Лекция 5. Методические подходы к оценке потенциала предприятия

ПЛАН

5.1 Методология определения стоимости

5.2 Процесс и коэффициент капитализации

5.3 Ставка дисконта и норма возмещения капитала

5.4 Классификационная характеристика информации в процессе оценки потенциала предприятия

5.1. Методология определения стоимости

В зависимости от конкретного типа связи ресурсов, процессов и полученных результатов, все методы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений можно разделить на методы прошлой (постфактум), текущей (нынешней) и будущей (априори) оценки. Если оценка проводится с позиции эффективности несения расходов на создание объекта или упорядочения земельного массива, то очевидно, что методы реализуют постфактум оценку. Когда учитывается только настоящая сложившаяся ситуация на рынке, то методы дают текущую оценку стоимости объектов. В случае определения будущей полезности от хозяйственного использования объекта, аналитик априори рассчитывает возможную стоимость объекта. Согласно этому из всего разнообразия методов определения стоимости потенциала выделяют три традиционных подхода: затратный, сравнительный и исходный.

Общая классификация методов оценки предприятия и его потенциала:

- Затратный (имущественный) - определяет стоимость объекта на основе суммы затрат на его создание и использование.

- Сравнительный (рыночный) - методы этой группы определяют стоимость на базе сопоставления с аналогами, которые уже были объектами рыночных сделок.

- Результатный (доходный) - стоимость объекта оценивается на основе величины чистого потока положительных результатов от его использования.

Классификация методов представлена ​​в табл. 5.1.

Затратные методы:	Сравнительные методы:	Результатные методы:
Метод сравнительной единицы; Метод разделения по компонентам; Метод количественной диагностики; Метод учета затрат на инфраструктуру; Метод замещения; Метод индексации данных проектно-сметной документации.	Метод парной продажи; Метод статистических корректировок; Метод экспертного сравнения; Метод мультипликаторов.	-Метод капитализации доходов; -Метод дисконтирования денежных потоков; -Метод остаточного дохода.

Иерархия факторов (факторов), формирующие стоимость объекта оценки представлена ​​в табл. 5.2.

1) общие факторы, непосредственно не связанные с объектом оценки	2) локальные факторы, непосредственно связанные с объектом оценки	3) индивидуальные факторы,, которые непосредственно обусловлены конкретным объектом оценки
Экономические: - Система налогообложения; - Источники финансирования; - Спрос и предложение рынка; - Национальная политика в отрасли; - Стратегия внешнеэкономических отношений. Социальные: - Культурно-образовательный уровень населения; - Поло-возрастная структура населения; - Плотность заселения территории; - Структура населения по национальностям; - Уровень социальной инфраструктуры. Политические: - Налоговое законодательство; - Земельные кадастры; - Специальные нормативно-законодательные акты; - Уровень политической стабильности; - Стратегия национального развития; механизмы лицензирования и патентования. Природные: - Экологическая ситуация региона; - Местоположение; - Геологические, геодезические, топологические, сейсмические и другие характеристики территории; - наличие и качественные характеристики месторождений полезных ископаемых.	Физические: - Типичные габаритные размеры и тенденции их изменения; - Зависимость инфраструктуры; - Минимальный уровень физической годности; - Стандарты безопасности; - Эстетические стандарты. Условия продажи: - Уровень имущественного обеспечения рыночных сделок; - Особые условия сделок; - Мотивация спроса и предложения; - Региональная обособленность; - Необходимость страхования; - Условия поставок. Расположение: - Транспорта доступность; - Окружающая природная среда; - Инфраструктура объекта; - Качество почв. Финансово-экономические: - Дата оценки и даты аналогичных рыночных сделок; - Объемы, условия и сроки кредитования; - Особые условия финансирования; - Уровень научной прогресcивности; способы хозяйственного использования.	Материально-технические: - Наличие и качество производственных запасов; - Количественные и качественные характеристики имеющихся основных фондов; - Состояние зданий, сооружений, производственные и общие хозяйственные площади. Рыночно-ситуационные: - Объем и динамика спроса (предложения) по объекту оценки; - Поставщики, партнеры и покупатели; - Урегулированность рынка; - Рыночная инфраструктура. Социально-трудовые: - Численность персонала в размере отдельных категорий; - Образовательно-квалификационные характеристики; - Социальный климат; - Качество менеджмента; уровень трудовой дисциплины. Структурно-функциональные: - Тип общей организационной структуры и структуры управления; - Уровень децентрализации управления; - Уровень специализации подразделений; система информационных потоков.

5.2. Процесс и коэффициент капитализации

В зависимости от базы определения нормы (ставки) возмещения капитала разделяют на нормы дохода, нормы денежных потоков, нормы возмещения и нормы доходности. Согласно этому принято различать следующие виды коэффициентов капитализации:

1. общий коэффициент капитализации;

2. коэффициент капитализации собственного капитала;

3. коэффициент капитализации заемного капитала;

№с/с	Метод определения коэффициента капитализации
1	По ставке дисконта
2	На основании сравнительного продаже
3	Методом суммирования: прямолинейное возмещение капитала, возврат капитала по фактору фонда возмещения и т.д.
4	метод исчисления
5	Метод сопряженных инвестиций: для собственного и заемного капитала, для сопоставимых элементов
6	метод Элвуда
7	Метод финансовых показателей похожих предприятий
8	Метод рыночного мультипликатора
9	Метод внутренней ставки доходности

4. коэффициент капитализации зависимости от объекта оценки.

Методы определения коэффициента капитализации представлены в табл. 5.3.

Таблица 5.3. Методы определения коэффициента капитализации

Коэффициенты капитализации согласно отдельных групп инвестиций представлены в табл. 5.4.

