4.Характеристика видів іпотечних ринків. Види іпотечних ринків

А. Залежно від предмету застави іпотечний ринок можна поділити

на 

= житловий (застава  житло);

= земельний (застава  земля);

= промислової нерухомості (застава  цілісний майновий комплек);

= комерційної нерухомості (застава  магазин, офіс, бар, ресторан і подібне).

Б. З огляду МЕТИ використання застави іпотечний ринок поділяється на

= споживчий (соціальний);

= дохідний.

Споживчий іпотечний ринок – це та частка ринку, на якій інвестується нерухомість, що використовується для задоволення власних потреб (наприклад: житловий).

Дохідний іпотечний ринок – це та частка ринку, на якій інвестується нерухомість, що використовується позичальником у господарській діяльності для отримання прибутку.

В. Залежно від того, між якими суб’єктами іпотечного ринку обертаються іпотечні зобов’язання І.Р. поділяється на 

= первинний;

= вторинний.

Первинний іпотечний ринок

 це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини між кредиторами та позичальниками, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних.

На цьому позичальник отримує у фінансово-кредитній установі (кредитора) позику під заставу нерухомості. В даному випадку позичальник є заставодавцем, а кредитор – заставодержателем, відносини яких і створюють первинний іпотечний ринок.

Заставна  борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право одвернути стягнення на предмет іпотеки; оформляється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

Кредитор може:

а) зберігати заставні у власному портфелі;

б) продавати їх інвесторам.

! Якщо кредитор продає заставні, то цим самим створює вторинний ринок заставних.

Вторинний іпотечний ринок

 це та частка іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами, що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних ЦП.

При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор – заставодержателем. Перший може продавати заставні інвестору безпосередньо або через фінансових посередників.

Щоб зрозуміти загальну логіку функціонування вторинного ринку, важливо з’ясувати мотиви поведінки суб’єктів ринку.

Кредитор, вийшовши на вторинний ринок, ставить перед собою дві МЕТИ: а) поповнити кредитний портфель готівкою в обмін на заставні з передбаченим доходом, б) також зберегти за собою визначену маржу щодо цих заставних.

Практика показує:

1. незважаючи на наявність двох професійних посередників, між позичальником і кінцевим інвестором, що утримують на свою користь частку доходу від іпотечного кредитування, його підсумковий відсоток, який пропонується держателем цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість, залишається доволі високим і привабливим для інвесторів;

2. іншим суттєвим стимулом, що спонукає інвесторів (особливо інституційних) купувати цінні іпотечні папери є їх висока надійність, яка, крім нерухомості, зазвичай забезпечується потужними державними гарантіями та страхуванням. (Порядок заміщення заставних готівкою на вторинному ринку  схема 7).

! Головна МЕТА ЕМІСІЇ посередником нових ЦП полягає в якісному перетворенні таких складних інструментів, як первинні закладні, заставні в простіші і зрозуміліші для пересічних інвесторів, як правило – в іпотечні облігації з фіксованим відсотком.

Розмір емісії ЦП, здійснюваної посередником, має відповідати загальному обсягу наявних у нього первинних заставних.

На вторинному ринку відбувається прерозподіл не лише доходів між його учасниками, а й ризиків.

Кредитор частину своєї дохідності, а отже й ризиків, передає інвестору. Його ризик (за умови незмінності дохідності) можуть зменшити державні гарантії операцій на вторинному ринку заставних, що часто й трапляється.

Інакше кажучи, у такій ситуації ризик інвестора бере на себе держава, тобто платники податків. Що одержують вони? Якщо говорити про фінансові доходи, то нічого. Вона полягає у посиленні безпеки й підвищенні ефективності роботи фінансової системи, а відтак – національної економіки загалом.

Функціонування вторинного ринку іпотечного капіталу забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, відповідно регулюючи циклічний потік позичкових коштів, зв’язує грошову масу, сприяє переливанню грошей із районів з надлишковими коштами у ті, де їх не вистачає, нівелює різницю між процентними ставками в різних регіонах, стабілізуючи їх у масштабах усієї країни.

Вторинний іпотечний ринок

ОДНОРІВНЕВА МОДЕЛЬ ►

ПОЗИЧАЛЬНИК – БАНК – ІНВЕСТОР

ДВОРІВНЕВА МОДЕЛЬ ►

ПОЗИЧАЛЬНИК – БАНК – ПОСЕРЕДНИК – ІНВЕСТОР

ОДНОРІВНЕВА МОДЕЛЬ

 БАНК НА І ЕТАПІ надає позичальнику ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ.

 Щоб отримати кошти для загальної кредитної діяльності БАНК має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками формуються ПУЛИ ЗАСТАВНИХ.

 НА ДРУГОМУ ЕТАПІ, на основі пулу заставних, БАНК ЕМІТУЄ ІПОТЕЧНІ облігації терміном до 10 років:  величина пулів, їх структура постійно змінюється: видаються нові позики, старі погашаються; згідно закону банки зобов’язані постійно підтримувати постійну рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій;  облігації погашаються в кінці терміну разовим платежем, а відсоткові платежі – щорічно;  заставлене майно служить для задоволення вимог.

ДВОРІВНЕВА МОДЕЛЬ:

 Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності ШЛЯХОМ ПРОДАЖУ ЗАСТАВНИХ СПЕЦІАЛІЗОВАНІЙ ІПОТЕЧНІЙ УСТАНОВІ (СІУ) (такий процес називають сек’ютеризацією, вперше почала застосовуватись в США, тому дворівнева модель має назву АМЕРИКАНСЬКА.

 І рівень  первинні кредитори – банки, небанківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити;

ІІ рівень  спеціалізовані іпотечні установи (СІУ), яким банки продають пули заставних (pool – спільний котел, об’єднання заставних). СІУ є основною ланкою вторинного іпотечного ринку.

 Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних;

 потім передає цей пул спеціалізованій іпотечній установі: іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ;

 СІУ стає власником іпотечних активів і емітує під них ЦП згідно зі статутом СІУ не має права займатися іншим бізнесом. Емітовані ЦП підпадають тільки під ризики активів, що сек’юритизуються.

 емітовані, забезпечені ПУЛОМ ЗАСТАВНИХ цінні папери СІУ продає інвесторам. Сплачуючи іпотечному кредитору частину коштів, отриманих від цього продажу.

І. Інструментами ІІ-рівневого вторинного ринку є ЦП, забезпечені пулом заставних: MBS.