1 На момент подписания номера в печать постановление Президиума вас рф от 30.07.2013 по делу № а07-23099/2011 опубликовано не было.
ИНТЕРВЬЮ
«Если по договорам предоставлялись рассрочки платежа, это должно насторожить покупателя»
Екатерина Владимировна Медейко к. ю. н., партнер по недвижимости и строительству международной юридической фирмы CMS Russia
На что обращать особое внимание, проводя юридический аудит недвижимости, рассказывает к. ю. н., партнер по недвижимости и строительству международной юридической фирмы CMS Russia Екатерина Владимировна Медейко.
Биография
В 1998 году окончила с отличием юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, в 2000 году – Университет Nancy-2 (Франция). 1997–1999 годы – юрист в Комитете по управлению государственным имуществом (КУГИ) г. Санкт-Петербурга. 2000–2005 – юрист в Петербургской юридической фирме Right и преподаватель международного частного права Санкт-Петербургского госуниверситета. В 2012 году защитила кандидатскую диссертацию на тему «Международно-правовое регулирование возмещения ущерба, причиненного физическим лицам в ходе вооруженных конфликтов». С 2012 года – партнер по недвижимости и строительству международной юридической фирмы CMS Russia.
– Качественный юридический аудит – legal due diligence – наверно, одно из самых важных условий успеха сделки с недвижимостью. Что в проведении такого аудита для юриста самое сложное? – Как правило, проведение due diligence преследует несколько целей. Во-первых, его важно проводить, когда кто-то намерен купить объект недвижимости или компанию, владеющую объектами недвижимости, как построенными так и не построенными. Во-вторых, аудит проводят во внутренних целях, когда бенефициар желает проверить своих менеджеров. В-третьих, аудит проводится с целью выхода на IPO (первичное публичное размещение акций). Например, мы готовили отчет об оценке прав на объекты недвижимости для одной крупной российской компании, которая проводила IPO на Гонконгской бирже. Нашей задачей было подготовить специальный отчет для биржи. Вот как раз аудит для IPO и может вызвать определенные сложности у юристов-консультантов, потому что есть риск конфликта интересов с заказчиком.
– Конечно, ему же нужно показать, что с недвижимостью все в порядке… – Естественно, а мы даем заключение, и как юристы несем ответственность. И, естественно, если в дальнейшем выяснится, что в заключении что-то не так, претензии будут именно к нам. Хотя, я бы не сказала, что при проведении due diligence часто бывают какие-то серьезные проблемы.
– А что с покупкой производственных предприятий? Наверно, есть проблема с самовольными постройками? – Да, ведь многие предприятия были построены энное количество лет назад. И самовольные постройки – это, конечно, основная проблема, они есть почти у всех. Кроме того, может возникнуть спор относительно того, является ли построенный объект объектом недвижимости. Как раз недавно я представляла интересы одной компании, у которой были зарегистрированы все права на объект, а само здание было введено в эксплуатацию как объект капитального строительства еще в 60-е годы прошлого столетия. Однако муниципалитет предъявил иск о признании объекта движимым со всеми вытекающими последствиями, в частности, касающимися возможности занимать земельный участок. Ведь по ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на участок имеет собственник здания. А если здание не является объектом капстроительства, получается, что у собственника такого права нет.
– В связи с этим интересно, что происходит, например, с теми огромными пустыми территориями, которые раньше принадлежали заводам. Они все связаны исключительными правами собственников объектов недвижимости? – Вы абсолютно правы. С оформлением прав на земельные участки, на которых располагались производственные объекты, действительно большая проблема. Потому что у зданий заводов есть собственники, которые по закону имеют исключительное право на эти земельные участки. Но не всегда понятно, какую именно территорию следует считать таким участком. Кстати, еще одна проблема – определение кадастровой стоимости земельных участков. Особенно это характерно для Московской области, где была проведена государственная оценка кадастровой стоимости участков, и многие владельцы не согласились с установленной стоимостью. Причем речь идет об увеличении стоимости в сотни раз. Президиум Высшего арбитражного суда РФ должен был решить этот вопрос по результатам рассмотрения дела 25 июня, но мотивировочная часть судебного акта пока не опубликована.