Таблица 5.4. Коэффициенты капитализации согласно отдельных групп инвестиций

Группы риска	Тип инвестиции	Коэффициент капитализации, %
1	Вложение капитала в давно функционирующие предприятия, которые обладают значительными активами, имеют хорошую репутацию, работают стабильно в стабильных сферах бизнеса.	10,0
2	Вложение капитала в крупные компании, которые требуют значительных усилий по управлению ими и поддержание достигнутого положения. Сюда следует отнести большинство мировых известных компаний	12,5
3	Вложение капитала в высокодоходные крупные фирмы, деятельность которых чувствительна к макроэкономическим колебаниям.	15,0
4	Инвестиции в фирмы, управление которыми не требует высоких управленческих способностей и значительных капиталовложений	20,0
5	Инвестиции в малые достаточно конкурентоспособные фирмы, финансирование которых не требует больших затрат.	25,0
6	Вложение капитала в фирмы, успешность функционирования и развития которых зависит от управленческих способностей и специального опыта ключевой лица или группы лиц, а также требующих незначительных текущих вложений капитала, обладают высокой конкурентоспособностью и высоким риском банкротства.	50,0
7	Вложение капитала в единоличного собственника, который работает в сфере торговли, оказания услуг, не требует существенных расходов по текущему финансированию, но обладает высокой квалификацией и практическим опытом в данной сфере бизнеса.	100,0

5.3. Классификационная характеристика информации в процессе оценки потенциала предприятия

Государственное регулирование оценочной деятельности, согласно ст. 23 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12 июля 2001 года, состоит в обеспечении формирования и развития инфраструктуры оценки имущества в Украине, объективности и законности ее проведения, в том числе соответствия оценки имущества нормативно -правовым актам по оценке имущества, внедрение в практику оценочной деятельности международных норм и правил оценки имущества, обеспечении общественных интересов в вопросах оценки имущества, создание конкурентной среды среди субъектов оценочной деятельности - субъектов хозяйствования и учебных заведений, осуществляющих профессиональную подготовку оценщиков , проведение оценки имущества органами государственной власти и органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.

Основным органом государственной власти, осуществляющий государственное регулирование оценочной деятельности в Украине, является Фонд государственного имущества Украины, который должен также обеспечить широкое информирование общества по вопросам оценочной деятельности, состояния и особенностей ценообразования на имущество и имущественные права в Украине.

К саморегулируемых организаций оценщиков в Украине относится Украинское общество оценщиков и Украинский институт оценки, осуществляющих полномочия по общественному регулированию оценочной деятельности, а именно:

- Контроль за выполнением положений оценки имущества и других нормативно-правовых актов оценки имущества, обеспечением надлежащего качества оценки имущества, проводимой оценщиками - ее членами;

- Рецензирование отчета об оценке имущества, проводимой оценщиками-членами саморегулируемой организации оценщиков;

- Участие в разработке нормативно-правовых актов по оценке имущества;

- Участие в профессиональной подготовке оценщиков;

- Участие в составе Экзаменационной комиссии и Наблюдательного совета по оценочной деятельности при Фонде госимущества Украины;

- Содействие развитию информационных технологий в оценке имущества, широкому информированию общества об особенностях ценообразования на имущество и имущественные права;

- Установление других требований относительно добросовестного выполнения своими членами оценки имущества, обеспечение выполнения ими требований нормативно-правовых актов по оценке имущества.

Современная нормативная база уже содержит более легитимные документы, наиболее важные из них представлены в табл. 5.5.

Таблица 5.5. Перечень нормативно-правовой базы оценки

№ с/с	Название закона	Сфера применения в оценочной деятельности, определение правовых основ и др.
1	Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине	Определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечения создания системы независимой оценки имущества в целях защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования и результатов;
2	Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав"	Определяет базовые принципы и требования оценки любого типа имущества, а также требования к порядку проведения оценки и правил составления отчетов об оценке;
3	Постановление КМУ "Методика оценки стоимости имущества при приватизации"	Базируется почти исключительно на рыночных принципах оценки имущества, устанавливает единые подходы к оценке государственного и коммунального имущества во всех случаях его отчуждения, которые предусмотрены законодательством Украины.

Также сюда можно отнести проект Национального стандарта № 2 «Положения об оценке недвижимого имущества».

Круг информации, которая используется в процессе оценочной деятельности, не ограничивается только нормативной базой оценки. Вся информация, которая может быть полезна при определении стоимости объекта, классифицируется по следующим основным признакам, которые представлены в табл. 5.6.

№ с/с	классификационный признак	Перечень согласно классификационному признаку
1	В зависимости от источников возникновения	- Внешняя информация;
2	По функциям управления	- Внутренняя информация.
3	По временнму аспекту	- Плановая информация;

Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать следующим требованиям:

- Релевантности - соответствия количества и качества информации требованиям, обусловленным целями проведения оценки;

- Достаточности (полноты) - означает, что информация должна содержать минимальный, но достаточный для принятия правильного решения состав (набор показателей);

- Комплексности - комплексное учета внешних и внутренних условий функционирования объекта;

- Актуальность - определяется степенью сохранения ценности информации для принятия решений в момент ее использования и зависит от динамики изменения ее характеристик и интервала времени, прошедшего с момента возникновения данной информации;

- Своевременности - значит поступления информации не позднее заранее назначенного момента времени, согласованного с временем решения поставленной задачи;

- Точности - определяется степенью близости получаемой информации к реальному состоянию объекта, процесса, явления и т. п.;

- Вероятности - определяется свойством информации отражать реально существующие объекты с необходимой точностью.

5.4. Ставка дисконта и норма возмещения капитала

Специфика оценки отдельных объектов проявляется в особой структуре учетной ставки. Для определения учетной ставки используют методы, представленные в формульном инструментарии - формулы 9.1-9.7.

Формульный инструметарий

Показатель, объяснение		Формулы, методики для расчетов			Обозначение
1		2			3
1. Будущая стоимость денежной единицы (сложный процент)		(1) FV = РV{1 + r)n			FV - будущая стоимость; РV - первоначальный взнос (текущая стоимость); r - процентная ставка (ставка дисконта); n - число периодов начисления процентов; (1 + r) n - фактор будущей стоимости; (фактор накопления);
При более коротком периоде начисления процента ставку следует откорректировать, например, если предполагается начисление процентов ежемесячно то базовая формула -1.1, а если поквартально, то формула принимает вид 1.2		(1.1) FV=PV(1+r/12)n*12 (1.2) FV=PV(1+r/4)n*4			FV - будущая стоимость; РV - первоначальный взнос (текущая стоимость); r - процентная ставка (ставка дисконта); n - число периодов начисления процентов;
2. Текущая стоимость единицы (дисконтирования)		(2) PV=FV/(1+r)n			FV - будущая стоимость; РV - первоначальный взнос (текущая стоимость); r - процентная ставка (ставка дисконта); n - число периодов начисления процентов; 1 / (1 + r) n - дисконтный множитель (фактор текущей стоимости);
3. Обычный аннуитет (определяется как сумма равновеликих платежей, осуществляемых в конце периода)		(3)PVA=A*(1-(1+r)-n )/r			PVA - текущая стоимость аннуитета; А - платеж п-го периода; 1 - (1 + r)-n / r - фактор текущей стоимости аннуитета, дисконтный множитель аннуитета;
4. Авансовый аннуитет (имеет место в условиях временного совпадения первого платежа с депонированием основной суммы вклада).		(4)PVA=A*(((1-(1+r)-(n-1))/r) +1)			PVA - текущая стоимость аннуитета; А - платеж п-го периода;
5. Периодический взнос на погашение ссуды (взнос на амортизацию единицы).		(5) А=PVA:((1-(1+r)-(n-1))/r)			1: ((1 - (1 + r) - (n-1)) / r) - фактор взноса на амортизацию, фактор взноса в погашение ссуды; PVA - текущая стоимость аннуитета; А - платеж n-го периода;

