23. Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК).

Отношения по договору найма жилого помещения регулируются гл.35 ГК, ряд норм имеют бланкетный характер, указывая на применение ЖК.

• консенсуальный

• двусторонне обязывающий

• возмездный

Квалифицирующие признаки (особенности)

В отличие от социального найма имеет срочный характер.

Виды срока договора:

• краткосрочный – до 1 года

• долгосрочный – от 1 до 5 лет.

Если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет (ст.683 ГК).

Краткосрочный договор имеет ограничения:

• при заключении не предполагается включение в текст соглашения иных пользователей, кроме нанимателя

• не предусматривается возможность проживания временных жильцов и сдача помещения в поднаем

• у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок

• в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения краткосрочный договор найма жилого помещения прекращается (п. 2 ст. 683 ГК).

Форма договора:

• письменная

• ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора, заключенного на срок не менее года, подлежит гос.регистрации (ст.674 ГК).

Наймодатель – любой субъект, имеющий право на заключение договора, в том числе ЮЛ, заключившее договор аренды жилого помещения.

Наниматель – ФЛ в связи с целевым использованием жилого помещения. В договоре должны быть указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением. При заключении с нанимателем соглашения о несении солидарной ответственности перед наймодателем они становятся сонанимателями.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек. Но закон допускает множественность лиц на стороне нанимателя (п.1 ст.308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условие заключения – уведомление наймодателя. В этом случае граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п.4 ст.677 ГК).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может не быть его родственников. В литературе отмечается: «в коммерческом найме может не быть семейных или родственных отношений». Применительно к данным отношениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоянно проживающих вместе с ним гражданах».

Наниматель может быть заменен в договоре по соглашению всех проживающих с ним (ст.686 ГК):

• в случае выбытия в другое жилое помещение

• при невозможности исполнения обязанностей нанимателем, в том числе в случае его смерти.

Объект договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах – жилые и подсобные помещения, общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры): несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (п.2 ст.673 и ст.290 ГК; п.1 ст.36 ЖК).

Существенные условия:

• предмет

• срок

• цена

Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст.673 ГК). Пригодность жилого помещения определяется в соответствии с требованиями жилищного законодательства, специальных требований к размеру предоставляемого жилого помещения закон не содержит. Нормы ст.679 и 685 ГК устанавливают право вселения членов семьи нанимателя (за искл. несовершеннолетних детей) и заключение договора поднайма только при условии соблюдения требований о норме площади жилья на одного человека.

Установление цены в качестве существенного условия согласуется с аналогичными условиями иных типов договоров, опосредующих возмездную передачу недвижимого имущества (купля-продажа, аренда), когда рыночные механизмы, влияющие на формирование и определение цены, достаточно многоаспектны. Порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре (п.3 ст.682 ГК); если порядок не определен, применяется ст.155 ЖК.