Стандарт деятельности управляющей компании

практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами

Содержание

1. Подготовка и создание управляющей компании (УК) 3

Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы 3

Услуги, оказываемые управляющей компанией 4

Источники доходов и финансы управляющей компании 6

7 шагов создания и развития управляющей компании 9

2. Ключевые функции управляющей компании 10

Цели и задачи управляющей компании 10

Функции управляющей компании 11

Основные направления деятельности управляющей компании 12

3. Персонал управляющей компании 13

Организационная структура управляющей компании 13

Штатное расписание УК 22

Система премирования в УК 22

4. Бухгалтерский и управленческий учет в УК 24

Бухгалтерский и управленческий учет: общее и различие 24

Формы ведения бухгалтерского учета 25

Рекомендации по бухгалтерскому и налоговому учету 25

Постановка управленческого учета в УК 29

Формат управленческой отчетности УК 31

5. Организация договорных отношений 36

Варианты взаимодействия УК с собственниками помещений 36

Взаимодействие УК с ТСЖ 41

Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями 45

6. Производственные вопросы 48

Структура услуг УК по содержанию и ремонту общего имущества дома 49

Порядок и форма выбора подрядных и ресурсоснабжающих организаций 50

Качество управления домом, качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг 51

7. Работа с гражданами, органами власти, ТСЖ 58

Основные информационные потоки УК с потребителями ЖКУ 59

Деятельность УК по взаимодействию с населением 62

Формирование и поддержание положительного имиджа УК 65

Работа с неплательщиками 66

Особенности работы с ТСЖ 69

Основные направления деятельности УК с органами власти 69

8. Развитие деятельности управляющей компании 70

Основные направления развития деятельности УК 70

Классификация дополнительных / вспомогательных услуг УК 71

Модель оказания УК дополнительных услуг 75

Алгоритм развития дополнительных услуг, предоставляемых УК 75

9. Вопросы-ответы 76

10. Глоссарий 83

ПРИЛОЖЕНИЯ 84

Д О Г О В О Р 85

управления многоквартирным домом 85

110

1. Подготовка и создание управляющей компании (ук)

Структура раздела:

• Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы

• Услуги, оказываемые управляющей компанией

• Источники доходов и финансы управляющей компании

• 7 Шагов создания и развития управляющей компании Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы

Управление жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологического планирования. "Управление жилыми зданиями" впервые встречается в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в настоящее время отменен в связи с принятием Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст.ст. 1 и 20 указанного закона под управление жилыми зданиями понималось управление кондоминиумом как "единым комплексом недвижимого имущества, включающим земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности". Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. Управление управляющей организацией.

Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему:

1. Собственники жилого дома.

2. Управляющие организации.

3. Подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В мировой практике услуги по содержанию и ремонту жилья предоставляет малый бизнес. Дворники принадлежат к одной компании, за мусором приезжает другая, территорию озеленяет третья, текущий ремонт выполняет четвертая. И это экономически выгодно, потому что управляющей компании, которая отвечает перед собственником за состояние жилого здания в целом, не нужно содержать штат, который сегодня будет с работой, а завтра, возможно, без работы. Все устроено проще и целесообразнее: нужна конкретная работа - ты ее заказал, проверил выполнение, оплатил. Почему функции управления и обслуживания многоквартирных домов, как правило, разделены? Рассмотрим стоимость жилищных услуг и услуг по управлению. Общая стоимость услуг по финансовому и техническому планированию, организации договорных отношений составляет от стоимости жилищных услуг 10-15 %, остальные 85 % это работа дворников, сантехников и т.д. Чтобы минимизировать издержки, связанные с управлением, нужно располагать достаточно большим объемом жилищного фонда (300 тыс. кв.м. и более). Услуга дешева, а квалификация высокая - значит, нужно иметь большой объем заказов, чтобы минимизировать издержки. С техническим обслуживанием жилого здания совершенно иная ситуация - денег достаточно, квалификация относительно низкая, поэтому развивать бизнес по ремонту сантехники или уборке придомовых территорий можно и на двух-трех домах. Бизнес по управлению недвижимостью все это давно подсчитал и решил не держать у себя в штате обслуживающий персонал: если нужно - пригласим, выберем того, кто предложит лучшие условия, заключим контракт.

Экономический потенциал развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью заключается: в ресурсосбережении в масштабах конкретного здания и предоставлении дополнительных услуг