6. Будущая стоимость обычного аннуитета.	(6)FVA=A*(((1+r)n-1)/r)	FVA - будущая стоимость аннуитета; ((1 + r) n-1) / r - фактор будущей стоимости аннуитета; A - платеж n-го периода;
7 Будущая стоимость авансового аннуитета.	(7)FVA= A*(((1+r)n-1)/r)*(1+r)	FVA - будущая стоимость аннуитета; ((1 + r) n-1) / r - фактор будущей стоимости аннуитета; A - платеж n-го периода;
8. Периодический взнос в фонд накопления	(8) А =FVA*r/(1+r)n-1	r / (1 ​​+ r) n-1 - фактор периодического взноса в фонд накопления, фактор взноса в фонд возмещения; FVA - будущая стоимость аннуитета; A - платеж n-го периода;
Методы расчета ставки дисконта
9.1.Метод кумулятивного построения	(9.1) r=rбаз+	rбаз-базовая безрисковая ставка дисконта; ki - компенсация за i-ый риск; п - количество учтенных рисков;

9.2. Метод сопоставимой продажи	(9.2) r =	- чистый операционный поток капитала за и-тем объектом; , - рыночная стоимость i-того объекта-аналога; п - количество рыночных аналогов, доступных на рынке;
9.3. Метод капитальных активов	(9.3) r =rбаз+ pрин – rбаз)	rбаз - базовая безрисковая ставка дисконта; β - коэффициент системного риска; ррин - средняя доходность рынка;
9.4.1. Метод сопряженных инвестиций: для собственного и заемного капитала;	(9.4.1) r =q+рк+(1-q) рa	q - доля заемных источников финансирования в общей сумме капитала предприятия; рк - средняя доходность заемного капитала; ра - нормальная доходность собственного капитала;
9.4.2. Метод сопряженных инвестиций: для составных элементов объекта	(9.4.2) r = qзем rзем+qнер rнер+...+qn+rn	qзем - доля стоимости земли в общей стоимости объекта rзем - ставка дисконта для земли; qнер - доля стоимости недвижимости в общей стоимости объекта; rнер - ставка дисконта для недвижимости; qn - доля стоимости п-го элемента в общей стоимости объекта; rn - ставка дисконта для п-го элемента;

9.5 Метод средневзвешенной стоимости капитала	(9.5) r=qп vп+qв vв+... +qN vN	qп - доля кредита в общем объеме финансирования объекта; vп - кредитная ставка; qв - доля собственного капитала в общем объеме финансирования объекта; vв - стоимость использования собственного капитала; qN - доля п-го источника финансовых ресурсов в общем объеме финансирования объекта; vN - стоимость использования п-го источника финансирования;
9.6 Метод внутренней нормы доходности	(9.6) 0= +i Fmi( ) – - -i Fmi( )	+ - притоки капитала предприятия за i-тый год (период); - - оттоки капитала предприятия за i-тый год (период); п - количество прогнозных периодов оценки; Fmi( ) - дисконтный множитель, определенный как соответствующая функция денежной единицы для i-го периода по предварительно устанавливается-ной ставке а по отношению к базовому периоду. Отсюда выводится значение учетной ставки, хотя это и связано с трудностями математического характера;
9.7. Метод ставки LIBOR	(9.7) r = LIBOR + к (1...2%)	LIBOR - стоимость продажи денег на европейских валютных рынках; к – уровень риска в стране;
Общий расчет производится по традиционной технологии дисконтирования и сопоставления денежных поступлений и оттоков капитала предприятия по данному объекту:
10. Чистый приведенный поток капитала	(10) NCF= +i Fmi– - -i Fmi	NCF - чистый приведенный поток капитала; СF+ - притоки капитала предприятия за i-тый год (период); - - оттоки капитала предприятия за i-тый год (период); п - количество прогнозных периодов оценки; Fmi - дисконтный множитель, определенный как соответствующая функция денежной единицы для i-го периода по предварительно устанавливается-ной ставке а по отношению к базовому периоду. Отсюда выводится значение учетной ставки, хотя это и связано с трудностями математического характера;
11. Ставка капитализации	(11) kкап=к-t	kкап - ставка капитализации; r - ставка дисконта; t - ожидаемые среднегодовые темпы; роста прибыли или денежного потока

Задачи

Пример 1. Заем 250 ООО грн. амортизируется в течение 5 лет путем годовых выплат в конце года так, что каждая последующая выплата долга больше предыдущей на 5%. Годовая ставка процента 12%. Составьте план амортизации

Решение

Учитывая математический инструментарий, применяемый в экономике имеем возможность использовать формулу геометрической прогрессии, аналог сложных процентов:

U₁ = S (q-1) / (qn - 1) = 250000 * (1,05-1) / (1,055 - 1) = 45243,7 грн.

3 формулы геометрической прогрессии:

U₁= 45 243,7 х 1,05 = 47 505,88;

U₂ = 47 505,88 х 1,05 = 49 881,18 ...

График погашения амортизации долга в этом случае имеет вид табл. 5.10.

