежных ресурсов. Одни  и  те же суммы  денежных  средств, полученные в разное время  не  равномерны (не равноценны), это связано с инфляцией,риском.

Концепция компромисса между риском и доходностью (эффективностью). Получение связано с риском и    между ними существует прямо пропорциональная  зависимость (чем  больше  доходность, тем больше  риск).  Необходимо  выбирать компромисс.

Концепция стоимости   капитала. Активы  предприятия  должны  быть  профинансированы  за счет  накопительных источников. Обслуживание  различных источников финансирования  обходится предварительно неодинаково, стоимость капитала - это стоимость привлечения источников финансирования: для кредита - проценты, для  эмиссии акций - дивиденды.   Концепция  эффективности  рынка  капитала.

Предприятие выступает на рынке капитала в  качестве инвестора, кредитора, заемщика.

Степень эффективности рынка капитала зависит от его информ. насыщенности и доступности информации.  Информация  влияет  на  ценовой  курс акций. Концепция  асимметрии  показателей, связана с предыдущей концепцией. Отдельные  лица (менеджеры, некоторые собственники) могут владеть информацией, недоступной для других (конфиденциальная  информация). Информация может быть использована по  разному, в зависимости от того, какой эффект (положительный  или  отрицательный) дает  ее  обнародование.

 Концепция агентских отношений. Связана с тем, что в большинстве  случаев одни лица владеют предприятием,а  другие  им  управляют. Собственники  не  обязаны управлять, для  этого  они  нанимают  профессиональных менеджеров, которые  должны  представлять и защищать их интересы. При этом собственники несут агентские издержки(зарплата менеджерам). Концепция альтернативных затрат. Управление  финансами  связано с выбором альтернативных решений. Этот  выбор  основывается  на  сравнении  альтернативных затрат (оценке  упущенной выгоды). Альтернативные  затраты - это доход, который можно было бы получить, выбрав иной вариант вложения  средств.  Концепция времен неограниченной  деятельности предприятия.

Предприятие  создано на неограниченный  срок.

Организация единой финансовой, инвестиционной и кредитной деятельности

Развитие корпораций сегодня напрямую зависит от правильно организованной финансовой деятельности и в ее рамках кредитной и инвестиционной деятельности. Поскольку реструктуризация корпораций и создание самоуправляемых структур приводит к взаимодействию большого количества юридических лиц, высший менеджмент корпорации должен "спроектировать" принципы финансовой, инвестиционной и кредитной стратегии на основе следующих главных целей :

- консолидация структурных подразделений корпорации в отношении налогов;

- создание дополнительных производственных мощностей в результате слияния предприятий;

- проникновение через посредничество корпорации в производство и сбыт различных товаров;

- проведение единой политики и осуществление единого контроля за соблюдением общих интересов корпорации; - ускорение процесса диверсификации; - организация внутренних инвестиционных потоков; - централизация участия в капитале других предприятий и др.

Кредитная стратегия корпорации должна быть ориентирована прежде всего на оптимизацию мобилизуемых ресурсов за счет привлечения капиталов путем выпуска и работы с ценными бумагами, активного взаимодействия с зарубежными фондами и организациями, использования оффшорных и свободных эк. зон, аккумулирования средств работников корпораций в негосудар. (может быть и учрежденных в рамках корпорации) пенсионных фондах, страховых компаниях, в депозитах банков и финансовых компаний, а также в капитале предприятий - участников корпорации. Таким образом, успешная фин. деятельность корпорации обусловлена как своевременными и эффективными решениями высшего менеджмента в текущей работе, так и в вопросах стратегии, которая должна разрабатываться не только на основе внутрикорпоративной фин. системы, но и с учетом тенденций основных макроэкономических индикаторов, в том числе: динамики финансового рынка и фискальной политики государства.

Цель коммерческой организации — извлечение прибыли с последующим распределением ее среди участников.

Финансы предприятий - совокуп. денежных отношений, возникающих у субъектов хозяйствования по поводу формирования фактических и потенциальных фондов денежных средств, их распределения и использования на нужды производства и потребления.

Функции фин-в позволяет сформировать логику плана действий, направленного на решение вопросов: куда вложить имеющиеся фин-ые ресурсы? как сформировать источники финансирования? как удовлетворить требования собственников предприятия? как обеспечить ритмичность текущей фин.-хоз. деятельности? И др.Функции финансов:

1)Инвестиционно-распределительная функция заключ-я в распределении фин-х ресурсов внутри предприятия, способствующем наиболее эффективному их использованию.

2)Фондообразующая функция реализуется в ходе оптимизации пассивной стороны баланса. Поскольку источников финансирования много (взносы собственников, кредиты, займы, кредиторская задолженность, и др.), возникает естественное желание выбрать наиболее оптимальную их комбинацию.

3)Доходораспределительная функция. Решающую роль в создании и функционировании предприятия несут его собственники; они могут ликвидировать компанию, поддерживать величину вложенного капитала на уровне, не предусматривающем расширение ее деятельности, изымая избыточную прибыль в виде дивидендов, или могут, напротив, воздержаться от получения дивидендов в надежде, что реинвестированная прибыль принесет большую отдачу в будущем, и т. п.