– Если объект недвижимости был приватизирован, это что-то меняет при покупке? Есть какие-то связанные с этим риски? – Сложности с приватизацией были в начале 2000-х годов, сейчас они отошли уже на второй план. Ведь большинство процедур приватизации были проведены в начале и середине 90-х годов, и для таких споров уже прошли сроки исковой давности. Так что, даже если там и были какие-то нарушения, они уже не актуальны.
– На что вообще нужно обращать внимание, когда проверяешь историю перехода прав на объект? – В первую очередь нужно обращать внимание на последовательность сделок с объектом. Если в течение короткого времени было совершено несколько сделок подряд, значит, есть какой-то подвох. Например, первая сделка была в мае, другая в июле–августе и т. д. Обычно такая цепочка сделок совершается намеренно, с тем чтобы итоговый приобретатель мог рассматриваться как добросовестный. Еще нужно смотреть на расчеты между контрагентами. Если сделки совершались между независимыми компаниями, там не будет никаких отсрочек платежа или рассрочек. А если было совершено несколько сделок за год и по первым двум договорам предоставлялись рассрочки платежа, это должно насторожить покупателя. Гораздо менее рискованны сделки, где предыдущий собственник приобрел объект более 3 лет назад.
– Могут стать препятствием для заключения сделки изменения технических характеристик объекта – перепланировка, реконструкция, капремонт? – Да, это может оказаться серьезной проблемой. Но если перепланировки произведены в границах существующего объекта, то здесь, как правило, проблем с регистрацией не возникает. Разве что в документах из БТИ и кадастровом паспорте будет указано, что была произведена незаконная перепланировка. На сделку с объектом это обстоятельство никак не влияет и опасений не вызывает. А вот если изменились границы объекта, например, надстроили еще один этаж или сделали пристройку – это уже считается изменением характеристик и может быть расценено как самовольная постройка. Потому что, по сути, объект был преобразован, изначального объекта уже нет. Такое обстоятельство может стать проблемой при регистрации.
– Какие документы нужно проверять в таком случае? – В первую очередь технический паспорт БТИ и кадастровый паспорт объекта. И, естественно, потребуется визуальный осмотр. Нужно понимать, что процесс приобретения объекта недвижимости – не только юридический вопрос. Существует масса технических вопросов, которые юристы, как правило, не в состоянии решить. Кстати, у нас и у иностранных юристов несколько разные подходы к проверке объектов недвижимости. Российские юристы обычно ограничиваются проверкой прав на недвижимость. Для иностранных юристов проверка титула тоже важна, но им бывает достаточно и выписки из реестра. Более значимо для них другое – например, вопросы эксплуатации и энергообеспечения. Это ведь действительно очень важно. Поэтому нужно проверять наличие договоров с энергоснабжающими организациями, смотреть, чтобы у предыдущего собственника не было задолженностей. Для производственных объектов нужно также выяснить, может ли здание быть использовано для определенного вида производственной деятельности. Например, у нас был один объект, который хотели арендовать для небольшого химического производства. Оказалось, что помещение категорически не приспособлено для этих целей и, если бы его арендовали, пришлось бы проводить целый комплекс разных технических мероприятий.
– Как лучше проводить техническую проверку земельного участка, выяснять соответствие фактического и юридического места расположения? Нужно ли проверять межевые знаки? – Это делать нужно, но не юристу, а кадастровому инженеру. Конечно, надо обязательно посмотреть категории земель и вид разрешенного использования – он указывается в соответствии с правом на землепользование и определяется по территориям. Если территория подпадает под несколько видов разрешенного использования, а указан только один, то чисто теоретически поменять один вид на другой можно. Но построить жилье на земельном участке, предназначенном для строительства промышленных объектов, естественно, нельзя. Поэтому нужно понимать, какой вид разрешенного использования установлен для участка, и соотносить этот вид с целью приобретения.