№ взноса	Общий взноса (ст. 5 + ст. 4)	назначение взноса		Баланс
		прибыль заимодавца	Доля вклада на погашение займа
0				250 000
1	75 243,7	30 000	45 243,7	204 756,3
2	72 076,64	24 570,76	47 504,88	157 250,42
3	68 751,23	18 870,05	49 881,18	107 369,24
4	65 259,55	12 884,31	52 375,24	54 994,0
5	61 593,28	6 599,28	54 994,0	0
Всего	342 924,4	92 924,4	250 000

ЛЕКЦИЯ 6. ОЦЕНИВАНИЕ СТОИМОСТИ УЧАСТКА, ЗДДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

ПЛАН

6.1 Теоретические аспекты признания земельных участков и других объектов составляющими потенциала предприятия

6.2 Особенности оценки земельных участков, зданий и сооружений

6.3 Методические основы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений

6.4 Оценка стоимости объектов недвижимости

Формульный инструментарий

6.1 Теоретические аспекты определения земельных участков и других объектов составляющих потенциал предприятия

Механизм признания земельных участков и объектов недвижимости составляющими потенциала предприятия:

1. Стоимость земельного участка, зданий и сооружений определяется специфической полезностью, уникальностью, долговечностью, местом расположения, а также количеством рыночных предложений. Алгоритм определения стоимости земли или недвижимости тесно переплетается с юридическими процедурами, которые формируют, определяют, регламентирует или обслуживают отношения собственности на эти объекты;

2. Согласно с ресурсным подходом стоимость потенциала предприятия равна сумме затрат (или стоимостей) всех ресурсно-имущественных элементов;

3. Согласно организационно-функциональному подходу стоимость потенциала предприятия определяется способностью материально-технических и социально-трудовых элементов предпринимательской деятельности выполнять производственно-коммерческие функции;

4. Возможности отдельно взятого земельного участка, здания или сооружения, как и их рыночная стоимость существенно отличаются от интегральных возможностей в составе целого земельно-имущественного и социально-организационного комплекса;

5. Возможности результативного использования земельных ресурсов, зданий и сооружений выступают инертными или основополагающими компонентами общей динамической совокупности элементов потенциала предприятия.

Табл. 6.1. Принципы определения стоимости земельного участка

Название принципа	Краткая характеристика	Пояснение
1	2	3
Полезности	Определяется зависимостью стоимости объекта оценки от его способности удовлетворять требования собственников	В экономической практике полезность определяется величиной, надёжностью и сроками денежного потока от использования объекта в хозяйственных целях.
Замещения	Базируется на возможности альтернативного выбора покупателей объектов недвижимости или земельных участков (приблизительно однородных по своей полезности), и означает, что стоимость отдельного объекта зависит от наличия на рынке и общего количества объектов-аналогов.	Наиболее полно реализуется при условии размещения новостроек в районах массового жилищного строительства.
Ожидания	Означает, что стоимость объекта непосредственно зависит от суммы выручки, которую ожидает получить теперешний собственник имущества от последнего соглашения перепродажи.	Например, при определении стоимости земельного участка в зоне жилищного строительства нужно учесть возможную сумму арендной платы и сроки её оплаты в случае строения жилищного здания.
Элиминирования	Определяет необходимость учёта вклада каждого из всего спектра факторов, которые влияют на стоимость объекта оценки.	Стоимость недвижимости определяется такими основными факторами: чистой стоимостью земельного участка и чистой стоимостью всех сооружений на нём (с учётом их технического оснащения). Используется для определения избыточных или недостающих улучшений земельных участков.
Продолжение таблицы
1	2	3
Сбалансированности	Определяет необходимости поиска оптимального состава всех компонентов производственно-хозяйственных систем для каждого типа землепользования, что обуславливает максимальную стоимость недвижимости.	Сбалансированность достигается в случае, когда типу объекта оценки соответствует оптимальная комбинация других окружающих (в рамках района) объектов недвижимости или земельных участков. Сбалансированность нарушается, если отдельные объекты характеризуются избыточными или недостаточными улучшениями по сравнению со средним районным уровнем.
Распределения	Означает, что физические элементы недвижимости или права на использование земельных участков можно распределять или объединять в разные комбинации, которые позволяют достичь наибольшей их стоимости.	Данный принцип проявляется через динамичность земельного рынка и рынка недвижимости.
Рыночный	Определяет зависимость стоимости объекта оценки от уровня рыночных цен на него.	Отображает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости или земельных участках, при условии рыночного развития общества и природной ограниченностью предложений таких объектов.
Окружения	Состоит в необходимости согласования архитектурной однородности и соответствующего характера землепользования, что позволяет достичь максимальной стоимости.	Данный принцип проявляется через местные рынки и практически реализуется в прогрессии или регрессии стоимости объекта оценки.
Наилучшего и эффективного использования	Означает, что при оценке стоимости объектов недвижимости или земельных участков из возможных вариантов их хозяйственного использования выбирается тот, который позволяет максимально реализовать функциональные возможности объектов.	Этот принцип как-бы обобщающий для оценки объектов недвижимости, также позволяет наиболее полно учесть их потенциал при оценке стоимости.

6.2 Особенности оценки земельных участков, зданий и сооружений

Последовательность оценки стоимости земельных участков:

1. как фактор и условие производства земля имеет ряд особенностей, которые влияют на специфику её денежной оценки. В первую очередь она не является результатом предыдущего труда, пространственно ограничена, имеет постоянное местонахождение, не замещается другими средствами производства, имеет физическую долговечность и при правильном использовании не изнашивается, обеспечивает стабильную прибыль и меньший коммерческий риск, по сравнению с альтернативными вариантами капитальных вложений;

2. к площади земельного участка, что оценивается, принадлежат участки, которые заняты строениями, рабочими и вспомогательными сооружениями; участки, необходимые для их содержания, санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, которые принадлежат предприятию;

3. цены на земельные участки, которые определяются в процессе экспертной оценки, не могут в полном объёме соответствовать общепринятой концепции рыночной стоимости. Поэтому их часто называют «условно рыночные», «рыночная стоимость с учётом ограничений экономического и гражданско-правового характера», а также «оценочная стоимость», относительно возможной цены, по которой на дату оценки заключается соглашение относительно изменения собственника участка, условия собственности или условия использования собственности при подписании гражданско-правовых соглашений;

4. в зависимости от методических особенностей оценки стоимости земельные участки предприятий выделяются в две группы: участки промышленной зоны, застроенные в основном производственными зданиями и сооружениями; участки, занятые объектами социального назначения (дома культуры, больницы, отели, общежития, дома отдыха и т.п.).

