4. Признаки ограниченных вещных прав

В особом освещении нуждаются признаки иных - ограниченных (по сравнению с правом собственности) - вещных прав. Наряду с тем что им присущи все перечисленные выше общие (с правом собственности) признаки вещных прав, они обладают и своей спецификой. Она проистекает из того обстоятельства, что все эти права действуют в отношении чужих вещей, находящихся в собственности иных лиц (будучи в прямом смысле iura in re aliena - "правами на чужие вещи"), а потому и являются хотя и вещными, но ограниченными по содержанию именно в сравнении с этим правом.

Такие права в качестве вещных, однородных с правом собственности, также предоставляют управомоченным лицам возможность осуществлять непосредственное, хотя и строго ограниченное господство над чужой вещью (а не над поведением другого, обязанного, лица). Их содержание действительно всегда является более узким, ограниченным в сравнении с правом собственности, которое они обременяют. По существу, они представляют собой ограничения правомочий собственника, обычно в том или ином отношении лишая его возможности (правомочия) самостоятельно и свободно пользоваться своей вещью.

При наличии таких прав право собственности как бы сжимается, уменьшается в своем объеме, причем иногда весьма существенно. В некоторых случаях (не известных пока действующему российскому праву, например при установлении на вещь классического узуфрукта) у собственника может остаться лишь общее господство над вещью, по сути, голое право (nudum ius) <1>. Однако, как только ограниченное вещное право прекращается, право собственности автоматически восстанавливается в полном объеме, без каких-либо дополнительных действий собственника (свойство эластичности, или упругости, права собственности, отмечавшееся еще дореволюционными цивилистами).

--------------------------------

<1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права. С. 225. Именно поэтому И.А. Покровский указывал, что "истинной ценой, которою покупается каждое подобное ограниченное право на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное право собственности", что, в свою очередь, составляет одно из главных оснований для установления ограниченных вещных прав только законом, а не договором, и только при наличии особой необходимости в этом (Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 210).

С другой стороны, прекращение права собственности на вещь (например, в случае ее уничтожения или изъятия из оборота) должно влечь автоматическое прекращение и всех установленных на нее ограниченных вещных прав. Поэтому другую их важнейшую черту составляет производность, зависимость от права собственности как основного вещного права. Ограниченные вещные права не могут существовать самостоятельно, при отсутствии права собственности на вещь. В связи с этим невозможно установить какое-либо ограниченное вещное право на бесхозяйную вещь и в том числе признать такое право за самим фактическим владельцем бесхозяйной вещи <1>.

--------------------------------

<1> Поэтому следует признать необоснованными предложения такого рода, высказанные в учебной литературе (см., например: Гражданское право. Часть первая: Учебник для вузов / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М., 1998. С. 299; Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. М., 1997. С. 249).

Наконец, общепризнанную особенность ограниченных вещных прав составляет их сохранение при смене собственника обремененной ими вещи. Именно данное положение, традиционно квалифицируемое в качестве права следования, обеспечивает юридическую прочность вещного права в отличие от обязательственного (договорного) права, субъект которого по общему правилу должен договариваться с новым собственником об условиях продолжения использования чужой вещи.

В отечественном гражданском праве это классическое положение, к сожалению, не выдержано до конца последовательно: наш законодатель в советское время наделил правом следования представлявшегося ему слабой стороной арендатора вещи (ст. 169 ГК 1922 г., ст. 54 Основ гражданского законодательства 1961 г. и ст. 288 ГК 1964 г.). Данное правило сохранено и в действующем законодательстве (п. 1 ст. 617 ГК) <1>.

--------------------------------

<1> Оригинальную трактовку права следования давал М.М. Агарков: он рассматривал его как "право активного субъекта истребовать вещь от всякого, кто незаконно владеет ею" (Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. С. 203 - 204). Но и в таком понимании право следования, по его мнению, составляло одну из особенностей вещных прав, которая отсутствует в современном российском гражданском праве.

Стоит напомнить, что в 1989 г. с целью максимальной охраны интересов широко пропагандируемых арендных предприятий от возможного произвола со стороны различных чиновников, представлявших главного тогда арендодателя - государство, а также превращения аренды с выкупом государственного имущества в основную форму разгосударствления были даже приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Их содержание и применение серьезно исказили в правосознании классический обязательственно-правовой институт аренды.

