Ответственность по договору энергоснабжения

В случае нарушения обязательств по договору обе стороны – и энергоснабжающая организация и абонент – несут одинаковую (ограниченную) ответственность в виде возмещения причиненного этим реального ущерба. Как в отношении энергоснабжающей организации, так и абонента не допускается взыскания убытков в виде упущенной выгоды.

Основания и условия ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору энергоснабжения – специальное правило, предусматривающее, что при определенных обстоятельствах энергоснабжающая организация отвечает за нарушение договора при наличии ее вины: когда энергоснабжающей организацией допущен перерыв в подаче энергии абоненту в результате регулирования режима потребления энергии, осуществленного на основании закона или иных ПА (п.2 ст.547 ГК).

В остальных случаях при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств сторон подлежат применению общие положения об основаниях и условиях ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства:

1. энергоснабжающая организация при исполнении своих обязательств по договору энергоснабжения оказывается в положении стороны, осуществляющей предпринимательскую деятельность, поэтому в случае нарушения договора она несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК).

2. те же принципы ответственности абонента, являющегося КО или ИП, если он получает энергию для предпринимательской деятельности.

3. если в роли абонента выступает НКО, то ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору энергоснабжения (за несвоевременную оплату полученной энергии) строится на началах вины. Бремя доказывания отсутствия вины возлагается на должника, т.е. в нашем случае на абонента, который в соответствии с п.1 ст.401 ГК может быть признан невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, он принял все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Ответственность сторон по договору энергоснабжения может применяться в форме убытков (прямого ущерба) и в форме законной или договорной неустойки. За несвоевременную оплату полученной электрической или тепловой энергии абонент может быть привлечен в ответственности за нарушение денежного обязательства. К договору энергоснабжения подлежат применению общие положения о купле-продаже (в части, не урегулированной специальными правилами), в данном случае отношения сторон подпадают под действие нормы, содержащейся в п.3 ст.486 ГК: если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК.

8. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

• консенсуальный

• двусторонний (взаимный)

• возмездный

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу (п.1 ст. 549 ГК):

• любое недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК

• «недвижимость по закону» – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства

• предприятия как имущественного комплекса (особый вид недвижимости)

Предмет договора – только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст.129 ГК). Так, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за искл. изъятых из оборота (ст.27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения. Пример, принадлежащие ОАО «РЖД» малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ (п.2 ст.8 ФЗ от 27.02.2003 г. №29 «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»).

Нормы гл.30 ГК «Продажа недвижимости» – общие. Помимо них имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества:

• договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах (ст. 447–449 ГК, ст.89–93 Закона об исполнительном производстве)

• к договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации

Общие нормы ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть ЮЛ и ФЛ. Специальными предписаниями закона или уставом на ЮЛ могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Пример, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках.

По общему правилу продавец:

1. собственник недвижимого имущества

2. лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора

• унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правоспособности (п.1 ст.113, ст.294–298 ГК, ст.18–19 Закона о ГУП и МУП). Сделки по отчуждению недвижимого имущества не должны лишать унитарные предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет, виды которой определены законом и уставами таких предприятий; в противном случае становятся недействительными (ст.168 ГК) независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение (п.9 ПП ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

• учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от предпринимательской деятельности (п.2 ст.298 ГК)

• автономные учреждения могут быть продавцами недвижимости только при согласии собственника на это (п.1 ст.298 ГК).

Общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости (ст. 5 ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации гос.и муниц.имущества»). В законодательстве имеются особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Пример, согласно п.3 ст.35 СК для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Отсутствие согласия дает последнему право требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания (искл. договора купли-продажи жилых помещений). Несоблюдение установленной формы влечет недействительность (ст.550 ГК).

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит гос.регистрации (п.1 ст.551 ГК). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава:

• заключенного договора (сделки) продажи недвижимости

• акта гос.регистрации перехода права собственности. При продаже жилых помещений в юридический состав входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, но, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя с момента его заключения, т.к. договор продажи недвижимости является консенсуальным: если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и оплате должны быть исполнены до гос.регистрации перехода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Исполнение договора сторонами до гос.регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК): заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, т.к. заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику. Любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента гос.регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом. Судебная практика исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (п.14 ПП ВАС РФ от 25.02. 1998 г. №8).

До гос.регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности: может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до гос.регистрации перехода права собственности, становится его титульным владельцем и вправе защищать свое владение вещно-правовыми исками. Не обладая титулом собственности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено санкцией:

• в случае когда одна из сторон уклоняется от гос.регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны

• в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о гос.регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК)

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от гос.регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Требование о необходимости гос.регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи нежилой и жилой недвижимости.

Существенные условия:

• предмете

• цена

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст.554 ГК).

Данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах (ст.17 и 18 Закона о регистрации прав на недвижимость; п.8 и 9 Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденного ПП РФ от 13.10.1997 г. №1301):

• обязательные документы, идентифицирующие земельные участки: кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков

• документы, содержащие данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании

• технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения

• документы, идентифицирующие жилое недвижимое имущество: паспорта таких помещений, соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию)

Если здание или сооружение покупается для сноса с целью постройки нового строения, то необходимо разрешение на снос гос. или муниц.органа власти (ч.7 ст.51 Градостроительный кодекс РФ). Если здание или сооружение покупается для сноса с целью продажи стройматериалов, полученных от их разборки (демонтажа), то разрешения не требуется. Компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания (сооружения).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п.2 ст.555 ГК) – правило диспозитивно. Законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости может определяться сторонами различными способами. Когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК).