- •Раздел I. Общие вопросы права собственности
- •Глава 1. Конституционные основы современного права собственности
- •Глава 2. Понятие и виды вещных прав
- •§ 1. Возникновение категории вещных прав
- •1. Вещные права в римском праве
- •2. Вещные права в европейском праве
- •3. Вещные права в американском праве
- •4. Вещные права в советском праве
- •5. Вещные права в современном российском праве
- •§ 2. Понятие и признаки вещных прав
- •1. Вещные права и отношения собственности
- •2. Признаки вещных прав
- •3. Объекты вещных прав
- •4. Признаки ограниченных вещных прав
- •§ 3. Виды вещных прав
- •1. Отдельные виды ограниченных вещных прав
- •2. Классификации ограниченных вещных прав
- •Глава 3. Право собственности и проблемы владения
- •Глава 4. Право собственности как составная часть учения о вещном праве
- •§ 1. Учение о вещном праве и праве
- •1. Содержание и признаки вещного права
- •2. Исходные положения о дополнительных признаках
- •3. Виды ограниченных вещных прав
- •4. Учение о владении
- •5. Различие в основаниях возникновения права собственности
- •6. Проблема давности владения как основания
- •§ 2. Почему категория "вещное право" постепенно
- •1. Основные подходы к изучению вещного права
- •2. Объективные и субъективные причины постепенного
- •3. Основные подходы к изучению права
- •§ 3. Современное состояние учения
- •1. Содержание и признаки вещных прав
- •2. Основные проблемы в составе учения о вещном праве
- •Глава 5. Вещные и обязательственные правоотношения
- •§ 1. Соотношение вещных и обязательственных правоотношений
- •§ 2. Смешанные правоотношения
- •§ 3. О праве на право
- •§ 4. Вещные и обязательственные договоры
- •§ 5. О вещных правах лиц, которые
- •Глава 6. Соотношение права собственности и интеллектуальных прав
- •Глава 7. Вопросы "соседского права"
- •Раздел II. Собственность отдельных субъектов права
- •Глава 1. Российская федерация, субъекты российской федерации и муниципальные образования как субъекты права собственности
- •§ 1. Публичная собственность в
- •§ 2. Публичная собственность в древнем
- •§ 3. Публичная собственность в
- •§ 4. Публичная собственность в советском праве
- •§ 5. Публичная собственность в современном праве России
- •Глава 2. Разграничение права собственности российской федерации и имущественных прав юридических лиц публичного права
- •§ 1. Общие положения
- •§ 2. Юридические лица публично-правовых образований
- •§ 3. Обособление имущества публично-правовых
- •§ 4. Особенности гражданско-правовой
- •Глава 3. Право собственности некоммерческих организаций
- •Глава 4. Право собственности иностранных граждан и лиц без гражданства
- •§ 1. Общие замечания
- •§ 2. Регулирование правового положения иностранцев-
- •§ 3. Правовое положение иностранцев-собственников
- •§ 4. Российское законодательство о правовом
- •§ 5. Изъятия из национального режима,
- •Раздел III. Объекты права собственности
- •Глава 1. Участки недр как объекты гражданских правоотношений
- •§ 1. Участок недр как вещь
- •§ 2. Участок недр как недвижимое имущество
- •2.1. Об особенностях гражданско-правового режима объектов
- •2.2. О свойствах юридических связей между подземными
- •2.2.1. О природе права пользования участками недр,
- •2.2.2. О правах на подземное сооружение
- •2.2.3. О свойствах юридических связей между подземными
- •2.2.4. О свойствах юридических связей между подземным
- •2.3. Юридические связи между земельным участком и
- •2.3.1. Юридические связи между участком недр и земельным
- •2.3.2. Неразрывное соседство участков недр и расположенных
- •2.4. О государственной регистрации прав на участки недр
- •§ 3. О субъекте права собственности на участки недр
- •§ 4. Гражданско-правовая природа неиспользуемых недр
- •Глава 2. Право собственности на объекты долевого строительства
- •§ 1. Квартира как объект права собственности
- •§ 2. Основания приобретения права собственности
- •Глава 3. Жилые дом и помещение как объекты права собственности
- •§ 1. Социальные и технические характеристики жилого дома
- •§ 2. Правовые признаки жилого дома и жилого помещения
- •Глава 4. Проблемы признания права собственности на самовольную постройку
- •§ 1. Общая характеристика самовольного строительства
- •§ 2. Процессуальные особенности признания права
- •§ 3. История законодательного регулирования
- •§ 4. Проблемы квалификации постройки в качестве самовольной
- •4.1. Постройка как объект недвижимого имущества
- •4.2. Самовольная реконструкция
- •4.3. Последствия государственной регистрации права
- •4.4. Оценка действий застройщика по возведению объекта
- •4.5. Последствия нарушений, допущенных при отводе
- •Глава 5. Практические аспекты государственной регистрации
- •Глава 6. Акции как объекты права собственности
- •Глава 7. Вещи как предмет залога и объект гражданского оборота
- •§ 1. Недопустимость залога вещей, изъятых из оборота
- •§ 2. О допустимости залога вещей, ограниченно
- •§ 3. О залоге вещей, на которые не допускается
- •Часть 1 ст. 446 гпк рф в круг объектов, на которые не допускается обращение взыскания, включила целый ряд движимых вещей:
- •§ 4. Запрет на залог отдельных видов имущества
- •§ 5. Невозможность залога оборотоспособной вещи, которая
- •§ 6. Залог вещей, в отношении которых судом или иным
- •§ 7. Необоснованность различий в правовых подходах
- •Раздел IV. Право общей собственности
- •Глава 1. Общие вопросы права собственности нескольких лиц
- •§ 1. Понятие и субъектный состав общей собственности
- •§ 2. Возникновение общей собственности
- •§ 3. Общая долевая собственность
- •§ 4. Общая совместная собственность
- •Глава 2. Право общей собственности на паевой инвестиционный фонд
- •Глава 3. Общая собственность в семейном праве
- •Раздел V. Гражданско-правовые способы защиты права собственности
- •Глава 1. Иск о признании права собственности
- •Глава 2. Виндикационный иск
- •Глава 3. Негаторный иск
- •Глава 4. Иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)
4.2. Самовольная реконструкция
Не меньшую актуальность имеет вопрос применения положений ст. 222 ГК РФ к самовольно реконструированным объектам недвижимости, ведь значительная часть судебных дел о признании права собственности на самовольную постройку касается именно случаев самовольной реконструкции. Правомерно ли отождествлять понятия "самовольно реконструированный объект" и "самовольная постройка"?