– А если приобретается единый имущественный комплекс, как структурировать сделку? – У нас был один подобный проект: мы приобретали несколько объектов, и возник вопрос, можно ли их рассматривать как единый имущественный комплекс. Через приобретение собственно объектов недвижимости такие сделки совершаются очень редко. Как правило, при подготовке такой инвестиционной сделки все объекты переводятся на одну компанию, проводится реструктуризация и затем покупаются акции или доли одной организации. Потому что покупать и оформлять каждый объект отдельно гораздо сложнее. Подобную проблему обычно берутся решать не юристы, а менеджеры компании.
– Как вы оцениваете изменения в ГК РФ, касающиеся недвижимости? После их принятия стало легче работать? – Когда 1 марта вступили в силу положения Гражданского кодекса РФ, которые отменили государственную регистрацию договоров аренды, случилась полная неразбериха. Понятно, что законодатель хотел избежать двойной регистрации. Но, наверное, стоило все-таки указать в законе, что вообще-то в принципе ничего не изменилось, что аренда сроком более года подлежит регистрации путем проставления штампа в договоре. 4 марта вернули требование о регистрации договоров аренды. Это был очень рискованный момент: получалось, что либо регистрации подлежит вся аренда, включая краткосрочную, либо не подлежит никакая. Тогда, как потенциальные покупатели смогли бы узнавать об обременении? Стоит заметить, что этими поправками в Гражданский кодекс введены некоторые положения, которые уже и так применялись на практике. Например, Росреестр еще до этих поправок указывал, что если объект находится в споре, то арест такого объекта становится не обязательным. Сейчас это установлено на законодательном уровне.
ГЛАВНАЯ ТЕМА
ГК РФ лишил представляемого части привилегий. Новые опасности представительства
Александрина Михайловна Глазкова партнер АБ «Андрей Городисский и Партнеры»
Как изменился порядок последующего одобрения сделок представляемым
Какая правовая судьба ждет сделку, которую заключили без согласия представляемого
Что делать контрагенту, который узнал, что сделку с ним заключило неуполномоченное лицо
С 1 сентября вступил в силу второй блок поправок в Гражданский кодекс РФ. Помимо положений о сделках и исковой давности, законодатель скорректировал правовые нормы, регулирующие отношения представительства (Федеральный закон от 07.05.2013 № 100–ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100–ФЗ)). В частности, установлены последствия нарушения запрета на совершение представителем сделки в условиях так называемого конфликта интересов, также из кодекса исключено понятие прямого последующего одобрения сделок представляемым. По новым правилам добросовестный контрагент по сделке с неуполномоченным лицом теперь вправе отказаться от сделки в одностороннем порядке и взыскать убытки. Указанные изменения повлекут за собой и изменения судебной практики по вопросам защиты прав и интересов участников гражданских правоотношений в соответствующей сфере. Вместе с тем в определенных случаях ранее сформированная практика арбитражных судов может быть учтена и при применении новых норм Гражданского кодекса РФ о представительстве.
Сделка, совершенная без согласия представляемого, теперь является оспоримой
Новая редакция Гражданского кодекса РФ сохранила запрет на совершение представителем сделок при наличии конфликта интересов. Имеется в виду ситуация, когда представитель от имени представляемого совершает сделки в отношении себя лично либо в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. В то же время п. 3 ст. 182 ГК РФ дополнен новым положением, регулирующим последствия нарушения данного запрета.
Теперь сделка, совершенная представителем в отношении себя лично либо при одновременном представительстве обеих сторон, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы (абз. 2 п. 3 ст. 182 ГК РФ в редакции Закона № 100–ФЗ). Раньше судебно-арбитражная практика признавала такие сделки ничтожными (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2009 по делу № А11-9877/2008, Московского округа от 16.02.2010 по делу № А40-5689/08-119-15,Уральского округа от 13.05.2010 по делу № А34-2858/2009). Теперь же закон прямо указывает на оспоримость таких сделок (п.п. 1–2 ст. 166 ГК РФ).