Табл. 6.2 Сравнительные характеристики нормативно-денежной и экспертной оценок земельных участков

Нормативно-денежная оценка	Экспертная оценка
Земельный участок рассматривается отдельно от объектов недвижимости, расположенных на нём.	Земельный участок рассматривается как единый земельно-имущественный комплекс, т.е. вместе с объектами недвижимости.
Учитывает земельные улучшения, сделанные за пределами земельного участка.	Учитывает земельные улучшения, сделанные как за пределами земельного участка, так и внутри.
Ориентирована на типовые характеристики и средне-нормативные условия производства.	Ориентирована на индивидуальные характеристики и условия эксплуатации земельного участка.
Оперирует потенциальным (нормативным) арендным доходом.	Оперирует реальным арендным доходом.
Не учитывает конъюнктуры рынка и экономическую ситуацию в стране.	Учитывает реальную социально-экономическую ситуацию, которая сложилась на дату оценки.
Стоимость производная от площади земельного участка.	Стоимость производная от показателей доходности вида деятельности, локализованного в пределах участка.
Носит только нормативный характер.	Носит рыночный характер.
Не стимулирует повышение эффективности производства и рациональное землепользование.	Стимулирует оптимизацию показателей эффективности ведения бизнеса и землепользования.

6.3Методические основы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений

Классификация подходов к оценке стоимости земельных участков, зданий и сооружений:

1. Метод остатка для земли – рассматривает весь доход, который относится к земельному участку, как остаточный. Используется при оценке земельного участка с улучшением неосвоенного участка, предназначенного для коммерческого использования.

2. Метод капитализации земельной ренты – состоит в определении стоимости земельного участка с помощью коэффициента капитализации доходов от сдачи их в аренду.

3. Метод сопоставимых продаж – основывается на сравнении оцениваемого участка земли с объектами-аналогами, недавно проданными на рынке. При использовании этого метода предусматривается сопоставление продаж нескольких объектов-аналогов, поэтому стоимость объекта оценки определяется как медианное или модальное (наиболее распространённое) значение полученных результатов.

4. Метод соотношения – состоит в делении общей цены продажи аналогичного земельно-имущественного комплекса на две составляющие – цену зданий и сооружений и цену земельного участка.

5. Метод затрат на освоение – основывается на принципе дополнительной производительности, а алгоритм оценки основан на методе дисконтирования денежных потоков и соответствует порядку расчёта чистой приведённой стоимости.

6.4 Оценка стоимости объектов недвижимости

Табл. 6.3 Классификация объектов недвижимости

№ п/п	Классификационный признак	Разновидности
1	по уровню самостоятельности функционирования	-самодостаточная недвижимость; -частично связанная недвижимость; -подчинённая недвижимость.
2	по характеру рынка	-недвижимость с ограниченным рынком; -недвижимость со свободным рынком; -внерыночная недвижимость.
3	по элементному составу	-здание; -сооружение, жилые дома; -незавершённое строительство.
4	в зависимости от функционального назначения	-специальная недвижимость; -типовая недвижимость; -уникальная недвижимость.
5	в зависимости от уровня доходности	-доходная недвижимость; -инвестиционная (бездоходная) недвижимость; -недвижимость неопределённой доходности.
6	по юридическому статусу	-недвижимость, занятая собственником; -специализированная недвижимость; -недвижимость под залог.
7	по функциональному назначению	-капитальные; -временные объекты недвижимости.
8	в зависимости от уровня завершённости	-функционирующая недвижимость -недвижимость в стадии строительства; -завершённая, но не функционирующая недвижимость.

Формульный инструментарий

Показатель, пояснение	Формулы, методики для расчёта	Обозначения
1.Стоимость земельного участка (прямая капитализация)		Д - чистый операционный или рентный доход; kкап – коэффициент капитализации;
2.Стоимость земельного участка как текущая стоимость будущих доходов от его использования и продажи		Дi – ожидаемый или чистый рентный доход за i-тый год; n – период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода; Р – текущая стоимость реверсии;
3.Скорректированная цена продажи подобного земельного участка		Цзпфакт – фактическая цена продажи подобного земельного участка; ∆Цзпj – разница (поправка) в цене (+,-) продажи подобного земельного участка относительно участка, который оценивается, за j-тым фактором сравнения; m – количество факторов сравнения;
4.Стоимость земельного участка (методический подход, который базируется на учёте затрат на земельные улучшения)		До – ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный, рентный доход от его использования; Вn – затраты на земельные улучшения;
5.Чистый операционный доход, который приходится на здания (метод остатка для земли)		Вбуд – текущая стоимость зданий и сооружений; – коэффициент капитализации для зданий и сооружений;
6.Коэффициент капитализации для зданий и сооружений		kпов – коэффициент возвращения (возмещения) капитала; kз – коэффициент капитализации для земли;
7.Чистый операционный доход, который приходится на земельный участок		ЧОДз – чистый операционный доход, который приходится на земельный участок; ЧОДбуд – чистый операционный доход, который приходится на здания и сооружения; ЧОД – общий чистый операционный доход;
8.Остаточная стоимость земли методом капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования земли		ЧОДз - чистый операционный доход, который приходится на земельный участок; kз – коэффициент капитализации для земли;
9.Средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации		– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; ∂з, ∂буд – доля зданий, сооружений и земельного участка относительно общей стоимости; kз ,kбуд – коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений;
10.Стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода		ВНМ – стоимость всего недвижимого имущества; ЧОД – общий чистый операционный доход;
11.Расчёт стоимости земли с помощью частичного коэффициента		ВНМ – стоимость всего недвижимого имущества; ∂з – доля земельного участка относительно общей стоимости;
12.Действительный валовый доход		ПВД – потенциальный валовый доход; В – величина возможных затрат;
13.Потенциальный валовый доход (метод капитализации доходов)		S – площадь, которая предоставляется в аренду; Со – арендная ставка за 1 м2; Дин – другие доходы от владения объектом оценки;
14.Стоимость объекта недвижимости		ЧОД – общий чистый операционный доход; kкап – коэффициент капитализации для объекта недвижимости;
15.Чистый операционный доход	(за исключением амортизации)	ДВД – действительный валовый доход; ОВ – операционные затраты (за исключением амортизационных отчислений);
16.Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтированных денежных потоков		Дi – ожидаемый доход от владения объектом за i-тый год; Р - текущая стоимость реверсии; n – период (в годах), для которого прогнозируется получение доходов от владения объектом;
17.Стоимость реверсии		Дi+1 – ожидаемый доход от владения объектом за 1-вый год пост прогнозного периода; q – долгосрочные темпы увеличения ожидаемых доходов;
18.Процент совокупного износа в восстановительной стоимости (по методу срока жизни)		Вэф – эффективный возраст объекта; Сеж – срок экономической жизни объекта;
19.Величина совокупного износа по методу разбивки		Зфиз – физический износ (устраняемый, не устраняемый); Зфункц – функциональный износ (устраняемый, не устраняемый); Ззовн – внешний износ;
20.Поправка на проведённый ремонт (в расчёте на 1м2 площади)		В1 – стоимость объекта 1, грн; В2 – стоимость объекта 2, грн; S1 – площадь объекта 1, м2; S2 – площадь объекта 2, м2;
21.Вероятная стоимость оцениваемого объекта		So – площадь оцениваемого объекта, м2; Пр – поправка на проведённый ремонт (в расчёте на 1 м2 площади); Sанал – площадь аналога, м2; Ванал – стоимость продажи аналога, грн;
22.Валовый рентный мультипликатор		ВРМ – валовый рентный мультипликатор; Цанал – цена продажи аналога;
23.Вероятная стоимость объекта оценки		ВРМ – валовый рентный мультипликатор; Вон – вероятная стоимость оцениваемого объекта; ПВДОН – потенциальный валовый доход объекта недвижимости;
Дополнительные формулы
1.Метод капитализации земельной ренты (общий расчёт стоимости земельного участка)		ОС – затраты на освоение и благоустройство территории, грн/км2; РН – нормативная рентабельность (не более 6%); КН – нормативный коэффициент капитализации (не превышает 3%); КФ – коэффициент функционального использования земельного участка; КМ – коэффициент местонахождения земельного участка; SЗ – площадь земельного участка, км2 (м2);
2.Метод деления по компонентам (стоимость объекта недвижимости)		Vi – объём i-го элемента в объекте оценки; Вi – стоимость единицы объёма определённого вида; КН – коэффициент, который учитывает отличие объекта-аналога от объекта оценки; КЗ – коэффициент различий в части относительно физического износа и старения объектов;
3.Стоимость недвижимости согласно результатных концепций (стоимость аннуитета и текущая стоимость объекта после окончания срока аренды)		Д – средняя арендная плата после окончания каждого периода; ВЗ – ожидаемая стоимость недвижимости после завершения n лет аренды.