В современной юридической литературе высказаны разные, порой противоположные, мнения на этот счет. Так, по мнению А.А. Рубанова, пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК РФ <1>. Следовательно, признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. Постройка должна обладать определенной степенью самостоятельности по отношению к уже существующим объектам.
--------------------------------
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2002. С. 523 (автор комментария - А.А. Рубанов).
Такой подход широко распространен в практике судов. Так, решением суда было отказано в иске о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа в здании. Суд исходил из того, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, она направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 июля 2002 г. N А26-731/02-01-05/39; Постановление ФАС Московского округа от 10 января 2001 г. N КГ-А40/6185-00.
Другая позиция состоит в том, что самовольно реконструированные объекты должны приравниваться к самовольным постройкам независимо от характера реконструкции, хотя этот вывод и не следует из буквального содержания п. 1 ст. 222 ГК РФ <1>. Тем не менее именно такая оценка самовольной реконструкции, на мой взгляд, соответствует нормам Градостроительного кодекса РФ.
--------------------------------
<1> Для сравнения отметим, что в ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. часть жилого дома (или дачи) считалась результатом самовольного строительства.
Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора. Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 ГрК РФ). Более того, изменения архитектурного облика также требуют разрешения на строительство <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 2 ст. 21 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, осуществление какой-либо пристройки (или надстройки в виде мансарды, дополнительного этажа и т.п.) к ранее возведенному объекту выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, техническому паспорту строения.
Если работы по обустройству здания затрагивают его конструктивные характеристики и влияют на надежность и безопасность, они признаются реконструкцией здания и, следовательно, могут быть признаны самовольной постройкой <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2006 г. N Ф04-3743/2006(26764-А75-39).
В случае когда реконструкция недвижимости (к примеру, возведение в здании дополнительных этажей) проведена без получения необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, не была согласована с заинтересованными лицами, она должна признаваться самовольной постройкой, поскольку именно применение ст. 222 ГК РФ в данном случае позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 12.
На мой взгляд, даже если самовольная реконструкция не изменила архитектурного облика и создание новых площадей произошло внутри стабильного каркаса здания, есть основания квалифицировать такую деятельность как самовольную постройку. По мнению С.А. Степанова, здания - это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями <1>. Авторы Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают считать помещениями конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение в отличие от здания лишено материального выражения и рассматривается как вещь в юридическом смысле этого слова <2>.
--------------------------------
<1> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 81 - 83.
<2> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 48, 49.
В.В. Чубаров также предлагает признать нежилые помещения самостоятельным объектом недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения <1>. Высказываются и другие похожие мнения в пользу признания нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости по признакам их единого хозяйственного назначения и самостоятельной оборотоспособности <2>.
--------------------------------
<1> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 12.
<2> Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.
Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания означает создание нового объекта недвижимости, поэтому к нему могут быть применены правила о самовольной постройке.
Следует оговориться, что применение норм о самовольной постройке к самовольно реконструированным объектам возможно лишь в отношении нежилой недвижимости. Аналогичные действия, выполненные в жилой недвижимости, квалифицируются нашим законодательством как самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения (ст. 29 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения существенно отличаются от тех, что установлены ст. 222 ГК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник или наниматель жилого помещения обязан в разумный срок привести жилье в первоначальное состояние. В противном случае договор социального найма с нанимателем может быть расторгнут, а у собственника жилье может быть принудительно изъято и продано с публичных торгов <1>.
--------------------------------
<1> Следует отметить, что норма о продаже самовольно перестроенного жилого помещения с публичных торгов не соответствует ст. 235 ГК РФ.