4)Обеспечивающая фун-яопределяется: 1)целевым предназначением предприятия; 2) системой сложившихся расчетных отношений. Целевое предназначение предприятия состоит в регулярном генерировании прибыли в среднем, благодаря чему капитал собственников возрастает. Система расчетных отношений играют важную роль, поскольку в экономике любые отношения в системах «предприятие – пред-ие», «пред-ие – госуд-во», «пред-ие - работники», «пред-ие - собственник» и др. чаще всего выражаются в форме денежных отношений.

5)Контрольная фун-ия состоит в том, что именно с помощью финансовых показателей, построенных на их основе, может быть осуществлен наиболее действенный контроль за эффективным использованием ресурсного потенциала предприятия. Контрольная функция реализуется как собственно предприятием, так и его собственниками, контрагентами и государственными органами.

Любая соц.-эк-ая система в момент ее создания формирует некую систему управления, организующую технологические и финансово-хозяйственные процессы и способствующую их нормальному течению. В основе системы управления - так называемая организационная структур. Важнейшим компонентом общей системы управления деят-ю предприятия является его система управления финансами. В управлении финансами организации структурно выделяются два крупных подразделения фин-й службы предприятия: планово-аналитическое (отвечает за вопросы прогнозирования, планирования и организации финансовых потоков) и учетно-контрольное. (организует учет, финансовый контроль и информационное обеспечение различных лиц, заинтересованных в деятельности предприятия).

Финансовый отчет компании - обязательная форма финансовой отчетности, предусмотренная за­конодательством. Согласно международной методике, фин-ый отчет предприятия содержит документы: баланс компании за отчетный период; отчет о прибыли и убытке; отчет о движении денежных средств;сводный доклад руководства компании. В составе годового финансового отчета предприятия представляют следующие формы:«Бухгалтерский баланс»;«Отчет о финансовых результатах»;«Отчет о движении капитала»; «Отчет о движении денежных средств;«Пояснительная записка»; итоговая часть аудиторского заключения.

Показатели фин. отчетности компании (подразделяются на 3 основных блока)

Первый блок показатели, отражаемые в «Балансе предприятия» (Актив и Пассив). В Активе показатели: внеоборотные активы; оборотные активы. В составе Пассива: собственный капитал; долгосрочные обязательства; текущие обязательства.

Во втором блоке показатели, отражаемые в «Отчете о финансовых результатах» предприятия: финансовые результаты; элементы операционных затрат.

В третьем блоке показатели, отражаемые в «Отчете о движении денежных средств» предприятия: поступление денежных средств; выплаты движение средств.

Реформация баланса предприятия дает возможность составить несколько аналитических уравнений: Чистые производственные активы (ЧПА) = основные производственные активы + оборотные производственные активы - коммерческая задолженность.

Чистый оборотный капитал (ЧОК) = оборотные производственные активы –

коммерческая задолженность. Чистые активы (ЧА) = ЧПА + прочие инвестиции.

Вложенный капитал = Собственный капитал + финансовая задолженность.

В любом случае при реформировании баланса должно соблюдаться равенство:

чистые активы = вложенному капиталу.

Такое преобразование балансов и отчетов необходимо для анализа эффек-ти при помощи расчета показателей рентабельности: рент. продаж; рент. основной деятельности; рент. Капитала или активов; рент. собственного капитала.

Важное значение при финансир-ии предприятия должно уделяться требованию к вертикальной структуре капитала: собственный капитал, собственные источники финансирования должны превышать заемные.

Эти правила легко контролируются сопоставлением соответствующих позиций активов и пассивов или расчетом специальных аналитических коэффициентов, которые разделены на 2 группы:

1) Гориз-я стр-ра баланса: а)СК(собсвен.капитал)>ВНА(внеоборотные активы); Норматив коэф-та покрытия: СК/ВНА>1; б) (СК + ЗКД)(долгосроч.заемный капитал)>(ВНА+ПЗ)

(производстве.запасы); Нор.к-та покрытия:(СК + ЗКД) / (ВНА+ПЗ)>1.

2)Вертик-я структура капитала: а) ур-нь собствен-го капитала СК/(ЗККр+ЗКД)>1; б) коэффициент автономии СК/(СК+ЗКД+ЗККр)>0,5; где ЗККр- заем. капитал краткосроч.

О соблюдении правил финансир-я свидетельствуют также коэф-ты ликвидности, в

основе расчета которых лежит сопоставление позиций текущих активов и текущих

пассивов: 1)Коэф-ты текущей ликвидности = ОА/ЗККр; К. промежуточной ликвидности = (ОА - ПЗ) / ЗККр; Коэф. абсолютной ликвидности = (ДС + ФВ) / ЗККр; где ОА – оборотные активы; ПЗ- производственные запасы; ДС- денежные средства; ФВ- краткосрочные фин. вложения. Расчеты указанных коэффициентов и соотношение их с нормативными значениями дает основание специалистам делать выводы об эффективности работы по организации финансирования предприятия.