Задачи

Пример 1. Объект оценки – одноэтажное здание административного назначения. Сравниваемый объект, который имеет на 40 м² большую общую площадь и подземный гараж, было продано за 800 тыс.грн. Объект оценки не имеет гаража, но покупатель вместе с правами собственности на объект получает право долгосрочной аренды земельного участка, на котором этот объект расположен. Результаты анализа продаж говорит о том, что поправка на приобретение права долгосрочной аренды земельного участка оценивается в 15% к стоимости объекта, наличие гаража – 100 тыс.грн., а стоимость каждого дополнительного 1 м² общей площади соответствует поправке в 1,2 тыс.грн. Оценить стоимость здания.

Решение

1.Расчитаем положительное и отрицательное значение поправок:

- отрицательные: 100 тыс.грн. – отсутствие гаража; (1,2 тыс.грн. ×40 м²) 48 тыс.грн. – поправка на площадь;

- положительные: исходя из того, что объект для сравнения стоит 800 тыс.грн., то стоимость объекта оценки без 15% поправки на право долгосрочной аренды составляет: 800 тыс.грн. - (48 тыс.грн. +100 тыс.грн.)=652 тыс.грн., - поправка составляет: 652 тыс.грн×0,15=97,8 тыс.грн. Стоимость оцениваемого объекта с учётом поправок составляет: (800 тыс.грн.-148 тыс.грн.)+97,8 тыс.грн.=749,8 тыс.грн.

Т.е. стоимость оцениваемого объекта составляет 749,8 тыс.грн.

Пример 2. В административном помещении, которое оценивается, есть в наличии только одна телефонная линия, которая в современных условиях деятельности в данной отрасли трактуется как функциональный взнос. Известно, что оптимальное количество телефонных линий для объектов аналогичного назначения равна трём, стоимость дополнительной телефонной линии составляет 3500 грн., стоимость работ по проведению одной линии – 500 грн., двух дополнительных линий – 900 грн. Потери дохода из-за недостатка элементов коммуникаций оценивается в 10000 грн. Определить, целесообразно ли проводить мероприятия, касающиеся устранения функционального износа административного помещения.

Решение

1.Имея в наличии одну линию, необходимо ещё две, т.е.:при условии, что стоимость работ по проведению двух дополнительных линий составляет 900 грн., стоимость самих линий 7000 грн. (3500 грн.×2), общие затраты составят 7900 грн.

2.Мероприятия, касающиеся устранения функционального износа проводить целесообразно, потому что потери дохода 10000 грн., а монтаж дополнительных линий 7900 грн.

Пример 3. Стоимость земельного участка, купленного за 45 тыс.грн., ежегодно повышается на 14%. Сколько будет стоить участок через четыре года после приобретения?

Решение

По формуле , FV=45 тыс.грн.× =125,151 тыс.грн.

Стоимость земельного участка через четыре года после приобретения составит 125,151 тыс.грн.

Пример 4. На основании метода дисконтированных денежных потоков рассчитайте приведенную стоимость производственной недвижимости, которую предприниматель сдаёт в аренду на 5 лет с получение следующих сумм арендной платы,

Года	1	2	3	4	5
Годовая арендная плата, тыс.грн.	36	39	39,5	43	46

Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 360 тыс.грн. Ставка дисконта равна 8,5%.

Решение

1.По формуле

Выполним расчёт: Д=203,5/5=40,7 тыс.грн.

2.В_НЕР=(1-

Приведенная стоимость производственной недвижимости составляет 399926,84 грн.

ЛЕКЦИЯ 7: ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ.

План

7.1. Объект, цели и особенности оценки машин и оборудования.

7.2. Классификация машин и оборудования в оценочной практике.

7.3. Влияние износа на стоимость машин и оборудования.

7.4. Методические особенности оценки машин и оборудования

7.1. Объект, цели и особенности оценки машин и оборудования

Механизм оценки машин и оборудования можно представить следующими этапами:

1) как объект оценки, машины и оборудование представляют собой движимое имущество (собственность).

