6. Виды регистрационных систем.

В различных государствах по-разному организована система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суть консенсуальной модели регистрации прав на недвижимость заключается в том, что право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. При этом факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав регистрирующим органом для перехода права собственности значения не имеют. Подобная модель реализована в гражданском праве Франции.

С одной стороны, консенсуальная система установления прав на имущество существенно облегчает гражданский оборот, позволяя сторонам самостоятельно определять момент возникновения, изменения или прекращения прав. С другой стороны, такая система приводит к полному отсутствию публичной достоверности реестра, ибо публичная достоверность без принципа внесения немыслима. Ведь если права возникают вне зависимости от реестра, то никогда нельзя быть уверенным, что реестр точно отражает действительное правовое состояние конкретного имущества.

Германский вариант. Право переносится на основании вещной сделки и внесения записи в реестр (пар.873 ГГУ)

Традиционная англосаксонская система регистрации прав на недвижимость предусматриваетрегистрацию передачи права собственности на недвижимость по договорам между прежними и новыми владельцами. При регистрациии договоров все соглашения касающиеся недвижимости регистрируются в специализированном учреждении. С каждой новой сделкой появляются появиляются новые договора, которые наслаиваются на зарегистрированные ранее. Потенциальный покупатель может проследить в реестре всю цепь переходов прав на недвижимость.

Система Торренса. Модель Торренса исходит из того, что основанием возникновения вещных прав на недвижимость является оглашение прав на нее, под которым подразумевается внесение записи в поземельную книгу. Заключаемый сторонами договор об отчуждении недвижимости по общему правилу не имеет значения для перехода прав, равно как и пороки волеизъявления (за определенными исключениями) по общему правилу не оказывают влияния на приобретение прав на недвижимость2.

Руководящий принцип акта Торренса заключается в том, что запись в вотчинную книгу, совершаемая государством, имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником.

7. Земельный участок. Самовольная постройка.

Понятие земельного участка.

Земельный участок — это часть пространства (территории), ограниченная в порядке, установленном земельным законодательством, государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК; п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ*). Вещные права на земельный участок распространяются на его поверхностный (почвенный) слой, а также на входящие в его границы замкнутые водоемы, лес и растения, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 261 ГК). Воздушный столб над поверхностью земельного участка, а также богатства, находящиеся под его поверхностью, обладатель вещного права может лишь использовать в пределах, установленных законодательством (п. 3 ст. 261), но такое право использования уже не относится к категории вещных. Осуществление вещного права на земельный участок ограничивается его целевым назначением. Соблюдение целевого назначения земельного участка — главный и универсальный предел осуществления любых вещных прав на земельные участки. Содержание и пределы осуществления вещных прав на земельный участок иных, чем право собственности, могут определяться не только законодательством, но также и договором обладателя такого права с собственником (п. 2 ст. 264 ГК).

Зданием называется постройка, обладающая полезной внутренней вместимостью, используемой для размещения людей, не связанных с ее техническим и коммерческим обслуживанием. К зданиям относятся дома, производственные корпуса, депо, павильоны, ангары, гаражи, сараи, вокзалы, магазины, цирки, театры, детские сады, школы, интернаты, больницы, санатории, пансионаты, дома отдыха и т.п.; крытые склады, стадионы, ипподромы, бассейны и т.п. Признание объекта зданием означает необходимость государственной регистрации прав на него и сделок с ним, а также — необходимость присвоения ему кадастрового номера и оформления на него технического паспорта.

Сооружение — это постройка, хозяйственное назначение которой реализуется за счет ее собственных полезных технических, либо коммерческих свойств, безотносительно к возможности размещения внутри него людей, не связанных с его техническим или коммерческим обслуживанием. К числу сооружений относятся перроны, причалы, молы, пирсы, дамбы, плотины, реакторы, дороги. Последствия признания объекта сооружением, в общем, те же, что и последствия признания объекта зданием. Вообще нельзя не отметить, что установление различий между зданиями и сооружениями принципиального юридического значения не имеет, ибо здания и сооружения пользуются одинаковым правовым режимом.

Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевому назначению. Предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя, в частности, земельный участок, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, и т.д. ГК считает предприятие недвижимой вещью, что предопределяет применение к абсолютным правам на предприятия и сделкам с ними регистрационного начала. Баловне согласен, что предприятие можно считать не только недвижимой вещью, но и вообще вещью).

Взаимосвязь земельного участка с находящимся на нем строением.

В РФ действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости:

1) При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.( п. 1 ст. 35 ЗК) указанной статьи,  

2) Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.(п.3 Ст. 35 ЗК)

3) Отчуждение здания, строение, сооружения согласно п.4 ст. 35 ЗК возможно только одновременно с земельным участком, если земельный участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

4)  Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

 Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимости находит свое подтверждение и в ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ <*> собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Также согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ <*> по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Тот же принцип находит свое отражение и в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <*>. Так, в ст. 28 закреплено, что "приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом".

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

- занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

 

2. Самовольная постройка  - жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:

1) созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами,

2) созданное без получения на это необходимых разрешений (Смотри ниже Постановление)

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство

8. Деньги.

Деньги (наличные) – движимые, потребляемые, родовые вещи (возможна индивидуализация), главная функция- средство платежа.

Вместе с тем деньги могут выступать и в роли особого товара – самостоятельного предмета некоторых сделок, например займа и кредита (ибо последний по сути представляет собой торговлю деньгами).

Наличные деньги не могут быть истребованы от их добросовестного приобретателя (п. 3 ст. 302 ГК), в том числе и при условии их индивидуализации.

 

Безналичные деньги – денежные средства, числящиеся на банковских счетах и во вкладах (депозитах).

Строго говоря, нужно вести речь не о безналичных деньгах, а о безналичных расчетах как об особых правоотношениях – денежных расчетах без использования наличных средств.

По своей юридической природе, они являются не вещами, а правами требования (в законодательстве для их обозначения используется термин денежные средства). Они не могут считаться законным (т.е. общеобязательным) платежным средством, законом установлены ограничения их перевода в наличность, а использование допускается с использованием установленной законом очередности платежей.