В результате в отечественной литературе получил необоснованное распространение весьма небесспорный взгляд на права арендатора как на вещные или смешанные, вещно-обязательственные (при этом обычно игнорируется прямо предусмотренная ч. 1 ст. 606 ГК возможность передачи вещи в аренду без владения). Более того, этот подход вместе с аналогичными попытками трактовки смешанной природы прав залогодержателя, в свою очередь, стал базой для более общих сомнений в обоснованности самого деления имущественных прав на вещные и обязательственные.

Между тем еще дореволюционный проект Гражданского уложения вовсе не предполагал наделения арендатора таким правом (ст. 1860), ибо в классическом понимании аренды нет никаких вещных элементов и арендатору не предоставляется никакого права следования. Так, Д.Д. Гримм прямо усматривал "основное отличие вещных прав пользования и распоряжения от таковых же личных" в том, что последние, в отличие от первых, могут быть прекращены "распорядительным актом установителя права (auctor'a)": "если А. отдал свой участок в аренду В. и потом продает его без всяких оговорок лицу С., то В. может быть изгнан новым собственником, так как вследствие отчуждения участка его право пользования прекратилось, и он сохраняет только иск об убытках против А." <1>. Иначе говоря, по общепринятой юридической логике обязательственное право нанимателя должно уступать вещному праву нового собственника.

--------------------------------

<1> Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 211.

Понятно, что такая ситуация может нарушить интересы арендатора даже при условии возмещения ему всех убытков. Поэтому "борьба между юридическою логикой и интересами арендаторов отражается на всех почти законодательствах, которые обыкновенно останавливаются в затруднении перед этим вопросом" <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. С. 156 и след.

В этом смысле следует отметить некоторую неточность утверждений В.К. Райхера относительно распространения принципа "купля-продажа не ломает аренды" ("Kauf bricht nicht Miete"), закрепленного в § 571 BGB (в первоначальной редакции; в ныне действующей редакции 2001 г. эти нормы отсутствуют, что также наводит на известные размышления) и в ст. 1743 Code civil, рассматривавшегося им в качестве аргумента в пользу отсутствия различий вещных и обязательственных прав <1>.

--------------------------------

<1> Райхер В.К. Абсолютные и относительные права. С. 147.

Дело в том, что § 571 BGB относился не вообще к договору имущественного найма, а только к найму земельных участков (и при этом не распространялся на их аренду, так как в германском праве имущественный наем и аренда являются различными институтами) <1>. Аналогичные по сути правила закрепила и ст. 1743 Code civil, в силу которой новый собственник не вправе расторгнуть лишь нотариально удостоверенный договор с арендатором в сфере сельского хозяйства, но вправе сделать это в отношении нанимателя несельскохозяйственного имущества, если такое право предусмотрено договором. Иначе говоря, развитое зарубежное законодательство избегало столь резкого и однозначного решения этого сложного вопроса, которое было закреплено ст. 169 ГК 1922 г.

--------------------------------

<1> См., например: Medicus D. Schuldrecht II. Besonderer Teil. 9. Aufl. Munchen, 1999. S. 116.

Но в любом случае право следования само по себе не может стать основой для квалификации имущественного права в качестве вещного, ибо для этого необходима вся совокупность названных выше признаков. Так, обременение рентой недвижимого имущества сам законодатель в п. 1 ст. 586 ГК прямо охарактеризовал как переход к приобретателю имущества обязательств плательщика по договору ренты.

Вместе с тем можно говорить о том, что вещно-правовой элемент прав арендатора в виде права следования (а также их абсолютной вещно-правовой защиты) составляет одну из особенностей российского гражданского права. При этом в целом с точки зрения признаков вещного права права арендатора и в отечественном правопорядке все равно остаются обязательственными, а не вещными.

В итоге можно сказать, что к ограниченным вещным правам относятся такие абсолютные гражданские (имущественные) права, которые предоставляют своим субъектам возможность в ограниченном, точно определенном законом отношении осуществлять в своих интересах непосредственное хозяйственное господство над чужими недвижимыми вещами, как правило, земельными участками (а при залоге и удержании - и над другими объектами гражданских прав).