2) инвентарными объектами считаются:

- по передаточных устройств - каждое самостоятельное устройство, которое не является составной частью здания или сооружения;

- относительно силовых машин и оборудования - каждая силовая машина с фундаментом и всеми приспособлениями, оборудованием, приборами и ограничительным ограждением к ней;

- относительно рабочих машин и производственного оборудования - каждый станок или аппарат, включая все приспособления, устройства, приборы и ограничительное ограждение к нему, а также фундамент, на котором смонтировано данный объект;

-относительно транспортных средств - каждый объект транспортных средств со всеми его приспособлениями и принадлежностями;

- относительно инструментов и инвентаря - каждый предмет, который имеет самостоятельное значение и не является частью любого инвентарного объекта (машины, станка, аппарата, агрегата и т.д.);

3) в зависимости от целей, мотивов и масштабов оценочных работ первичным объектом оценки могут выступать не только отдельные инвентарные единицы, выявлены и взяты на учет в процессе последней инвентаризации имущества или непосредственно в ходе так называемой розничной оценки (россыпью), но и тем или иным образом скомпонованы инвентарных единиц (групповая оценка), а также производственно-технологические комплексы взаимосвязанных машин и оборудования (системная оценка).

Как объект оценки, машины и оборудование характеризуются рядом особенностей, отличающих их от других элементов имущественного потенциала предприятия, и в первую очередь и от зданий и сооружений.

К основным из них относятся:

- количество объектов оценки на предприятии может достигать десятков тысяч различных видов оборудования, отличающегося по назначению, эксплуатационными и конструктивными характеристиками. Они настолько тесно связаны со зданиями и сооружениями, которые могут быть отнесены как к недвижимости, так и к оборудованию.

- в рассматриваемой предметной области оценки нет таких обобщающих ТЭП, как стоимость 1 м² площади, 1 м³ объема, 1 погонного метра длины и прочее, которые широко используются при оценке зданий и сооружений, передаточных устройств и облегчают их оценку;

- для быстроменяющихся поколений машин самой актуальной, самой тяжелой для определения и наиболее значимой по своим последствиям, чем для недвижимости, является проблема физического износа, функционального, технологического и внешнеэкономического старения средств труда, а также связанного с этим их обесценения;

- оценку стоимости машин и оборудования очень усложняет большая доля импортного оборудования в составе машинного парка предприятия, которое, как правило, невозможно идентифицировать по аналогами отечественных единиц не только по техническим уровнем и качеством, но и по стоимостным параметрам.

7.2 Классификация машин и оборудования в оценочной практике

1. По принадлежности к основным фондам:

-отнесенные к производственным основным фондам;

-отнесенные к непроизводственным основным фондам.

2. По роли в производственном процессе:

-основное технологическое оборудование;

-оборудование для изготовления продукции (предоставление услуг);

-вспомогательное оборудование;

-оборудование, занятое на побочных и обслуживающих работах.

3. По праву собственности:

-собственное;

-бесплатно полученное во временное пользование;

-арендование у другого собственник ( в том числе по лизингу);

-сданое в аренду.

4. По способу получения и по происхождению:

-отечественное, приобретенное новым;

-импортное, приобретенное новым;

-отечественное, что было в использовании;

-импортное, что было в использовании;

-изготовление собственными силами.

5. По этапам жизненного цикла:

-недавно полученное оборудование и подготовленное к эксплуатации;

-оборудование, что эксплуатируется;

-оборудование, которое находится на капитальном ремонте, проходит модернизацию, техническое переоснащение и др.

-законсервированное и запасное ( в том числе мобилизационное) оборудование;

-оборудование, которое подготавливается до выбытия, продажи и передачи;

-оборудование, выведенное из эксплуатации, которое подлежит утилизации ( в том числе через технологическое, функциональное и экономическое старение).

6. По уровню универсальности:

-стандартно универсальное;

-отечественного или заграничного производства;

-специализированное, которое выпускается на базе универсального;

-специальное, изготовленное по индивидуальным заказам.

7.3. Влияние износа на стоимость машин и оборудова-ния.

В отношении к проблемам оценки, износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, влияния научно-технического прогресса и внешней экономической среды. Уменьшение стоимости происходит вследствие материального износа.

Материальный износ - это потеря объектом полезных свойств в результате природных процессов, износа конструктивных элементов во время эксплуатации, а также под воздействием внешних негативных факторов (аварий, перегрузок, стихийных бедствий и др.).

Если стоимость понизилась вследствие потери объектом конкурентоспособности, падения рыночного спроса по сравнению с аналогичными объектами, то это свидетельствует о его технико-экономическом старении (износ). Зарубежные специалисты в области оценки имущества распределяют технико-экономическое старения и связанное с ним обесценивание на три вида: технологическое, функциональное и экономическое.

Технологическое старение принято считать следствием научно-технического прогресса в сфере создания новых конструкций, технологий и материалов, что проявляется в обесценивании связанной с ними техники по сравнению с новыми аналогами, которые покупаются по меньшей цене и требуют меньших эксплуатационных затрат (обслуживание и ремонт).

Функциональное старение - это обесценивание объекта в результате несоответствия его параметров и характеристик оптимальному технико-экономическому уровню, что обеспечивает достаточную для современного производства мощность, точность, надежность, энергоемкость, экологичность и другие потребительские свойства.

Экономическое старение - это обесценивание объекта, обусловленное воздействием внешних факторов (изменение рыночного равновесия спроса и предложения, введением законодательных ограничений на использование определенного вида оборудования через несоответствие экологическим и эргономическим критериям, ухудшение качества сырья и др.)

Методы оценки физического износа машин и оборудования.

Метод«эффективного возраста»:

базируется на выводах специалиста-эксперта или самого оценщика относительно фактического состояния машины (оборудования) исходя из ее внешнего вида, условий эксплуатации и других факторов, а также предположений о возможности достоверного определения срока службы объекта.

Метод снижения потребительс-ких качеств: отражает зависимость основных параметров мощности, производительности, надежности и других характеристик машин и оборудования от их износа.

Метод снижения доходности: базируется на предположении, что накопление физического износа пропорционально снижает доходность (прибыльность) работы оборудования.

Метод экспертизы состояния: предусматривает привлечение специалистов-экспертов, в том числе возможно и работников службы главного механика и ремонтных подразделений предприятия, для оценки фактического состояния оборудования и определения уровня его физического износа.