Отношение к сделкам, заключенным с конфликтом интересов, как к ничтожным, неоднократно подвергалось заслуженной критике, поскольку в большей степени защищает представляемого. В частности, Конституционный суд РФ при рассмотрении одной из жалоб указал, что норма п. 3 ст. 182 ГК РФ направлена на защиту интересов представляемого лица при совершении сделки его представителем (определение от 13.10.2009 № 1193-О-О).
Однако Закон № 100–ФЗ пока не особо исправил ситуацию. Причем тенденция оценки договоров, заключенных с нарушением запрета, установленного п. 3 ст. 182 ГК РФ, как ничтожных, продолжилась и после принятия названного закона. Так, в недавних судебных актах суды продолжают рассматривать договоры, которые не соответствуют требованиям п. 3 ст. 182 ГК РФ, как ничтожные (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2013 по делу № А32-31027/2012; решения арбитражных судов Тульской области от 08.07.2013 по делу № А68-1678/13, Волгоградской области от 10.07.2013 по делу № А12-12055/13).
При этом можно встретить решения, в которых суды считают такие договоры оспоримыми (определения ВАС РФ от 10.12.2008 по делу № А32-13180/2007-62/307, от 08.10.2009 по делу № А57-16468/08). В качестве примера можно также привести следующее дело: представитель заключил безвозмездный договор поручительства, в силу которого у представляемого возник значительный денежный долг. Договор был заключен в пользу поручителя, без учета интересов представляемого. Президиум ВАС РФ указал, что в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ такие действия не допускаются. Защита прав представляемого в этом случае должна происходить путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности (постановление от 16.06.2009 по делу № А40-65399/07-29-602). Этот подход со ссылкой на данное постановление ВАС РФ можно встретить в более поздних судебных актах, которые были приняты при рассмотрении арбитражных дел со схожими фактическими обстоятельствами (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по делу № А10-2465/2012).
Будем надеяться, что после 2 сентября в судебной практике появится единый подход к оценке законности подобных сделок.
ГК РФ больше не требует прямого последующего одобрения сделки
Последствия совершения представителем сделки при отсутствии полномочий или с их превышением регулируются ст. 183 ГК РФ.
По общему правилу, которое сохранилось в новой редакции Гражданского кодекса РФ, такие сделки считаются заключенными не представляемым, а представителем (п. 1 ст. 183). При желании представляемый может впоследствии одобрить действия представителя и таким образом перевести на себя права по такой сделке (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Единственное незначительное изменение, которому подверглась эта статья, заключается в том, что из ее текста исключено указание на прямое одобрение. Правда, эта поправка никак не влияет на сущностное содержание понятия «одобрение сделки», сложившегося в правоприменительной практике.
Варианты такого прямого последующего одобрения содержатся в информационном письме ВАС РФ от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 57). Их предлагается пять:
непосредственное письменное или устное одобрение;
совершение действий, свидетельствующих об одобрении сделки;
заключение иной сделки, взаимосвязанной с первоначальной, или акцессорного обязательства;
просьба об отсрочке или рассрочке исполнения;
акцепт инкассового поручения.
Правом одобрить сделку обладают лица, уполномоченные на заключение договора, а также работники, в обязанности которых входит совершение действий, свидетельствующих об одобрении сделки (п. 5 Информационного письма № 57).
Толкование понятия «одобрение сделки» можно увидеть в судебных актах по конкретным делам. Так, в рамках рассмотрения одного из дел суд оценивал последствия заключения кредитного договора неуполномоченным лицом и проверял факт наличия одобрения указанной сделки. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что последующее одобрение кредитного договора отсутствовало. При этом суд указал, что применение электронных средств платежа с очевидностью не означает использование истцом кредитных денежных средств. Поскольку это обстоятельство не исключает факт неправомерных действий других лиц по завладению информацией, необходимой для осуществления платежей посредством системы интернет-банк (постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2013 по делу № А50-19623/2011).
Несмотря на то, что это постановление носит частный характер, оно в полной мере отражает возросшую в последнее время роль банковских расчетов через интернет и распространенность случаев мошеннических действий в указанной сфере.