IV. Право застройки

§ 1. Правоотношения между застройщиком и собственником

Какую правовую структуру должно было бы иметь, как должно было бы выглядеть право застройки с точки зрения приведенных выше определений вещного (абсолютного) права, если бы оно в действительности было таковым? На одной стороне - определенный субъект права (застройщик), а на другой - универсально-безличная масса, все прочие лица. Никто из этой сплошной массы обязанных лиц не выделяется на первый план, никто не состоит с застройщиком в каких-либо особых отношениях по его праву застройки. Против каждого из обязанных лиц право застройщика существует и действует совершенно одинаковым образом.

Соответствует ли, однако, эта картина действительности? Как в самом деле выглядит право застройки, какова его подлинная структура? Уже при самом беглом взгляде мы замечаем, что из неопределенной среды прочих обязанных лиц, противостоящей застройщику, ближе всех к нему, отчетливо и резко, выделяется чья-то мощная фигура, от которой тянется к застройщику какая-то особая нить, особое vinculum juris.

Само собой разумеется, это фигура собственника <39> имущества, обремененного правом застройки: он явно состоит с застройщиком в особых правовых отношениях, вытекающих именно из права застройки, но глубоко отличных от тех отношений, в коих состоят с застройщиком все прочие лица.

--------------------------------

<39> В отдельных исключительных случаях таким лицом может быть и не собственник земельного участка, а другое лицо, управомоченное на сдачу его под застройку. Так, по советскому праву сдавать участок под застройку, со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями, может в известных случаях земельное общество (прим. к ст. 13 Зем. код.), которое, конечно, права собственности на землю не имеет.

Эти особые отношения между застройщиком и собственником распадаются на два круга:

1) отношения, в коих застройщик является управомоченным, а собственник - обязанным;

2) отношения, в коих застройщик является обязанным, а собственник - управомоченным (ст. 71, 73, 75, 77, 78 и 83 ГК).

Первая группа правоотношений, в соответствии с советским правом, представлена следующими основными правами застройщика по отношению к собственнику земельного участка (т.е. к государству).

1. Право получить земельный участок для застройки и для использования в границах, определенных законом и договором застройки (ст. 71, 77 и 78).

2. Право на получение стоимости строений, если последние передаются государству в случаях, предусмотренных ст. 83, а именно: а) при прекращении права застройки в связи с истечением срока договора и б) при переходе права застройки государству.

3. Право в определенных случаях получать от государственного органа, который передал земельный участок для целей застройки, выплаченную страховщиком страховую сумму для целей восстановления сгоревшего или поврежденного огнем строения (ст. 73, п. "и").

Вторая группа правоотношений, по советскому праву, охватывает следующие основные обязанности застройщика по отношению к государству.

1. Обязанность возвести строения, причем при соблюдении определенного времени начала и окончания строительных работ (ст. 73, п. "ф" и "г"), а также, в некоторых случаях, обязанность восстановить строение в случае его гибели (ст. 73, п. "и").

2. Обязанность уплатить государственному органу, который передал земельный участок, соответствующую плату за право застройки (ст. 73, п. "д").

3. Обязанность содержать строения в хорошем состоянии и страховать их за свой счет от опасности пожара на полную сумму (ст. 73, п. "х" и "и", и ст. 75).

4. В завершение списка также обязанность передать здание государству в хорошем состоянии в предусмотренных ст. 83 случаях (см. выше).

Оба указанных круга отношений застройщика с собственником-государством (и права, и обязанности застройщика) вытекают, несомненно, из права застройки, а не из какого-либо иного основания <40>, относятся к составу, к существу права застройки <41>, но, с другой стороны, несомненно, отличны от отношений застройщика, по тому же праву застройки, ко всем прочим лицам.

--------------------------------

<40> Такого и нет: между застройщиком и собственником (государством) имеется в этом направлении только договор о праве застройки и ничего более.

<41> Это положение весьма рельефно выражено, в частности, в самом тексте Германского закона от 15 января 1919 г. о праве застройки. Он объявляет содержанием права застройки не только вытекающие из Закона взаимоотношения между застройщиком и собственником участка ("gesetzlicher Inhalt"), но даже и особые договорные между ними соглашения ("vertragsmassiger Inhalt") по целому ряду вопросов: о возведении, содержании и использовании строений, о несении налогов и пр. обременении, о неустойках, о компенсациях со стороны собственника в пользу застройщика и т.д. (Verordnung uber das Erbbaurecht, § 1, 2, 5, 27 и 32 - "Reichs-Gesetzblatt". Jahrg. 1919. N 14. 6654 или у Kruger'а "Erganzungen zum BGB", 1925 - 6, B. I. S. 494 - 510).

Уже одно это наличие в праве застройки особых отношений застройщика с собственником, отличных от отношений его к прочим лицам, совершенно исключает возможность применения к праву застройки квалификации вещного или абсолютного права в смысле указанных выше определений. Но мало того. Отмеченные выше взаимоотношения застройщика с собственником-государством и количественно (по количеству регулируемых моментов), и качественно (по их значению) столь явно преобладают над отношениями застройщика к прочим, третьим лицам, что возникает вопрос, не в них ли и следует искать центр тяжести, существо застроечного правоотношения.