Специальные методы оценки износа машин и оборудования: выступая следствием научно-технического прогресса, технологическое старение связано с появлением новых моделей машин-аналогов, которые в сравнении с объектами оценки стоят дешевле и обеспечивают меньшие эксплуатационные затраты.

Таблица 7.3. Шкала экспертных оценок для определения степени износа

Характеристика технического состояния	Уровень износа (обесценивания),%	Остаточный срок службы, %
Новое оборудование	0	100
	5	95
Очень хорошее	10	90
	15	85
Хорошее	20	80
	25	75
	30	70
	35	65
Удовлетворительное	40	60
	45	55
	50	50
	55	45
	60	40
Условно пригодное	65	35
	70	30
Неудовлетворительное	75	25
	80	20
Непригодное	97,5	2,5
	100	0

Формульный инструментарий

1. Полная себестоимость однородного объекта (метод расчета по цене однородного объекта)

Сп_од = ,

где ПДВ – ставка налога на добавленную стоимость;

ПП – ставка налога на прибыль;

Крент – показатель рентабельности продукции;

Цоб – цена однородного объекта.

2. Полная себестоимость производ-ства объекта оценки

Сп = Сп_{од * ,}

где Сп_од – полная себестоимость однородного объекта;

Коц – конструктивный параметр объекта оценки;

Код – конструктивный параметр однородного объекта.

3. Полная восстановленная стои-мость объекта оценки (без ПДВ)

В_оц = ,

где ПП – ставка налога на прибыль;

Крент – показатель рентабельности продукции;

Сп – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

Воц – полная восстановленная стоимость объекта оценки.

4. Полная себестоимость объекта оценки ( поагрегатный расчет, «оценка на основе ресурсно-технологической модели»)

Сп = ,

где Взб – рыночная стоимость і-го комплектующего узла, агрегата, блоков и т. д.;

Кі – количество і-х комплектуючих узлов, агрегатов, блоков и т. д.;

Ві – стоимость сборки.

5. Стоимость объекта оценки (индексный метод оценки)

В_оц = В_баз * І,

где В_баз–базовая стоимость объекта;

І – индекс (динамичный ряд индексов) изменения цен.

6. Стоимость объекта оценки (по методу рыночных сравнений)

Во = Ван*К₁*К₂*…*К_n*І,

где Ван – стоимость объекта оценки;

К₁, К₂ – поправочные коэффициенты;

І – индекс цен за период между датой оценки и датой продажи аналога.

7. Поправочный коэффициент на технические параметры, если j-я характеристика увеличивает величину оценочной стоимости объекта

Кj = ,

где П(о)j – j-я характеристика объекта оценки;

П(а)j – j-я характеристика аналога.

8. Поправочный коэффициент на технические параметры, если j-я характеристика уменьшает величину оценочной стоимости объекта.

Кj = ,

где П(о)j – j-я характеристика объекта оценки;

П(а)j – j-я характеристика аналога.

9. Эффективный возраст

Ве = Вс – Вз,

где Вс – срок экономической жизни;

Вз – остаточный срок службы.

10. Коэффициент физического износа (для сравнительно нового оборудования при нормальных условиях эксплуатации)

Кфз = ,

где Вс – срок экономической жизни;

Вх – хронологический срок.

11. Коэффициент физического износа (для более изношенного сложного оборудования)

Кфз = ( )*100%,

где Вз – остаточный срок службы;

Ве – эффективный возраст.

12. Коэффициент физического износа

Кфз = ( )*100%,

где Ве – эффективный возраст;

Вх – хронологический срок;

Вз – остаточный срок службы, определенный экспертным путем.

13. Коэффициент физического износа (для капитально отремонтированного оборудования)

Кфз = *100%,

где Ве – эффективный возраст;

Вс – срок экономической жизни.

14. Эффективный срок службы

Ве = С_х1*к₁+С_х2*к₂+…+С_хі*к_і ,

где С_х1, С_х2,…,С_хі – соответственно хронологический возраст частей объекта, которые были капитально отремонтированы и подлежащих ремонту;

к₁, к₂,…,к_і – процентное соотношение этих частей объекта в общей их совокупности.

15. Коэффициент природного (обычного) физического износа (метод снижения потребительских качеств)

Кфз = 1 – ^а1 *( )^а2 * )^а3,

где Х1, Х2, Х3 – значения основных параметров на момент оценки;

Х1,0, Х2,0, Х3,0 – значение основных параметров на начало эксплуатации;

а1, а2, а3 – показатели ступеней, которые отражают силу влияния основных эксплуатационных параметров на стоимость объекта.

16. Коэффициент физического износа (метод снижения доходности)

Кфз =

где П0 – прибыль (доход), которую приносило оборудование на начало эксплуатации;

П1 – прибыль на момент оценки.

17. Коэффициент обесценивания (оцениваемых) средств труда через излишние капитальные затраты на их приобретение и повышенные эксплуатационные расходы

Кто = 1 – * ,

где КВ0, КВ1 – полная стоимость замещения объекта оценки и его восстановление;

ЕВ1, ЕВ0 – эксплуатационные затраты, характерные для оцениваемого объекта и его современного аналога.

18. Коэффициент функционального старения

Кфо = 1 – ⁿ,

где Nф – фактическая (реальная) мощность или производительность объекта оценки;

Nр – расчетная мощность или производительность современного объекта аналога;

n – показатель степени, который учитывает, влияние закона экономии на масштабах (коэффициент «торможения цены», коэффициент Чилтона – 0,6 – 0,7)

Альтернативные формулы

1. Восстановленная стоимость машин или единицы оборудования: метод прямого равенства, метод рыночных сравнений

ВВ=Ц_анал* *К1*К2*К3….Кі*Ккп Цдоп Цтз,

где Цанал – цена объекта аналога на момент продажи;

Кмо – коэффициент момента оценки, т. е. индекс изменения стоимости аналога с момента его выпуска до момента оценки;

Кзн.анал. – коэффициент физического износа (обесценивания) аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;

К1, К2, К3,…Кі – корректирующие параметрические коэффициенты, которые учитывают отличия технических параметров у объекта оценки и аналога;

Ккп – коэффициент отличия коммерческой привлекательности, который характеризует соотно-шение качественных характеристик у сравниваемых объектов (опреде-ляется экспертным путем при помощи балов);

Цдоп – цена дополнительных устройств на момент оценки, наличие которых отличает сравниваемые объекты;

Цтз – цена товарного (фирменного) знака.